浅谈“租房养老”的发展前景

刘婷 中国建设银行北京市分行住房金融业务部

“租房养老”是指老年人将自己拥有完全产权的城市住房或农村宅基地上的个人房屋，按照自愿原则交由政府或委托的第三方出租，一次性或定期获取租金，用于老人养老费用支出。

作为养老体系的补充服务，“租房养老”已在我国部分城市推行。2017年9月青海省西宁市结合当地实际情况推出“租金＋个人承担＋政府兜底”的“租房养老”服务。老人出租自己原有的房屋，入住政府合作养老机构，日常生活、身体健康均得到照顾、护理，房产出租收益用于支付养老机构费用，无额外的家庭经济负担，不影响今后房产的继承问题，老人们普遍认可。

西宁案例完整体现了“租房养老”的基本功能，即盘活老人们的不动产增加现金流，解决老人们面临的实际养老资金问题。随着中国老龄化程度日益严重，“租房养老”势必成为社会养老保障体系的重要补充。

一、市场需求潜力大

根据国务院公布的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》：预计到2020年，我国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右。面对日益增长的老年人口，及老人们为提升养老品质的资金需求，未来“租房养老”的市场需求将十分巨大。

（一）社会人口结构改变

随着医疗水平的提高，生活环境的提升，老年人的平均寿命自建国初期的35岁延长至2018年的77岁①。2018年末，我国60岁及以上人口为2.49亿人，占17.9%，而全国就业人员7.76亿人②，将60周岁及以上的人口作为退休人员测算，平均每3个工作的人要养活1个老人。

（二）养老成本的提高

近几年由于护理人员人力成本增长，场地成本提高，使得养老院的入住费用高涨。同时独生子女构建的家庭中，老年人对于日常护理的需求增多，居家养老服务的费用也呈现价格上涨的走势。各类养老服务产品的价格上涨，使得老人的退休工资无法承担需要支付的医药费、护理费、人工费等养老费用。

（三）老人住房拥有率较高

根据西南财经大学的2017年《中国家庭金融消费调查报告》，我国城镇居民的住房拥有比率已经达到87%。特别是在一二线城市，住房拥有率更高，城镇老人除特殊情况外基本拥有自己的房产。

面对养老成本的提高、家人无暇照顾，拥有房产的老人尤其是独居和空巢老人将会选择“租房养老”的房屋租赁方式，解决养老资金问题。

二、“租房养老”的优势

因中国传统观念、房产继承、房产升值等因素，与“以房养老”的房屋抵押方式相比，“租房养老”的房屋租赁方式更容易被中国家庭所接受。房屋租赁不须房屋产权的变更，保障房产未来的归属与相关利益，是“租房养老”的最大优势。

（一）子女继承权得到保障

在中国，子女继承父母的房屋是传统的观念与权益。“以房养老”模式下，老人将房屋抵押给保险公司，按约定条件领取养老金，老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，子女需归还保险公司相关抵押贷款金额后，才能继承房屋。“租房养老”模式下，老人将房屋委托出租，租金用于支付老人养老，租赁期满房屋可收回。老人仍拥有房屋产权，子女未来的继承权得到保障。

（二）房屋升值收益得到保障

近十年来中国房产价值升值迅速，普通家庭对于自己的房产不敢轻易地抵押或出售，避免造成家庭资产损失。“以房养老”需房产抵押，老人及其子女不愿意轻易让房屋渡产权；“租金养老”不改变房屋权属，定期有租金收入，且不增加额外的经济负担，又可以提高老人的养老质量，因此“租房养老”的可操作性更强。

三、建议措施

通过“租房养老”增加养老资金的方式，未来将成为中国很多家庭的必然选择。因此“租房养老”有着巨大的市场潜力，但要真正惠及社会，仍有些问题待解决：

（一）专业房屋租赁公司

“租房养老”是种特殊的房屋租赁业务，需要专业房屋租赁公司提供长期稳定的服务，满足老人对长期养老资金的需求。目前国内从事房屋租赁业务的主要是房产中介公司，中介公司基本以商业赢利为目标，业务主要是短期租赁，与“租房养老”的租赁需求不匹配。政府应鼓励国企、民企参与租赁市场，设立专业租赁公司，健全企业规章制度，切实保障老年人及家庭的合法权益。同时房屋租赁公司应积极创新产品，提供不同租期、付款方式的服务，实现产品多元化，以满足老人的实际需求。如通过约定延长租赁期限，为老年人提供高于房屋租金的养老费用，满足老年人用未来的钱提升当下的生活质量，切实解决老人为提养老品质而遇到的资金紧张问题。

（二）金融、担保等其他行业

银行、保险、信托等机构可与房屋租赁公司积极合作，创新“租房养老”的衍生产品及服务，降低产品服务的风险。银行、信托金融机构可为租赁公司提供租赁权相关的融资服务，增加公司资金流动性；保险公司可对房屋风险、产品服务、老人健康等方面提供精算服务、保险产品，协助房屋租赁公司降低产品风险，如延长租期提高养老费用的服务，从金融角度保障“租房养老”的运行。

（三）市场监管和产品宣传

政府应从市场监管入手，完善市场制度建设，加强对违规租赁公司的惩处并限制其业务范围，规范租赁市场秩序，加速租赁公司的优胜劣汰。同时，政府应监督“租房养老”的市场宣传，规范租赁公司合理、准确地宣传产品要点，引导优质租赁公司与当地养老办、街道等机构合作，使得产品信息广而告之、普惠老人，帮助有实际需求的老年人提升养老品质。

注释：

①国家卫生健康委员会《2018年我国卫生健康事业发展统计公报》。

②国家统计局2018年统计公报。