我国房地产政策的回顾与展望

刘冰心?李佳佳

【摘 要】 本文旨在通过对已实施的房地产政策的回顾与分析，探寻房地产政策制定的背景与依据，进而对未来房地产政策的制定提供一些参考：提升顶层设计的科学性;完善政府部门的管理机制;健全调控政策的法律法规;加强供给侧调控力度。

【关键词】 房地产政策;理论分析;不足;展望

一、引言

房地产政策是我国为保障不动产的安全与稳定而制定的一系列政策。房地产政策在保障人民合法住房權益，维护房地产市场正常运营秩序，促进房地产行业平稳运行，推动我国市场经济繁荣发展等方面有着不可忽视的作用。但同时，尽管有政策的规范与指导，一线二线城市房价过高，普通白领买不起房，“地王”频现等问题却始终存在。基于此，十九大报告中明确提出，房子是用来住的，不是用来炒的，以期为房地产行业的发展提供更明确的政策指引。

回顾梳理我国房地产政策的发展脉络，自从2005年出台“国八条”，首次将房地产价格调控上升到政治高度后，房地产调控政策就成为保障我国房地产行业健康平稳发展的重要举措。目前我国正处于住房制度改革的关键时期，2020年更是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年。因此有必要对房地产政策进行系统的梳理与分析，反思当前房地产政策调控的不足之处，从而为将来进一步的政策完善补充工作提供借鉴，以期更好地促进房地产行业健康有序发展。

二、房地产政策的理论分析

1、信息不对称理论

信息不对称作为市场经济发展过程中不可避免的问题，在房地产行业中同样存在。首先从消费者和房地产商这两个主体来看，商品房作为一种商品而被交换，

由于房地产市场的垄断性，使得消费者与房地产商在进行交易时存在着信息不对等的问题。交易市场上，相较于消费者而言，作为卖方的房地产商是房地产行业的主导者，具有更强的信息优势，因此在房地产市场上消费者处于信息劣势地位。其次，从中介与消费者的关系来分析，为了增强房价、地价信息的公开性与透明性，房地产中介这一买方和卖方的桥梁顺势而生。但由于中介和消费者的利益诉求不同，中介的很多行为对于消费者来说，是十分隐蔽的。因此，在房地产中介市场上也出现了信息不对称现象。再次，房地产商和政府、金融机构之间同样存在信息不对称的问题。房地产商要想开发土地，政府的批准和金融机构资金的支持是必不可少的因素。某些房地产商为了谋求自身最大利益，有时就会提供虚假信息，来获得合格资质。但由于考证信息的真伪需要投入大量的人力、物力与财力，政府和金融机构有时对部分信息的鉴别工作存在不完善之处，这就导致了房地产商与政府、金融机构之间信息不对称的存在。综上来看，由于房地产市场中环境的复杂性，以及主体的多元性，进而导致了房地产商与消费者、中介、政府、金融机构之间均存在着信息的不对称问题。

2、需求理论

根据需求理论的一般原理，当某一时期的房价较低时，人们会增加对商品房的需求，加大对其的购买量，而房价上涨时，人们对其的需求量又会减少。由于房地产市场自身存在的自发性、盲目性和滞后性等固有弊端，因此政府的宏观调控至关重要。针对房地产价格短期内的过度上涨现象，考虑到货币政策是宏观调控的主要内容，相对于财政政策，货币政策也更为灵活、及时，同时其影响较为温和，所以可以重点考虑通过利率、信贷等货币政策加强对房地产市场的调控，进而推动我国房地产市场健康稳定的发展。

三、房地产政策的不足

1、顶层设计不到位

近些年来，虽然我国不断地有调控房价的政策出台，以期推动房地产产业健康平稳的发展，但是很多政策的调控并未深入到房地产行业发展的本质所在，因此对于目前房地产市场的一系列问题并没有有效解决。究其根本，是房地产政策的顶层设计不到位，相关部门对房地产市场的未来发展趋势没有深刻分析，未能以长远的眼光来看待房地产行业对国民经济的影响。基于此，部分房地产政策在执行中与预想状态会产生较大偏差。除此，由于思想认识不到位，对调控目标的设定也会出现不切合实际发展情况的问题，进而影响实际调控工作的进展，降低相关工作人员的工作积极性。同时，目标设置过高，具体落实的难度也会相应加大，进而会导致投机行为的出现，扰乱房地产正常的市场秩序。

