浅谈房地产业发展中的保障性住房体系建设

海商容

【摘  要】改革开放以来，我国城市化进程加快。城市经济的发展推动城市人口总量不断上涨，导致城市住房需求不断增加。随着房地产行业市场化程度加深，商品住宅的高端化和供给量不足导致房地产价格不断增长，中低收入人群面对高房价，无法满足其基本的住房需求。政府提出建设保障性住房以解决上述问题，但在保障性住房体系的发展建设中仍存在不少问题。论文就保障性住房体系建设中存在的问题进行简单分析，并提出解决的对策。

【Abstract】Since the reform and opening up， China's urbanization process has accelerated. The development of urban economy promotes the increase of urban total population， which leads to the increase of urban housing demand. With the deepening of the marketization of the real estate industry， the high-end and the insufficient supply of commercial housing lead to the continuous growth of real estate prices， low and middle-income people can not meet their basic housing needs in the face of high housing prices. The government proposes to construct affordable housing to solve the above problems， but there are still many problems existing in the development and construction of affordable housing system. This paper analyzes the problems existing in the construction of affordable housing system and puts forward the countermeasures

【关键词】房地产;发展;保障性住房

【Keywords】real estate; development; affordable housing

【中图分类号】F293.3                               【文献标志码】A                                   【文章编号】1673-1069（2020）03-0049-02

1 引言

住房问题关系到经济发展，也关系到民生发展。保障性住房是政府向中低收入家庭中有住房困难的家庭提供的住房支持，具体包括廉租房、经济适用房、政策性租赁住房、定向安置房等。党的十九大报告指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。保障性住房体系的建设完善是民生工程中影响深远的项目之一，与国民息息相关，建立健全保障性住房体系十分重要。

2 我国房地产业的发展现状

2.1 房地产业飞速发展，吸引大量投资

随着国民经济的发展，城市化进程的速度加快，我国房地产业飞速发展。近年来，人们收入水平不断提升，生活质量的改善，人们对住房品质的要求不断提升，为房地产业带来了更大的发展空间。房地产行业市场化进程的加快推动着当地经济的发展。首先，为政府带来土地资源收入;其次，房地产业从项目融资到开发建设再到销售服务，能够带动上下游如金融、建设、建材、营销、服务等行业的发展。在政府的支持下，大量资本涌入房地产业，进一步推动房地产业的发展。

2.2 住房需求增加，房地产产品价格上涨

各地经济的快速发展为社会提供大量的就业机会，城市化进程的加快让城市人口总量逐年提升。这就为城市住房需求增加提供了原动力。一方面，城市人口增加导致住房需求上涨;另一方面，国民生活水平的提升导致住房需求向高品质住宅、优质物业服务等方向倾斜。但是城市土地资源有限，市场商品房供给不足，導致房价上涨。在房地产行业市场化的背景下，房地产投资者制造的房地产产品主要满足市场的中高端需求，在供不应求的前提下不断提升房地产产品的质量，进一步推动了房价的上涨。

2.3 中低收入人群的住房需求难以得到满足

房地产产品的质量提升满足了高收入人群的住房需求，同时，由于房地产产品具有保质增值性，对于已有住房人群而言，增加了现有住房的价值，具有明显的财富效应。但是中低收入人群面对高房价，住房需求就存在预算约束效应[1]，住房需求无法得到满足，虽然具有强烈的购买欲望，但是支付能力不足，造成居民福利损失。政府面对中低收入人群出台保障性住房政策，就是降低房价上涨带来的负面影响，同时，保障中低收入人群的住房权利。

3 保障性住房体系建设存在的问题

住房保障已经成为社会保障十分重要的组成部分，政府为保障国民居住权益出台了一系列政策措施，为满足中低收入人群基本居住权保驾护航。但在保障性住房体系的建设过程中仍然出现了一些问题。

