形势下不动产权籍调查测绘问题及对策

张兰明

摘 要：随着我国不动产登记政策的全面推行，对应的不动产登记机构和系统也在不断优化和完善。只有将我国的不动产权籍测绘调查工作落实到位，才能够确保不动产登记整体体系更加完整、科学。规范不动产权籍调查测绘的工作制度与体系，解决效率低下、测绘结构不合理的问题，更加科学合理地明确费用问题，可使新形势下的不动权籍调查测绘问题在不断优化的体系中得到科学有效的解决。

关键词：不动产;权籍调查;问题;措施

1 引言

近年来，随着农村土地制度改革、农村产权制度改革等改革事项的全面推进，农民群众对盘活资产，加快流转，促进增收呼声日渐高涨，对不动产权证的发证要求也日渐迫切。根据《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革、加快培育农业农村发展新动能的若干意见》、《国土资源部关于进一步加强宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）文件要求，为推进南江县不动产登记中心农房权籍调查及测绘工作，切实维护好农民合法财产权益，促进农村各项改革深入推进，开展农房登记及权籍调查测绘工作，为统一登记工作提供准确的支撑性基础数据。

2 新形势下不动产权籍调查测绘存在的问题

2.1 数据整合速度慢

经过大量的研究和分析发现，通常情况下房产数据以及对应的土地情况数据在实际调查和测绘的过程中会受到某些工作流程限制，这些客观因素都会导致后期数据库信息不全使得整合效率大打折扣。并且由于地域和地区不动产的信息整合有所差异，不动产权籍的登记和录入，以及一些图像信息在与其数据内容进行匹配的过程中也面临着一些形形色色的问题。不同城市在进行城市规划和工程整修翻新的过程中会遇到不同的问题。部分场地转让问题会导致环境发生改变。部分地方的不动产权籍图形与不动产数据在更新过程中存在着不及时问题，多方面的问题叠加就会或多或少地影响权益问题以及权籍资料的核对效率，数据整理的效率不高会对新形势下不动产权的调查和测绘带来很多的负面影响。

2.2 规划验收没有检查宗地四至范围是否符合规划

在机构改革之前，组织规划验收时没有自然资源部门参与，规划部门也没有对批建项目的宗地四至情况进行实地复测，导致超占面积等问题频频发生。又因分散登记原因，自然资源部门也不能及时发现超占面积等问题，导致历史遗留问题越积越多。2018年机构改革后，规划职能划归至自然资源部门。在规划验收时，依据竣工测绘单位提供的实测图形与项目总规图进行比较，如一致则不再进行实地测量。对于存在超占面积问题的宗地，相关部门一旦出具项目符合规划意见，开发商便具备了首次登记的要件之一，超占面积的历史遗留问题也可能得不到有效解决。

3 新形势下不动产权籍调查测绘的对策

3.1 进一步整合机构，拓展业务的范围

不动产权籍测绘是离不开某些机构的辅助的。众所周知，不动产测绘一般包含两个主要方面，一是宗地测绘，二是较为普遍的房产测绘。在进行不动产权籍规范登记前都需要进行这两个方面的准备工作，需要将宗地测绘与房产测绘进行落实，一般都会委托一些对应的有资质有能力的专业测绘机构进行操作。这样必然会导致整个测绘过程中出现很多的测绘规范化标准，整个不动产测绘的数据来源也会变得非常多。这些形形色色的问题都会导致不动产权籍的调查和效率大打折扣。一些机构的能力与专业素养过关，他们在实际的不动产统一登记操作完成后，可以轻车熟路地启动操作流程;但是有一些机构缺少必要的操作与实践经验，则会导致相关机构所提交的测绘成果与测绘报告质量参差不齐。部分机构人员缺少必要的专业能力与专业素养，不利于规范化不动产权籍调查测绘开展。在新形势下要更好地开展对不动产权的测绘与调查工作，就需要整合机构在数据处理过程中不断拓展相关人员的业务范围，来顺应不动产权籍的调查与测绘工作的开展。

3.2 测绘结果的控制

针对联合测绘，服务机构要保证各类仪器设备的精度，要依据相关的规定加以检定或进行校准。仪器如果为进口设备，要符合国内计量法规的规定。不能使用没有经过检定或者超过检定有效期的仪器来进行测绘服务。测绘服务机构应当使用经专业部门认证或认可的测绘软件。测绘服务机构对其完成的联合测绘成果质量要终身负责，对于提交的联合测绘成果要采用“二级检查”的方式，测绘人员对其工作成果要加以签字确认，各类数据要如实填写，记录要完整保存。检查记录要体现出检查过程（检查方法、最终结果），过程控制和最终数据不能由同一人负责。

3.3 数据格式转换及标准数据库质量控制

不动产权籍调查数据库是不动产登记部门登记发证的数据来源，各地方不动产登记部门所需要数据的内容和格式可能存在差异。为此需要针对不同区域所需不同的数据库标准制定不同的数据库方案。利用 51 建库软件输出的中间库成果与南江县登记中心所需的标准数据库进行对比分析，按照登记中心标准数据库字段格式，运用 FME 进行批量挂接与转换。对转换后的数据库进行检查，主要检查标准数据库所包含的各图层间拓扑及属性关系、字段格式一致性。针对各图层分别设立不同的检查规则，借助FME 编写工作流程，简化并确保检查的准确性，确保提交数据完全符合不动产数据库标准。

4 结束语

要更好地开展不动产权籍档案的整体测绘与调查工作，就需要及时发现不动产权籍调查与测绘中的问题并采取相应的措施解决，使得整体的权籍调查数据采集与整合更加科学合理，推动新形势下我国不动产权籍调查与测绘工作顺利开展。

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（山东中实勘察测绘有限公司，山东 济南 250000）