房地产住宅项目设计管理要点分析

李冰

【摘要】当前，我国正处于社会经济不断改革的阶段，面对現代化时代的来临，我国城市化发展不断深入，但是，我国城市发展也出现了巨大的问题。我国现在是一个发展中国家，城市发展在市场经济中发挥着极为重要的作用，只有不断强化对城市住宅质量的监控，才能有效促进房地产住宅项目的建设得到可持续发展。

【关键词】房地产住宅;项目设计;管理要点

房地产住宅项目开发后，项目设计管理成为了最为基础和关键的环节。其需要房地产企业在发展中对设计活动采取有效的管理措施。因设计管理涉及设计与管理两个方面，故而企业应对此加以重视。

1、设计管理概述

房地产项目开发凝聚了各专业设计专业人员的智慧，设计人员可有效带动房地产项目的规范化建设，同时提高施工项目的开发建设效率。因此在设计阶段，设计人员需充分发挥出自身的作用与价值，并调动设计单位的工作积极性，完善房地产开发项目设计管理工作。

房地产开发中，设计管理工作主要涵盖房地产项目开发设计阶段与房地产项目施工图设计阶段，前者是形成方案报建文本的关键时期，后者主要的任务是形成施工图。两个阶段均需向上级政府部门申报审批，审批合格后方可进行工程建设施工。由于设计管理任务的主要目标存在较大差异，使得项目管理时间、沟通、风险、质量和人力资源等多种因素的协调方式有所不同，因此必须高度重视方案设计中的管理工作。

2、房产项目设计管理的积极意义

建设项目设计人员的主要任务是落实建筑设计。建筑设计中凝结了设计团队的智慧与经验，能够有效增强建筑项目的先进性和实用性，充分满足人们的个性化及多样化需求。可以说房地产开发企业项目设计人员对于项目的规划和设计有着不可忽视的作用，其可协调工程各参建方，保证工程施工的规范性和科学性。项目设计中，房地产开发企业的设计人员需全面控制设计流程，合理分配内部资源，进而调动每个设计工作者的工作积极性，推动项目设计的发展与进步。方案设计和施工图纸设计是房地产项目开发设计中的两个阶段。方案设计的任务是形成方案报建文本，施工图纸设计的任务是形成施工图。二者的成果均应上报给上级政府部门，通过审批后方可施工。建设项目设计管理工作要以方案设计和施工图设计的阶段性成果为基础开展，二者的基本目标和任务均存在着较大的差异，所以，项目管理执行组织结构和管理的内容也有所不同。不同的阶段有不同的管理侧重点。在方案设计中，要先拟定招投标任务书，确定招标方案，从而确定方案的报建文本。部分房地产开发企业在方案设计中，一般会投入较多的内部资源与外部资源，使其充分满足市场发展的基本需要。

3、房地产住宅项目设计管理要点

3.1日常管理工作

在开展设计的时候，设计管理人员应该严格对设计流程进行监督和指导，并利用会议、汇报的方法处理各种复杂的技术问题。如果是极为特别的问题，应该让设计和管理人员进行面对面沟通，共同开展设计工作，设计管理人员应该及时报告设计过程中的问题，方便能够及时使用最好的处理方法。实行汇报会议的主要目的在于向企业领导层汇报设计进度，并根据设计工作中出现的重要问题进行探讨，并向有关技术人员寻求解决方案，保证设计工作能够得到持续发展。

在实行设计管理的时候，应该按照设计进度强化对阶段成果的评审，和对设计项目关键点的监督，并且，安排设计管理部门对重点节点进行检查工作。如果有一些关键环节，企业可以组织各单位进行通过讨论，如果存在不确定的问题，应该收集各个部门的有效建议，及时发展设计中的缺陷，并采用最合适的方式来处理问题。

3.2任务管理

客户需求、工程的建设成本和工程的施工周期是企业最为关注的要素，设计单位应将上述要素融入到设计图纸当中。设计任务书是向设计单位提出要求的书面文件，从而保证设计单位准确、充分地了解房地产开发企业的实际意图。但如今在项目设计中很多企业并不重视设计任务书，其以口述的方式传递对设计单位的要求，设计方案可能面临多次修改的问题，增加了工程设计的成本，也延长了设计的周期。所以，科学合理的设计任务书可使设计单位更加准确地了解房地产开发企业的意图，进而有效防止工作中出现多次反复的问题。

3.3设计结果的审核

设计结果审核主要是把设计意图转变为图纸，在房地产住宅项目设计管理的过程中，设计审核是最后一项工作，在这一阶段，成功和失败对后续的设计变更和工程签证数量具有重要的影响，所以，在设计过程中，房地产企业应该极为关注这项工作。按照设计方案和图纸的大小，设计方案应提前2-3天发给评审部门，使得审核人员可以详细了解设计方案，因此来提高审批效率。在开展评审的时候，还应该促进各个部分积极参与，并邀请具有专业水平的专家进行评审，以此来保证评审的有效性。

3.4重视设计审批过程中的沟通管理

设计文件的审批申请不仅关系到审批的成败，还包含了时间和经济等问题，有关人员应了解设计文件的审批申请主要是将设计项目提交给政府部门。因为政府部门需要对设计的合法性进行审批，为了能够有效保证建筑工程的各种工作不断发展，设计和管理人员应与消防部门保持流程的沟通和交流，并实时跟踪和监控项目设计的设计和管理人员，结合市场经济技术指标来适当的调整设计方案。

3.5加强设计变更控制

在开展工程建设环节中，造成设计变更的主要影响因素包含了以下几个方面：（1）公司原因。因为决策变化等原因，原设计方案与项目定位、运营目标不一致，造成设计方案需要调整;（2）业主需求产生变化到时原产品不匹配，市场营销部部结合实际状况提出变更;（3）施工单位因材料、设备等问题，发生变更。如：原材料缺货，无法及时找到替换材料和新材料等;（4）在工程建设中，施工单位发现设计图纸的缺陷和明显的问题。因为设计变更控制工作必须要从变更频率和处理两个部分实行控制工作，所以，有必要做好设计方案的编制任务，不断强化设计流程。

3.6注重设计的整合管理

各房地产公司有必要在住宅项目的设计和管理上加强人力、资本和物质资源的投入，从而提高住宅项目的设计和管理水平，并积极关注住宅项目的设计和管理。而且，企业应该建立有效的区域管理机制，并科学地安排住宅项目设计方案，激励员工能够实行有关工作，保证所有工作能够稳定开展。同时，施工企业也需要根据工程的实际状况，组成高素质的管理团队，定期对员工进行培训。此外，政府部门还应该加强对住宅项目设计管理的经济投入，保证能够有效完成设计阶段的管理工作。

结语：

总之，房地产开发商应该高度重视房地产住宅项目设计管理要点，全面促进住宅项目设计的进程，并为中国房地产行业打下良好的发展基础。只有不断强化设计阶段的管理和控制，才可以为后续的建筑施工提供有效的保障。同时，在建筑施工质量问题上，设计阶段的管理也是重要的组成部分，有关人员应该贯彻落实住宅项目设计管理要点，从而推动我国建筑行业的健康发展。

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