基于BIM技术的房地产开发成本控制管理

邹江

摘   要：随着政府相继出台的一些房价调控政策，房地产行业的暴利时代已经过去。因此，房地产企业越来越重视项目开发成本的控制，在保证质量安全的情况下降低成本，达到收益最大化。建筑信息模型以集成項目各方的信息数据作为基础，项目参与方在同一平台上，共享同一建筑信息模型，支持建筑工程全生命周期管理。将BIM技术与成本控制结合，促进各参与方的沟通，成本管理实现动态化、协同化，可视化，使房地产开发全过程成本动态控制管理变得快捷有效，有效降低房地产企业在开发项目中的成本。

关键词：房地产;BIM技术;成本控制

最近几年，随着国家宏观经济政策的不断调控和建筑行业的不断规范，房地产行业的投机暴利时代已成为过去。在这种市场竞争越来越大、市场越来越规范稳定的情况下，越来越多的房地产企业将成本控制作为其管理工作的重点[1]。

建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）是以建筑工程项目的各项相关信息数据为基础的三维建筑模型。一方面，通过三维模型增强可视化，提高各参与方在全过程中信息共享与传递的效率，方便各参与方在各阶段对成本控制的协同管理。另一方面，BIM支持项目全生命周期管理。BIM模型从最初建立到项目交付使用，经过不断地修改、更新、保存，最后能完整表达过程实体，对房地产企业实施全过程的造价控制管理有良好的辅助作用。

1    BIM技术应用于房地产开发成本管理

房地产开发分为决策、实施、使用3个阶段，包括决定投资、可行性研究、规划设计、施工、竣工交付等基本流程[2]。各阶段都有相应的成本控制目标和任务，因此，房地产开发必须在每一阶段都做好成本动态控制，及时对比各阶段的成本控制目标，对于有偏差的，及时实施纠偏措施或调整计划目标，保证总成本最小化。

1.1  BIM在决策阶段的成本控制应用

在决策阶段进行项目可行性研究时，会对项目各项技术指标做出规定，并对各指标进行科学评价，决策阶段形成的内容是总造价形成的基础。因此，决策阶段的投资估算和方案比选就显得尤为重要[3]。

BIM技术的应用能有效提高决策阶段的投资分析效率。在决策阶段主要进行两项工作，一项是对不同的方案进行投资估算，应用BIM技术提取相似历史项目的模型和各参数化信息，结合拟建项目实际情况，对拟建项目进行初步建模，迅速计算和得到拟建项目的工程量和造价指标信息，使每个方案的投资估算有切实有效的依据。另一项是将各方案进行经济和技术上的比选，选择最优的方案。BIM三维建筑信息模型涵盖大量信息，对相似项目的模型进行适当修改，软件自动更新计算修改后的造价指标和工程量等，加上三维模型的可视化，更能快速直观地对不同投资方案进行比选。

1.2  BIM在设计阶段的成本控制应用

在设计阶段，通常项目的设计费只占建安成本的1%～3%，设计对建安成本的影响却高达70%，设计阶段的成本控制是造价控制的关键[3]。

BIM模型能够累积企业在历史项目中的设计指标、工程量、造价指标等信息，设计单位可以根据这些信息数据制定限额设计目标。其次，利用BIM软件之间的兼容性可以实现各专业的协同设计，基于各专业的协同设计能快速建立模型并进行造价指标的测算和核对。在设计中，可同步实现成本仿真分析，造价人员和设计人员根据各设计单元的造价信息来优化设计方案，从而实现限额设计。在设计过程中，基于BIM的协同工作平台，将各专业建立的建筑模型、结构模型、机电模型等加载到一起进行三维碰撞冲突检查，能及早发现设计不合理的地方并进行修改，极大地减少和避免后期施工阶段的设计变更，减少返工，降低后期因设计变更额外增加的成本。同时，项目各参与方也能参与到设计阶段协同工作，进行积极的沟通和协调，加强各阶段的联系，解决了开发过程中各专业和各阶段分割的情况，避免设计不考虑施工环境与技术的情况，减少设计与施工之间的矛盾。

1.3  BIM在招投标阶段的成本控制应用

目前，我国绝大部分建设项目计价实行清单模式计价，这意味着不管是投标方还是招标方都要进行两次工程量计算。

在传统方式下，即使现在有相关造价软件辅助，也很难在短时间内完成工程量清单的编制。在利用BIM技术建立BIM模型时，不仅有图纸模型，还能自动计算工程量，帮助工作人员快速准确地形成工程量清单。招标方在编制招标文件时，可以把BIM模型作为招标文件的一部分放入，投标单位根据BIM模型中的工程量直观快速地与招标文件中的工程量清单作对比，有效减少招投标双方的造价计算工作，缩短招投标阶段的时间。

1.4  BIM在施工过程中的成本控制应用

在施工阶段，成本控制作为项目管理的一个关键性目标，包括责任成本目标和计划成本目标[4]。在保证工期和质量的前提下，采取相应措施把成本控制在计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。

1.4.1  基于BIM5D的计划管理

BIM5D即在三维建筑信息模型的基础上加入了时间进度和成本控制两个维度，形成3D模型+进度+成本的5D。在施工前，项目各参与方可以就不同阶段和节点，在BIM模型上设置该节点的进度目标和成本目标。在施工过程中通过前期设定的目标和进度，限额领取材料，实时获得项目的造价信息和进度情况，若有偏差，及时修整，实现成本最小化。

