杭州市老旧小区加装电梯难点及对策

徐优丽

摘要：针对目前老旧小区加装电梯项目较为困难的情况，在对杭州市相关指导意见、实施方案进行政策性研究基础上，通过对杭州市各个老旧小区的调研，找到了杭州市老旧小区加装电梯困难存在的原因，并在此基础上给出了相应的对策建议。

一、引言

截至2017年底，杭州市60岁以上户籍老年人口已达167.18万人，占总人口的22.16%，其中80岁及以上高龄老人26.97万人。2019年杭州老龄人口的比重达到22.2%。按照联合国划分标准，一个国家或地区 65 岁及以上老人占总人口的7%，该地区即被视为进入老龄化社会。因此杭州是我国最早进入老龄化社会的城市，也是我国老龄化程度较高大型城市。不仅如此，许多老人，尤其是中心城区居民，他们居住的住房主要是在 20 世纪建成的多层旧住宅，这些

住宅当时都没有设置电梯。2017年11月30日，杭州出台了《关于开展杭州市区既有住宅加装电梯工作的意见》（以下简称《意见》），提出在杭州市区范围内四层以及四层以上的非单一产权既有住宅加装电梯，政府给予每台20万元的补助。2018年3月5日，李克强总理在十三届全国人大一次会议上所做的政府工作报告中提出，鼓励有条件的加装电梯。老旧小区加装电梯再次写入2019年政府工作报告。但是工程真正能够通过审批顺利开工的，依旧为数不多。 大多数住宅楼因本身条件较差、低层住户意见较大、 资金筹集与分摊困难等原因难以达成共识而最终致使项目夭折。但是这项工作在全国范围内的实施仍然非常不令人满意，以杭州为例，直到2018年底，才加装了304台电梯。本文通过对杭州市实地调研，了解针对目前加装电梯落实难的现状，梳理了五个主要问题，并分别提出了对应策略与建议。

二、存在的主要问题

2.1加装电梯手续较为复杂

《杭州市人民政府办公厅关于开展杭州市区既有住宅加装电梯工作的实施意见》里面确定的实施程序如下：

（一）制定方案。

由申请人编制符合建筑设计、结构安全、消防安全和特种设备等相关规范、标准的既有住宅加装电梯方案。

（二）协议公示。

既有住宅加装电梯应当经有关业主同意后签订加装电梯协议，协议需明确项目负责人或委托单位主要职责、资金概算及费用筹集方案、电梯运行维护保养费用分摊方案以及加装完成后的电梯使用管理单位等内容。以上协议和方案由加装电梯房屋所在社区居委会在拟加装电梯单元楼道口、小区公示栏等位置公示10天，公示期间因加装电梯可能受到影响的利害关系人无实名制书面反对意见的，由社区居委会盖章备案;有异议的，所在社区居委会应业主请求，应当组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。调解不成功的，社区居委会不予盖章备案。

（三）施工图审。

既有住宅加装电梯设计方案经业主充分协商、公示认可后，由申请人委托具有相应资质的设计单位按改建工程进行施工图设计。施工图经有资质的图审机构审查后报所在区建设行政主管部门备案。

（四）联合审查。

申请人应当向所在区建设行政主管部门提出加装电梯的申请，并提供各种材料，由区建设行政主管部门召集规划、国土资源、质监、消防、园林、城管等部门以及有关管线单位进行联合审查，出具联合审查意见。

从这个实施意见可以看出电梯加装要涉及到规划、国土资源、质监、消防、园林、城管等各个部门。手续较为繁琐。

2.2加装电梯方案设计存在较多难题

安装电梯时，必须考虑占地面积比，建筑物高度和建筑物间距。除了会影响建筑物的照明，通风，日光，交通和隐私，它还可能对相邻建筑物产生照明和通风效果，甚至涉及节能。以及新的抗震技术要求。安装电梯需要有垂直贯通的井道空间，预留底坑 预留顶层高度等要求，因此要占用一定的空间和应具备一定的条件。由于旧社区中大多数旧的多层建筑通常建于1980年代至21世纪初，因此它们通常是砖混结构，并且根据房屋的要求设计地基墙荷载和建筑材料。电梯的状况以及电梯的安装是否会影响房屋的安全是業主最关心的问题。即使可以安装，如何最大程度地减少对业主，特别是对低层业主的影响，才有可能成功启动项目。

