既有建筑加装电梯之浅议

徐红 李树才

【摘要】随着中国老龄化社会的提前到来，既有住宅增设电梯问题越来越引起各界人士，特别是居住在既有建筑无电梯楼房中的中老年居民的关注，居住在这些老旧多层住宅内的老龄人面临着极大的出行困难，关于对既有建筑老旧住宅加装电梯，解决老年人上下楼出行问题，已成为一个亟待解决的社会问题。面对存量巨大的既有建筑，加装电梯工作不仅是满足我国老年人居家养老需求的重要措施，还是促进城市现代化和经济稳定增长的必然选择。

【关键词】既有建筑;加装电梯;适老化

一、背景及政策

全国上世纪80、90年代既有建筑面积达80亿平方米，涉及到7000万到1亿户居民，约2-3亿人口，占城市总人口的1/3，减掉已经在规划的棚改住宅、动迁住宅等，还有大量多层民宅没有配备电梯，如今，伴随着小区的老去，这些小区中的很多居民也逐渐步入暮年，上下楼让他们感觉力不从心，甚至很多老人因此变为高楼上的“囚徒”，老楼旧房加装电梯正成为刚性需求，同时也是社会高度关注话题。

党中央国务院高度重视既有建筑加装电梯工作，将老年宜居环境建设、老旧小区适老化改造工作列为“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划重点工作内容之一。2016年5月，中共中央政治局就我国人口老龄化的形势和对策举行第三十二次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，坚持党委领导、政府主导、社会参与、全民行动相结合，坚持应对人口老龄化和促进经济社会发展相结合，坚持满足老年人需求和解决人口老龄化问题相结合，努力挖掘人口老龄化给国家发展带来的活力和机遇，努力满足老年人日益增长的物质文化需求，推动老龄事业全面协调可持续发展。2018年3月5日，李克强总理在《政府工作报告》指出，提高新型城镇化质量，有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。要加强精细化服务、人性化管理，使人人都有公平发展机会，让居民生活得方便、舒心。国内加装电梯实例和相关结构问题的提出以来，北京、上海、广州、南京、山东等地已有多个居住小区成功实现了对既有住宅加装电梯，取得了良好的社会效益。

二、大连市甘井子区金寓花园小区加装电梯项目

大连据不完全统计，在2000年前交付使用的既有建筑多数没有配置电梯，有近3000栋建筑存在加装电梯的需求。早在2016年，辽宁省住建厅就制定了《辽宁省既有住宅加装电梯指导意见》，解决老旧小区高楼层老人出行难的问题。2018年2月为解决既有建筑（老旧居民楼）业主居住及出行困难，我作为人大代表会同其他代表提出既有住宅加装电梯的建议，在大连市人大社会建设委委员张维连的积极推动下，大连市城乡建设委员会于2018年8月27日给出答复函，在大连市政府及相关部门的大力支持下，经过多次研究，大连市人民政府办公厅于2019年1月7日正式出台《大连市人民政府办公厅关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》，根据《实施意见》，大连市行政区域内建筑结构、质量安全等符合加装条件的既有住宅均可加装电梯。

1.基本情况

作为大连市的多层老旧小区，金寓花园小区是辽宁省军区退休干部养老分房的小区项目，2003年开工建设，2004年底入户，该小区共有超过1000户业主，入住率基本达到100%，业主大部分为十四年前退离休老干部为主，其中29号楼三单元共有12户居民，最大年龄83岁，最小年龄65岁，当时身体条件较好，一口气上个5楼6楼问题都不大，随着年龄逐渐增大、身体健康也每况愈下。现在很多老人都是和儿女分开居住。身体条件好的没有特殊情况基本不下楼，身体较差的一年也出不来几次。该小区还经常因为自来水改造维修等问题会遭遇停水情况，高层业主到1楼或物业打水也十分困难。没有加装电梯的住宅渐渐变成了老人的“囚牢”，很多邻里朋友很难见上一面，老人们不幸福，儿女也操碎心。小区内一位教授苦于上下楼不方便，将该小区140平方米多年住房贱卖，补差价买了一个90多平方米带电梯的房子，人们都迫切希望能给楼房安装上电梯。

2.改造过程

大连地区冬季平均气温-5℃，极端最低气温可达-21℃左右，老旧住宅室外加装电梯由于电梯井道建于原建筑物外，存在夏季炎热，冬季寒冷的制约因素。在此项目开展过程中，正值冬季恰好室外加装电梯在低于零度以下运行当中的问题，主要是机械润滑油凝结，电梯无法正常工作。此问题经过与润滑油供应商沟通联系，采用耐寒性强的46#润滑油用于室外加装电梯冬季运营，保障其正常使用。

