房地产融资现状及发展趋势分析

牛智伟

摘 要：当前我国房地产在进行开发项目时资金来源主要为银行融资为主，一方面对房地产开发商和金融银行来说，存在很多的隐性财务风险;另一方面对土地开发商和投资银行之间造成很大的财务风险。现就当前我国房地产行业融资服务渠道建设现状及发展趋势问题作简要分析。

关键词：房地产;融资现状;发展趋势

1我国房地产企业融资困境的原因

1.1金融市场发展滞后

我国房地产金融体系不具备多层次的结构，参照国外成熟的房地产金融市场，具有一级、二级市场，即在整个行业内将房企抵押的债权细微化，面向群众公开出售进行融资。这样将抵押贷款证券化一定程度上拓宽融资资金的来源，也有利于贷款利息的降低，减轻刚需者的经济压力，对整个房地产的发展也是有益的，既拿到融资金额也降低一定的风险和融资成本。当前我国证券化的发展还处于摸索阶段，需要加快速度。另一方面金融机构对市场房企的发展未一视同仁，2018年10月有某金融机构将房地产企业融资划分成三个等级。房企白名单一级即万科、招商蛇口、华润、首创、首都开发等，显然一级名单里大都是具有国资背景的房企，享受较宽松的融资条件和较低的融资成本，而民营房企则需要承受较高的贷款利率。

1.2房地产金融市场产品单一

我国房地产金融行业是以债券融资为主，股权融资的占比更低。实力强的大型房企除国家财政扶持以外，以这种单一的方式较为集中融资，中小型企业融资更加困难。我国当前有近7万家房企，近80%为中小型的房地产企业，银行贷款的金额和机会是有限的，本身民营企业在银行贷款方式下不占据优势，依赖信贷具有政策风险，政策变动还能否获得信贷的机会，有机会的情况下能获得多少金额也是遥不可知。就目前来看，较为良好的方式上市融资或者在当前我国抵押贷款证券化不成熟的情况下发行债券，大部分房企还不能达到这个高度。我国房地产行业金融市场的发展还需要创新和变革，考虑中小型企业的生存状态以及融资压力。

1.3融资工具局限性限制

在当前国家对房地产行业政策调控大环境下，大部分金融机构收紧了对房地产企业的放贷政策，房地产企业也在不断开拓新的融资渠道，其中信托贷款融资因灵活性强、创新发展空间大，快速发展成为房地产行业融资的一个主流。但中国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发[2005]第212号）政策出台后，房地产信托从业门槛进一步提高，融资局面进一步受到限制。

2房地产行业融资服务渠道的主要对策和发展建议

2.1建立多层次的房地产融资体系，开创多样化金融产品

当前我国房地产企业融资的主要面临问题是如何建立一个稳定的、多层次的融资服务体系，满足不同中高层次融资企业品种多样化融资需求，关键是需要设计和推出有较大差异的、服务不同类型房产融资企业的金融融资产品，有效减少对商业银行贷款的过度依赖。笔者认为，建议可以通过以下二种方式帮助进行融资尝试：一是通过扩大企业权益债务融资规模比例，降低地产行业机构整体权益债务风险依存度;二是对资金实力雄厚的大型房地产企业，可考虑通过发行短期信托债券进行融资，而对于中小型房地产企业，可以考虑大力发展房地产企业投资信托债券基金等融资方式。

2.2健全完善房地产金融法律法规，规范融资产品

在房地产行业融资多元化的发展过程中，新时期出现的很多房产融资服务工具，如果没有采取相应的法律制度措施进行管理规范，将不利于房地产市场健康发展。所以，必须要加快建立和贯彻完善金融法律法规体系，作出严格管理规范，促使我国的房地产市场投融资规范的健康发展。