2.3 加装电梯费用高，资金筹集较为困难

对于旧的改造电梯项目，在实施过程和后续使用中需要投资相对较高的经济成本，这对于业主来说也是一笔巨大的费用。电梯的安装和运行主要涉及电梯的建设成本以及后续的运行和维护成本。 电梯的建造成本仅包括设计成本，电梯本身的成本以及相应的土建成本。 管道老化和电容不足的问题在旧社区中很常见，重建支撑设施也是一项巨大的成本。基本上，安装一部电梯需要的初始投资为人民币500，000元至 600，000元。虽然杭州市《实施意见》规定， 对市区范围内 4 层及以上的非单一产权既有住宅加装电梯，政府给予 20 万元/台的补助，涉及管线迁移所需的费用由各管线单位和政府共同承担，但是对于这些业主而言，电梯前期的建设还需要另外筹集30万以上的资金，而且后期的运维依旧是一笔很大的开支。二住在老旧小区的居民收入相对较低，多数居民不愿意额外支付这笔钱。

2.4 小区业主想法各异，共识达成较为困难

安装电梯需要满足哪些条件？《实施意见》明确要求： 既有住宅加装电梯应当经本单元、本幢或本小区房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意并签订加装电梯协议。

实际上，由于这个原因，大多数老旧小区很难统一住户的意见加装电梯。因为低层业主的电梯利用率很低。除了不愿支付费用外，他们还反对安装电梯，因为它们可能会影响照明和通风，产生噪音，暴露隐私并危及进出安全。此外，低层业主还考虑了可能因安装电梯而导致房价贬值的因素。一旦安装了电梯，底层住户春天更潮湿，夏天不通风，冬天的寒冷和采光下降，而且不再具有方便行驶的优点，同时三层和四层的住户，当初买房子的时候价格是最贵的，有“金三银四”之称，但一旦装了电梯，这个价格优势必然失去。而且由于大家对于出资金额各有想法，出资金额和补贴金额较难达到统一的意见。所有加装电梯的共识较难达成。还有一部分业主是因为停车难的原因不同意加装电梯。因为加装电梯必然会减少停车位，在现在老旧小区停车位困难的情况下，很多业主有这方面的顾虑。2019年本文发放一份调查问卷，一个560户的小区，赞成加装电梯的用户不超过1/3。业主的顾虑很多。

2.5加装电梯后续问题较为复杂

广大业主关心的问题有谁来开展日常管理？ 谁来负责后续维修保养？作为特种设备，电梯也同样具有设备“三分制造，七分养护”的特点。 后期电梯运行的能耗费，以及日常的保养、管理、维修等费用，都需要众多业主持续性地付出。而既有多层住宅中的老年人大多是中低收入者，有的甚至是最低收入的弱势群体。但是对于这些业主而言，电梯前期的建设以及后期的运维依旧是一笔很大的开支。

三、对策建议

3.1加大组织领导。政府应当提高重视程度，在电梯增设工作中真正承担起 “掌舵者”的使命。建议专门成立既有住宅加装电梯工作领导小组，由主要市领导亲自挂帅，住建部门牵头，发改、财政、规划、消防、质监等多个部门共同参与，并专门为电梯增设工作开设行政审批 “一条龙”服务窗口，委派专人相互配合，相互协商，对增设电梯工作提供服务性信息、政策条文、指导意见、原则标准等一系列指导和帮助，确保电梯增设工作能够高效持续开展。同时，在严格把好消防等安全性环节的前提下，对于住户自行协商达成一致的问题，要尽可能地简化审批流程，优化操作程序，强化政府协调， 切实实现 政策落实效率和效益 “双赢”。同时居委会等基层组织在协商中充分发挥其引导作用。