因为是大连市第一个老旧小区加装电梯，由物业公司来组织牵头实施，没有经验可循。在电梯资金来源、出资比例、审批手续、电梯管理等问题上，也是一次摸索经验的试水。改造流程：

该项目2017年11月开工，加装电梯的单元共有6层楼，每层楼2户业主，物业公司在业主委员会的协助下，本着低层少出钱、高层多出钱的原则，挨家挨户做沟通解释工作。最后29号楼三单元12户住户，1层业主不收取加装电梯费用。2层设定为基准层，收费20000元/户。每增加1层增加5000元/层。另外10户居民总计花费3万余元。不足费用、申报改造等费用由房屋维修基金和物业公司分别承担。

为办理电梯安装和审批手续，少走弯路，物业公司奔波多个部门沟通咨询、讨教经验，甘井子区市场监督管理局机场管理所的工作人员，定期来到施工现场进行监督指导工作，从电梯井开掘到电梯安装调试完毕，共用时63天。

改造期间，涉及管线改造部分，必须由相应的主管部门，安排指定技术人员加以改造，如：燃气，供水，供电，排水等。涉及绿植部分，需报请绿化部门进行现场勘察。并制定进一步的移栽工作。至始至终，保持着绿色环保的要求。最终使此项工作，变成一道亮丽的风景，而不是破坏周边环境来换取方便出行。

改造后的电梯，验收标准和验收依据，《电梯制造与安装安全规范》GB7588—2003，《電梯安装验收规范》TSG-T7001-2009，《电梯工程施工质量验收规范》GB50310—2002，《电梯试验方法》GB/T10059—2009。

3.运营维护

产权是本单元的出资者所有，这样有利于电梯使用，每个使用者都当电梯是自家财产来爱护，大大提高电梯的使用年限。可以使电梯的使用寿命延长5年以上，可能达到25年左右使用年限！业主即是使用者又是管理者，把每个人的积极性都调动起来来管理电梯，这样就达到了共建、共管、共享的管理模式。同时物业公司加强电梯的日常管理，引导业主合理使用电梯，做好电梯保养、检测工作，使之安全运营。如果条件允许，可以通过增加电梯IC卡控制模式，每户制作对应人数量的卡片，以利于管理。并减少电梯设备运行部件的磨损，延长电梯使用寿命。

4.改造效果

近三年来，电梯产生的电费、维保费等费用，也由住户们平摊，每年下来平摊费用五六百元，乘坐电梯带来的便利，让小区其他居民楼的住户们都羡慕不已，多数住户找到社区和物业，表达希望自己的单元也能够加装电梯。既有住宅加装电梯要区别于商品住宅的电梯，主要是没有维修资金来做电梯维修资金保障。每一分钱都要靠业主来出资，因此电梯维保尤为重要。要有一个长期的、稳定的管理单位来对电梯进行管理。电梯维保只是确保电梯正常工作的一部分。还要对装饰部分、主体部分及其他相关设施进行维护，才能保障电梯的安全、有效的运行。物业公司已经连续三年对电梯的主体进行位移、沉降、变形进行检测，对相关数据的掌握，为以后电梯大规模加装做好技术参考。

为彻底解决小区住户上下楼难题，2020年我们将对一个整体小区进行全面加装电梯改造，预计加装20部电梯，同时对小区进行升级改造，提升小区的附加值，预测使小区房价照比原来提高3000元/㎡，多层住宅安装电梯在大连乃至全国会形成刚性需求。

三、实践总结

既有建筑加装电梯工作，已经成为满足我国老年人，居家养老需求的重要要求，随着老龄化问题的不断加剧，居住在老旧建筑的人员多以老年人居多。经过不断的取样调研，对加装电梯的需求很大，群众呼声非常高，民众需求也很强烈。既有建筑加装电梯工作是民心所向、民生刚需，它响应国家城镇化建设，提高居住质量、便利生活，提升民宅价值，方便老人出行、医疗救护，降低了老城区的改造成本，节约了土地资源，是构建和谐社会客观需求！也是樹立城市创新、协调、绿色、开放、共享发展理念的重要举措。相信在政府优惠政策力度不断加强的情况下，这些工作将是我们未来工作的重中之重！

参考文献：

[1]大政办发[2019]3号《大连市人民政府办公厅关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》

[2] 制造商提供的电梯安装技术要求及相关图纸

[3]《电梯制造与安装安全规范》GB7588—2003

[4]《电梯安装验收规范》TSG-T7001-2009

[5]《电梯工程施工质量验收规范》GB50310—2002。

[6]《电梯试验方法》GB/T10059—2009。

（本文作者单位：1.徐红，大连市绿色建筑行业协会; 2. 李树才，蒂森电梯有限公司大连分公司）