2.3积极引导对外资金融机构以及境外基金，防范外资风险

在中国加入WTO后，外资银行以及境外的房地产投资基金机构的金融服务产品和房地产开发融资服务渠道都为房地产企业敞开大门，外资企业资金的大量进入。但由于外资的市场逐利性，大量投资进入或巨额流出也将对未来我国实体经济发展产生不可估量的直接影响。因此有关监管部门必须密切高度关注外资进入房地产投资市场的最新动向，防止其对未来我国房地产投资市场发展造成直接冲击。

2.4加快金融服务行业创新驱动，开发衍生金融产品

当前，我国房地产开发的融资渠道以直接融资为主，其他融资市场尚未有效利用起来。因此，房地产企业应加大融资创新力度，在兼顾基础融资渠道的同时，借鉴国外融资经验，针对投资项目风险较高、投资金额较大、回收周期长的项目，重新打包，经过严格评估，开发各种衍生性的金融融资产品，实现个人住房房产抵押按揭贷款的资产证券化、信贷资产的债权证券化、项目经营权益的资产证券化等，让社会公众也可以成为房地产开发企业的直接固定投资者，并充分享受到房地产业快速健康发展带来的丰厚收益。

2.5调整国家及金融结构体系

1）将抵押贷款证券化发展提上发展日程，为了应对这种住房抵押贷款证券化的趋势，应当先建立专门的监管结构，针对抵押的住房价值化进行准确的衡量，对衡量的方式出台一定的标准政策，并且针对预备抵押的企业或个人进行严格的资格审查，在发展中逐步规范这种抵押方式，并严格限定可抵押企业或个人的范围。当前房地产证券化由一级向二级分级，势必增加一定的服务机构，为了防止证券化市场的混乱，避免利益的冲突，服务机构不能参与抵押贷款证券化的管理，建议成立专门的监管机构，控制风险，保证证券化发展的精度和稳定。

2）房地产行业作为我国国民经济命脉，国家相关政策会积极配合。当前成熟的欧美国家房地产正大力发展房地产信托投资基金，且逐步走向完善，我国的房地产行业可以借鉴于此，一定程度上会在当前的局势上给予中小型房企一点帮助。房地产信托投资基金即通过专业的手段或团队管理房企的投资，将获利的金额按当初融资的权重发放给有收益证明人或者单位。我国想要采取或者发展这样的基金模式，需要国家建立完整的保障制度和法律，针对这种基金模式有一定的规范约束。由于基金可以上市流通，那二级市场需要大量的人才储备，增强对二级市场的监管，使基金模式在中国的房地产行业有一个良性的发展。

2.6调整房地产企业开发运作方式

1）在当前房地产萧条的情况下，大部分房企开始互相取暖，走合作开发的路线。2010年往后，房地产行业的龙头老大万科与别的企业合作项目每年超过60%，中小型的房地产企业可以参考这样的模式，进行资源共享，对风险进行控制，将当初的竞争者转为合作者，融资方式被拓寬，缓解了企业的资金压力，帮助企业稳步发展，共同分享经营利润。

2）面临当前房地产艰难的生存环境，除了开源还可以考虑节流，从企业自身的角度节约资金流，减少融资需求。针对资金链进行动态控制，明确资金的流入流出方向。对于融资需求实事求是，考虑债务杠杆，避免过度融资的情况出现。对于已经融资到账的金额，加强对其监管，避免消耗在不必要的地方。加强财务与成本部门的接洽，严格控制成本，加快资金的流转速度。

3）准确定位企业的产品，且迎合市场需求使产品契合顾客，具备一定的差异性。通常来说大型房企其公司发展久，产品设计、建设施工及后期维保等相对完善，中小型企业避免直面竞争大型企业，对自己的客户群有一定的针对性，加快房企的回款缓解融资的压力。

结论

时至今日，房地产行业依然是我国的经济命脉，但在如今国家控制下的各种调控政策以及银行信贷投放规模缩小的情况下，大量房企在资金获取上举步维艰，房企必须拓宽自己的融资方式才能争取早日走出困境。

参考文献：

[1]高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融，2018（6）.

[2]余欣.房地产金融怎样在和谐中发展[J].中国金融家，2018，（7）.