3.2政府增加财政投入和各种途径齐头并进解决资金难的问题。

1）杭州市政府目前对每台电梯给与 20 万元补助，该补助费用可否根据居民收入的情况做一些调整，而不是一刀切，给更多困难的居民更多的福利。2）加装电梯的居民可以申请使用本人及配偶的住房公积金、住房补贴”。老旧小区的业主有一部分市退休居民，而且退休居民由于年龄大对电梯的需求更大。政府能否出台相关政策对于退休居民提前预支养老金等。3）有些老旧小区的住宅是某单位的集体用房或是单位的宿舍，可否由原单位目前提供部分资金。4）由银行提供专门的加装电梯的贷款，使得电梯筹集资金方式更多元。5）将加装电梯改成租赁电梯，由电梯公司出钱装电梯，然后以电梯公司和业主共同决定租金，按年或者按月支付租金，减少业主的资金压力。

3.3由居委会出面进行协调 ，适当补偿低楼层用户，解决共识达成难问题。

根据杭州市政府的指导《意见》业主且占总人数三分之二以上的业主同意并签订才可以加装电梯，但是低楼层的业主往往不同意安装，因此要由居委会出面，做相关的协调工作。与电梯公司协调，降低电梯安装价格，之后对电梯使用者按次收费，费用所得一部分归低层用户所有; 通过合同约定一次性由高层居民给予低层居民一定数额的经济补偿;对于底层业主的补偿问题。可以由政府、居委会等第三方来组织，但是补偿价格由高底层业主的意愿为主。特比市低层业主的合法权利应该被关注。由于加装电梯高层业主的房子会出现不同程度的涨价，这部分的涨价所得应该有一部分归底层业主所有。有的低层业主，补偿几万元就可以接受，而有的低层业主，会根据高层业主房子的涨价幅度来要求得到部分补偿，这部分的金额就可能高达几十万，这部分的补偿金额本文认为应该予以支持。另一方面，政府可以从政策层面以制定补偿参考标准和协商规则的方式，对补偿范围、补偿方式选择、高层业主分摊补偿资金的原则等内容进行明确，再指导利益相关方进行自行协商，从而为住户利益平衡目标的实现提供依据。另外针对现在老旧小区停车难，比如增加条件创制立体车位等解决停车难的问题。帮助解决车位会使得业主同意加装电梯。还有的小区提议，在行政许可的范围内，为低层业主增加一定的使用面积，如在楼顶或其他允许的区域内划拨其一定面积供储藏等使用，缓解老旧小区实用面积较小的烦恼，以增加对其的吸引力。促使电梯加装的利益相关者能统一意见。

3.5 政府出来相关政策解决后续问题

加装电梯的后续维修保养与管理，杭州市房管局联合市质监局2019年出台了《杭州市既有住宅加装的电梯使用管理办法（暂行）》，《杭州市既有住宅加装的电梯使用管理办法（暂行）》明确了加装电梯所有权人在加装电梯前应当书面约定电梯使用管理的实际负责人，承担电梯使用管理的具体工作。所有权人宜委托服务企业或第三方电梯安全管理企业负责电梯的日常使用管理。 同时提出了加装电梯宜由电梯制造单位进行维护保养，并要求维保单位在日常保养时要注重对电梯智慧监管装置的维护，保障持续在线。 《杭州市既有住宅加装的电梯使用管理办法（暂行）》中明确规定了加装电梯权利人之一转移所有权或使用权时，应当书面告知其它权利人，并书面告知受让人权利和义务。如果电梯使用管理的实际负责人或受托人变更的，还需按《杭州市电梯安全管理办法》的要求办理变更手续。

四、小结

老舊住宅加装电梯对盘活社会存量住房价值，提高城镇住房品质， 解决社会老龄化问题，促进当地经济发展等具有重大意义 。 老旧小区加装电梯涉及很多老旧小区业主的切实安全利益，因此，本文 结合小区具体情况，通过调查研究发现老旧小区加装电梯存在困难的五个问题。如电梯设计困难，费用高，业主之间较难协调，加装电梯后续问题比较复杂。并在此基础上给出对策建议。如发挥政府和市场的作用，开展多种资金筹集模式，共同分担加装电梯费用，能充分调动各方积极性，有效减轻业主经济负担，顺利推进加装电梯工作开展。为提高老旧小区居民的幸福指数添砖加瓦。

参考文献：

[1]陈剑怡.北京市既有住宅加装电梯发展现状及对策研究[J].中国市场，2017（5）：99-100，118.

[2] 许景顺.刍议既有住宅加装电梯的困境和思考 [J].中国特种设备安全，2018（1）：52-55.