营改增对房地产业财务管理的影响

王敏

摘 要：随着我国税收制度的深化改革，针对各个行业的营改增引起了社会的高度关注，而房地产业是社会经济发展的重要产业，也是营改增的关键内容。但因为房地产企业的独特性，在房地产业的税收制度改革方面涉及的问题多、难度高，也增加了企业财务经营管理的风险和难度，对其开展规范的财务管理就具有非常的重要的意义。基于此，文章就在营改增环境下房地产行业财务管理受到的影响进行介绍，并针对各种问题提出了有效的应对策略。

关键词：营改增  房地产行业  财务管理  影响介绍  应对策略

营改增的目的在于把流转税的抵扣链条实现充分连接，进一步完善流转税环环相扣的税款抵扣机制，避免重复征税现象，从本质上降低房地产企业的税收压力。房地产行业应重视对营改增的税负状况进行全面测算与比较，深入研究营改增对房地产业和房地产各单位的影响，并制定出科学合理的完善措施，使房地产行业及时掌握因税改可能面临的问题，并根据单位具体情况提前做好应对。

一、营改增背景下房地产业财务管理受到的影响

（一）提高了财务核算的困难性

实施营改增之前，房地产公司的营业税核算只是按取得收入的多少，直接用公司所获取的营业收入乘以5%，由此获得公司需要上缴的营业税，该种计量方法比较简单。但实施营改增之后，房地产公司在核算销项税额同时要严格核算进项税额，因此就造成整个核算环节及内容相较于营改增以前要更加复杂。如果存在错漏，将会直接影响最后的计量结果。此外，自实施营改增至今，计量税率的档次由四个变为三个，为弥补三档税率的不足，又分别有不同的征收率。而原来的营业税税率仅有两档，因此也将提高了财务核算的困难性。这种环境下，使原来有混合经营和从事多种税率服务的房地产公司财务核算越来越繁琐，如果无法对其采用科学的核算方式，将会造成公司从高征交税，进而增加公司税负。

（二）投资与收入问题

房地产业是我国社会经济发展的关键行业，在其常规运营管理过程，一般会有多种工种与部门产业，覆盖范围较广，但采用营业税与增值税两类征税方法并行的途径，造成产生重复征税现象。则从理论方面着手，房地产业通过推动从营业税到增值税的变革，不仅能够避免产生反复纳税情况，还能够减少公司税负，在一定程度上可以促进房地产产业的长远发展。自营改增实施以来，其全面推动了房地产公司的经费流转速率，而房地产产业一般在前期阶段需要投入大量资金，如此一来，只要公司资金运营产生问题，将会引起崩盘现象，增加了企业运营风险。随着增值税改革的不断深入，也造成房地产公司在运营管理方面遇到更为严峻的问题，即投资与收入之间的问题。对房地产公司而言，在前期阶段运营过程出现可抵扣的进项税。就表示部分资金已产生回流现象，进而加速企业经费运转。

二、营改增背景下加强房地产产业财务管理的科学策略

（一）促进全体员工的财务素质提高

从目前房地产公司财务管理人员的具体状况来说，团队成员的专业素养参差不齐，部分财务工作者还停留在重财务，轻全局管理的工作理念上。还没有充分意识到纳税筹划的意义，特别是在营改增的关键时期，各种新政策不断更新，新的税收文件不断出台，如不及时吸收新的知识，会造成财务管理质量降低。该种状况下，房地产公司应当加强对员工财务知识的培训，做到全员参与和重要岗位重点培训。建立一支高素养的经营团队，促进企业员工财务素质的整体发展。

（二）完善营改增税负计量与评价

营改增环境下，若想切实处理营改增实施之后房地产产业的财務管理现状，就需重视积极完善营改增税负的计量与评价工作。结合营改增与房地产领域的发展状况，保证其可以更好满足营改增趋势，房地产产业需要改变思想理念，加大研究力度，合理分析改革对房地产公司的税负影响状况。并根据相关税收政策，促进资源优势整理、流程完善、分工细致发展，由此进一步完善房地产公司的运营。而且，要求对企业中的各种控制机制实现持续完善，真正保证内控机制的制定可以贯彻执行，保证内控机制的科学化有效化与标准化，从而再将内控体系贯穿于整个财务管理方面，如此既能够提升财务管理效率，并且能够防止企业中管理产生问题。一般流转过程增值税税率的大小，直接通过税率、可抵扣活动与增值税税负可否向下个环节转嫁这三大要素决定。结合以上三点进行营改增税负检测时，要评价改革对公司在盈利、税负等层面所产生的影响，由此掌握改革前后的税负情况，确保对公司的财务系统、业务程序等实现持续优化，研究出对房地产公司未来发展更为有利的税务管理方式。

（三）将营改增贯穿于房地产企业全业务管理流程中

营改增后，房地产企业的流转税税负不仅仅与收入相关，还与合同签订的具体方式，材料发货的要求、工程的进度等密切相关，这就要求企业的各个部门互相配合，以企业风险最低化、利益最大化为标准，将资金管理、财务核算及税务筹划活动贯穿于公司经营管理的全业务流程中。为投资者带来精准的财务信息及更大的利益。

（四）选取增值税发票，强化发票控制

增值税发票的使用与管理状况与公司的整体利益直接相关，若想进一步完善房地产企业财务管理活动，还要根据营改增后的具体状况，重视增值税发票的选取。房地产企业在选择建筑企业时，要权衡对方资质、口碑和取得发票的类型、税率等对本公司税收风险及税负的影响。在采购材料时，应对材料销售企业进行有效核查，选择正常经营，业务渠道正规的企业，及时获取增值税发票，降低因销货单位的问题给房地产企业造成的风险和损失。在条件同等的情况下，尽量取增值税专用票，有效降低企业税负。对销售发票应由专人保管，专人开具。加强对增值税发票的控制，通过建立规范的发票管理机制与措施，完善发票管理的流程，降低由于虚开虚取发票，给企业造成的经济损失。

三、结束语

综上所述，随营改增政策的进一步贯彻实行，在具体实施阶段，会由于税收政策的的设计改变，对房地产企业的财务核算模式和经营管理产生较大影响，会使财务管理面临暂时的困境。但房地产企业应当正确对待这种问题，及时调整本身的运营模式，更好实现企业的长远发展目标。

参考文献：

[1]王一竹. “营改增”对房地产业税负影响的研究[D].上海海关学院，2018.

[2]嵇明卓. “营改增”对SQ房地产公司的财务影响研究[D].江苏大学，2018.

[3]郑良. “营改增”背景下房地产企业税收筹划研究[D].云南财经大学，2017.