关于临沂市经营性用地出让情况分析研究

王海华 宋伟

临沂市土地矿产资源储备中心，中国·山东 临沂 276000

经营性用地；市场；趋势

1 引言

中国临沂市近几年土地市场比较活跃，拉动了房地产市场并使之稳步攀升，通过对临沂市经营性用地出让规模，价格及效益情况进行分析研究，得出中小城市经营性用地趋势，从而反应房地产市场走势。

2 临沂市辖区土地出让总体概况

表1 2013-2017年度土地出让统计表

2013-2017年五年来，临沂市辖区共出让商业住宅、物流仓储等用地488 宗、38259 亩，总成交价款474 亿元，均价124 万元/亩，实现政府土地收益186 亿元。

2.1 土地出让构成情况

表2 2013-2017年度土地出让构成统计表

出让构成包括：商住用地(含商服、住宅和商住混合用地)占87%，共成交424 宗、30242 亩，成交价421 亿元；用于融资土地占9%，共成交45 宗、6718 亩，成交价49 亿元；物流仓储用地占4%，共成交19 宗、1298 亩，成交价4 亿元。

2.2 土地成交量、价情况

五年总成交量、价呈现高位回落、触底回升走势。五年平均成交98 宗、7652 亩、95 亿元，平均收益37 亿元。亩均价124 万元。

图1 总成交量、价（收益、成本）折线图

3 商住用地出让情况

3.1 商住用地成交量、价情况

近五年商住用地成交量、价呈高位回落、触底回升走势，2017年成交3668 亩，成交价84 亿元，收益46 亿元。五年平均成交4304 亩，平均成交价84 亿元，平均收益35 亿元。

图2 成交量、价（收益、成本）折线图

3.2 商住用地亩均成交情况

近五年亩均成交价、亩均收益呈上升趋势，亩均成本走势相对平稳。2017年亩均成交价178 万元，亩均收益97 万元。

图3 亩均成交价（收益、成本）折线图

3.3 商住用地平均楼面地价情况

近五年平均楼面地价呈上升走势，2017年为1223 元/平方米，较去年上涨9%。

图4 平均楼面地价折线图

3.4 商住用地分商服和住宅成交情况

商服用地在2013年高位回落后在相对低位运行，住宅用地成交量2015年触底后回升。2017年商服用地成交1239其中，住宅用地年均成交3976 亩，商服用地年均成交2072 亩。

图5 商住用地分用途成交情况折线图

3.5 商住用地成交宗数及竞价情况

近五年年均成交85 宗、竞价12 宗，2017年成交70 宗，竞价24 宗，竞价率达33%，溢价近20 亿元。

图6 成交、竞价宗数、溢价折线图

4 各区商住用地出让情况

4.1 各区商住用地成交量、价情况

各区成交量、价均不同程度地呈现高位回落、触底回升走势。其中，兰山区年均成交量最高，为1768 亩，但由于中心城区可供地逐年减少，逐渐向城区外延，成交量、价在2017年有所回落；北城新区、河东区、经开区成交量、价在2015年触底后回升，北城新区由于成本较低，竞价溢价率较高，近两年收益均为最高，河东区2017年成交量、价仅次于兰山区，收益仅次于北城片区；罗庄区、高新区成交量、价回升相对滞后，但2017年也有较大升幅。

图7 各区成交量、成交价（收益、成本）折线图

4.2 各区商住用地亩均成交情况

北城片区亩均价、亩均收益在2017年大幅增长，较去年增长达271%、428%，跃居各区第一；兰山区由于供地区域外延，亩均价和亩均成本2017年回落，亩均收益变化不大；其他各区亩均价、亩均收益均呈上升走势，其中，河东区上升幅度较大，2017年亩均价、亩均收益仅次于北城新区，升幅分别为57%、122%，仅次于北城片区[1-2]。

图8 各区亩均价(成本、收益)折线图

4.3 商住用地平均楼面地价情况

北城片区呈爆发式增长，2017年较去年上涨259%；河东区上涨34%，仅次于北城片区；罗庄区和经开区也有所上涨；兰山区和高新区稳中有降。

图9 各区平均楼面地价折线图

5 土地出让市场分析研究

土地出让总体呈高位回落、触底回升态势。土地成交量价在2015年达到低点，但随后两年成交量平均增长1.5 倍，成交价增长2 倍，收益增长5.6 倍，竞价比例、溢价连创新高，2017年达到历史高点，说明土地市场需求旺盛，仍处在上升趋势中。

区域市场冷热不均，需求有外延趋势。热点区域主要集中在中心城区，土地需求量大，竞价参与度高，尤其是北城片区，房企拿地需求迫切，竞争激烈。但随着北城一期开发、老城区改造开发的完成，城区土地资源日渐稀缺，而北城二期又存在拆迁、缺少用地指标等问题，土地熟化周期较长，造成2017年成交量回落。而白沙埠、义堂等边缘区域土地相对充裕，这些区域的土地在挂牌期间也产生了竞拍，需求增加。

住宅用地供需基本平衡，能够满足住房需求。按照城市化率年增长1.5%计算，市辖区城镇化人口一年增长约4.2万人，按三口之家每户100 m2计算，需住宅面积140 万m2；根据房屋征收部门估算，全年居民房屋拆迁量约480 万m2，实行1：1还建模式，需还建480 万m2新建房屋。同时，考虑到人口自然增长、家庭分户和“拆小换大”改善居住环境等需求，住房刚性需求约630-660 万m2的住房。按照平均容积率2.4 折算，全年需要供应住宅用地约3938-4125 亩。近两年住宅用地年均出让3976亩，加上以前的住宅存量，基本可以满足住房需求。

北城片区商住用地价格增势明显。2017年各区商住用地平均亩均价和楼面地价分别为178 万元和1223 元/m2，增幅分别为-3%和9%，北城片区亩均价和楼面地价分别为756 万元和3982 元/m2，增幅分别为271%和259%。【3】

6 中小城市土地及房地产市场走向分析

随着人们对居住环境和需求品质的提升，未来会有很多农民工进城买房，随着交通状况和生活条件的改善，中小城市周边农民进城交通圈基本能在1 小时内，中国城市化的主力军也来自农村人口向县市级中心聚集。而中小城市规模和可以投放的经营性用地也比大城市空间相对较大，据此预测中小城市在五到十年的周期范围内，土地市场及房地产市场应在缓慢增长，高位运行状态。