（1）BIM5D能够进一步优化资金计划管理。在建设过程中，各参与方都要进行成本目标控制，建设单位需要对投资额进行计划控制，施工单位需要对成本目标进行控制。BIM5D技术将进度信息和造价信息进行关联加载到建筑信息模型中，实现多维度的造价控制管理，制定准确的资金需求计划。

（2）BIM5D能够进行施工进度模拟。BIM模型包含构件的相关参数信息，加入预算和进度信息后，根据施工进度快速计算出人、材、机和资金等的需求量计划，通过模拟施工进度，直观形象地安排施工进度，进行流水施工，保证工序联系紧密，专业人员连续施工，或合理搭接进行交叉作业，使施工安全有序地进行，降低工程成本。

（3）BIM5D能够实现动态化管理。利用BIM5D技术将进度信息和造价信息进行关联加载到建筑信息模型中形成5D模型，在施工前通过施工模拟计算出人、材、機和资金等的需求量计划。在施工过程中，通过修改和调整自动生成的不同时间点的人、材、机和资金等的需求量，实时进行工程实际消耗量与计划量以及预算量的对比分析。

（4）BIM5D能够实现精细化的成本控制。在施工阶段，利用BIM5D模型可实时进行动态控制，并进行施工成本的核算与分析。及时对人、材、机和资金等各资源明细进行监测统计分析，解决计划与实际施工的矛盾，合理运用相应的管理措施手段，保障资源的供应，加强成本控制管理，减少或消除超出预算的情况发生[5]。

1.4.2  基于BIM的进度计量和支付

建设工程合同价款一般按“阶段小结、最终结清”来实现，当承包人完成一定的工程量之后，发包人按合同约定支付一定比例的工程进度款[2]。按照我国工程价款结算办法规定，目前主要实行按月支付、分段支付、竣工一次性支付等。在传统模式下，工程进度款结算时，程序繁琐、工作量大，需要协调各方人员积极配合，消耗大量精力和时间，计算结果也较为粗糙，在结算的过程中容易造成双方争议。基于BIM5D的模型加入了进度和成本维度，基于多维度的集成信息模型能够在不同时期对该阶段的工程量和造价信息进行汇总，解决了信息分散的问题，方便进度款的计量与支付。

1.4.3  基于BIM的工程变更管理

由于建设工程本身具有工程量庞大、工期长等特点，众多不确定因素可能会造成工程变更，进一步造成物料变更和成本变更等，带来工期延误和投资加大等问题。除了在施工过程中进行良好的管理之外，关键在于把控引起工程变更的源头。利用BIM技术，在早期的设计阶段，各专业可以进行协同设计，将模型加载到一个平台进行三维碰撞检查，通过各方沟通协调，在设计阶段及早发现设计错误，减少后期因设计不合理产生的工程变更[6]。在工程变更发生之后，BIM模型以及相关的信息都能及时修改调整，分析工程变更前后的工程量，防止工程变更的漏算遗算，为后期工程结算或双方因此产生的索赔提供依据。

1.4.4  基于BIM的签证索赔管理

在整个施工实施过程中，由于自然因素、不可抗力、发包方的要求、承包方管理不善等因素，会造成施工索赔与现场签证，也会对成本管理造成影响。在发生索赔和现场签证时，被索赔的一方需要对索赔方提交证据的真实性、全面性、及时性和关联性等方面进行核实与查对。结合实际情况，BIM技术可以减少此项工作的繁杂程序，BIM模型在发生工程变更后会进行实时调整，三维模型的可视化也直观反映了工程的变更情况，及时计算出增减工程量和因此产生的费用，使索赔和现场签证处理工作高效准确，减少争议。

1.5  BIM在竣工结算中的应用

建设项目完工并经验收合格后，发承包双方需要对所完成的项目进行全面的工程结算，即项目的最终造价[2]。承包人需要根据合同文件及实际工程中的变更等相关资料编制竣工结算文件。发包人需要对承包人提交的竣工决算文件进行全面审查，根据合同类型，对合同价、设计变更、工程索赔等相关资料的完备性、程序合法性、工程价款、差价计算和工期等内容进行审核。BIM技术支持的全生命周期管理可以很好地帮助竣工结算，从项目的招投标阶段到施工阶段，再到项目竣工，BIM模型会根据项目的实际情况进行及时的修改和完善，到项目完工时，BIM模型中的信息量就能完整地表达整个工程实体。在竣工结算时，直接调用BIM模型进行竣工结算文件的编制以及审核，避免错算多算或描述不清导致结算工作进展缓慢。

2    结语

随着BIM技术的不断发展，将BIM技术应用于房地产开发的成本控制管理，能提高房地产企业或建筑相关企业的成本控制管理效率。当前，BIM技术在设计阶段的协同设计方面已经展现出良好的优势，在以后的发展与应用中，BIM技术也将给房地产开发的决策阶段、施工阶段以及运维阶段的全生命周期带来巨大的便利。

[参考文献]

[1]倪特立.中国房地产开发项目成本管理研究[D].北京：北京交通大学，2008.

[2]李建峰.工程计价与造价管理[M].北京：中国电力出版社，2005.

[3]王廷魁，沈 青，周 滔，等.BIM技术在房地产项目规划方案评价中的应用研究[J].建筑经济，2013（9）：87-90.

[4]闫新梅.房地产项目工程前期阶段造价控制的思考[J].消费导刊，2010（7）：113.

[5]方 芳，刘月君，李艳芳，等.基于BIM的工程造价精细化管理研究[J].建筑经济，2014，35（6）：59-62.

[6]李志成，王飞龙，吉久茂，等.BIM技术在建筑工程设计中的应用[J].铁道科学与工程学报，2016，13（6）：1 179-1 185.