2、管理机制不健全

政策的顶层设计切实可行是房地产政策能够发挥调控作用的首要前提，而健全的管理机制则是政策产生实际效果的关键所在。目前，地方一般是高度遵行中央出台的政策文件的精神，而对本地区的房地产行业的实际发展情况缺乏深入了解，加之各级政府间的协调商议耗时较长，因而在具体执行过程中难免出现偏差。同时，监督反馈机制的不健全也是制约房地产政策调控作用实现的重要因素，消费者、房地产商、房地产中介等相关主体对于调控政策的看法与态度，较少有对应的平台可以反映，相关部门对公众意见知之甚少，顶层设计的理念也无法真正传达，使得房地产政策的实际调控作用有限。

3、法律保障不完善

我国房地产业几年来发展迅速，推动了我国GDP的增长。但其较快发展的同时也给配套法律法规的建设与完善带来了更大的压力，以及更短的反应时间，导致了房地产行业法律法规存在滞后性等问题，也使得我国与房地产行业相关的法律保障力度较弱，难以从法律层面维护房地产行业的正常市场运营环境。除了法律制定问题，房地产市场中同样存在有法不依、有章不循等现象，法律的执行效力较低。长此以往，部分法律就会变成一纸空文，较难为房地产政策的推行提供法理保障。

4、供给侧调控力度较小

供给侧结构性改革在2015年被提出，但在调控房地产行业的发展过程中，在政策方面更多还是从“需求侧”出发，较少涉及“供给侧”这一角度。目前在我国，一二线城市的整体房产库存水平达到稳定状态，在部分地区有供不应求现象的出现。但在三四线城市，普遍存在房产供过于求的情况，制约着房地产事业的整体发展。当前我国房地产政策调控主要从“需求侧”角度考虑，激发消费者的消费需求，增强三四线城市消费者的购房实力。但从供给侧减轻房地产企业税费负担这一方面制定的政策则相对较少，难以发挥供给侧调控的作用。

四、未来房地产政策的展望

1、提升顶层设计的科学性

政府在对房地产行业的发展管控进行整体规划之前，应当充分掌握房地产行业发展的各种影响因素，要深入剖析房地产行业的运行规律，依据其未来发展走向进行具有前瞻性的顶层设计，进而增强其科学性与合理性。同时，要根据房地产市场当前发展情况，结合实际经济环境来设定整体规划的目标。既要考虑其当下状况，也不可忽视长远的规划。短期发展目标应当与长期愿景环环相扣，进而使得房地产政策的调控作用能够持续平稳有效的发挥，助力我国房地产行业的进步，推动国民经济的增长。

2、完善政府部门的管理机制

政策的制定与实施之间需要各级政府部门之间的有效衔接，因此完善各级政府相关部门的管理机制，明确各级政府的职责对房地产调控政策的落实至关重要。首先要加强政府间信息沟通渠道的建设，提升上下级之间沟通的效率，保障调控政策在结合地方实际发展情况的前提下得以高效的贯彻落实。其次，应完善社会监督反馈机制，使得消费者、房地产商、房地产中介对于政策的看法和意见有反映的平台。同时监督机制的建设，也能够对各级政府的执行力度和落实情况进行社会监督，提升相关政府工作人员的办事效率。基于此，实现房地产政策从中央到地方的有效推行，增强其调控效果。

3、健全调控政策的法律法规

法律对于促进房地产调控政策的实施有着不可忽视的作用，能够在法律层面保障维护房地产市场的正常运营环境，规范房地产市场的交易秩序，提升各个主体信息的透明度，助力公平交易环境的营造。同时房地产法律法规的完善也是对相关政府部门管理工作的一种规范与要求，能够维护房地产市场中各方主体的合法权益。对于房地产调控政策的法律法规总体上应当做到及时修订完善，适应房地产行业的发展水平。

4、加强供给侧调控力度

要想推动房地产行业的长久繁荣，仅从“需求侧”着手难以实现，应当加强“供给侧”的调控力度。调整房地产市场的供给结构，提升房产供给的水平和质量，减轻房地产企业的税费负担，缓解三四线城市的库存压力，保持一二线城市房地产整体稳定的库存水平。从“供给侧”和“需求侧”同时发力，确保房地产行业的健康发展。

五、结论

房地产行业是国民经济的重要组成部分，其能否健康发展，影响着我国国民经济的发展水平。总体来看，我国目前房地产政策存在一些不足之处，但其对稳定我国房地产市场有着无法代替的促进作用。在今后房地产行业的运行过程中，房地产政策应当首先做好顶层设计，做到与时俱进，适应房地产行业的迅速发展，从政策指引方面助力房地产市场达到整体上的供求均衡。

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【作者简介】

刘冰心（1998—）女，河南巩义人，西北大学公共管理学院本科在读，研究方向：人力资源管理.