3.1 政府调控手段不足，制度建设不完善

我国开展保障性住房体系建设时间不长，政府政策制定还不够完善，存在边界不清、利益调节与退出体系不健全等现象。首先，中低收入人群的界定，由于无法准确核查家庭的真正收入，家庭的住房资产数据无法全面统计，导致保障性住房覆盖人群无法精准定位。其次，不同地区的保障性住房政策实施过程中无法做到统一标准。保障性住房作为公共产品具有排他性，无法统一实施标准意味着利益调节无法完全公平公正。最后，家庭收入是一个动态的值，保障性住房准入覆盖面并非动态，目前也未建立完善的退出体系。导致部分保障性住房执行成为永久性住房，这对动态变化的覆盖人群也无法做到完全公平，同时，也增加了保障性住房体系建设的负担。

3.2 基础设施不完善

出于节省建设成本的角度考虑，目前大部分保障性住房的建设选址都处于远离市中心區域，这就导致保障性住房存在交通不便，区域经济不发达，教学、医疗条件相对落后，基础设施不完善的情况。居住权不仅包括居民生活基本的场所功能保障和安全保障，更应为居住者提供舒适的生活环境、完善的设施设备保障。然而目前保障性住房产权归属不明确，导致保障性住房建设存在施工监管不到位、住房质量不达标的问题，严重浪费了土地资源，没有对土地进行充分利用[2]。

3.3 资金不足，融资困难

保障性住房是政府提出的保障措施，目的在于对弱者提供支持。因此，要求政府投入建设成本。就目前情况而言，政府投入的资金是远远不够的，具体投入运营的成本十分有限。从市场经济的角度出发，房地产企业开发这类产品也不合理，除去建设成本，远低于市场价的保障性住房价格，无法满足企业盈利的基本需求，导致民间资本参与保障性住房建设的可能性低，融资困难。

4 解决保障性住房体系建设问题的建议

4.1 政府加强宏观调控

政府需要加大保障性住房方面的宏观调控力度，完善住房保障机制，明确保障基本居住权，健全多层次的住房保障机制，匹配市场，与房地产开发挂钩，在房地产开发项目中增加保障性住房开发比例。同时，为项目税费减免提供便利政策，并建立完善的保障制度。既保障房地产开发项目的收益性，又达到保障性住房建设的持续性目标。市场与保障性住房可以帮助我国更好地配置土地住房资源，市场化改革后，政府充分发挥保障性功能，通过应用合理方式有效保障居民住房权利。

4.2 政府多部门协作，加强制度建设

保障性住房体系建设中，应当采取多部门协作手段建立健全相关制度，中低收入人群的准入制度中，可以利用互联、大数据统计等手段，结合房地产权登记记录、家庭收入情况、社会保险缴纳情况等多方面综合评定收入水平。同时，建立动态的准入与退出机制，为住房需求无法满足的中低收入人群提供援助。此外，也应当鼓励这部分群体积极提升收入水平，减少或者脱离援助依赖，追求更高生活水平。退出制度的建立也能够为更多的援助需求者提供帮助，并减少社会援助成本。

4.3 加强基础设施建设与质量监督管理

保障性住房建设应当从居住需求、交通设施、医疗条件、教育资源、社会福利等多方位全面保障人民群众的居住权益。从政府角度加强宏观调控与监管，同时，与房地产开发项目挂钩保障建设基本需求。政府应当动员福利覆盖者共同建设保障性住房。保障性住房是福利政策，优化中低收入人群居住条件，作为福利受益群体也应当为保障性住房建设出力，增加福利覆盖面，提升资源利用率。提高生活质量，例如，建立娱乐休闲活动场所，及时更新教育与教材配置，按照不同的需求建立专门的老年人活动中心等。保障性住房建设监管应当与市场监管机制结合，确保施工质量，防止偷工减料的不合格住房产品上市，同时，完善惩处机制，以保障住房的质量。

4.4 增加政府投资，拓宽融资途径

住房保障作为民生保障重要部分，政府应当加大保障性住房的投资力度，在稳定民生的同时推动经济发展。投资形式可以多样，除了资本形式投入之外，可以以划拨土地、减免税收等形式吸引社会资本投入。政府有必要结合房地产市场，提供优惠政策，鼓励房地产开发商积极参与建设，同时，注意避免部分不良商家滥用资源[3]。

5 结语

房地产业在飞速发展的同时，政府积极推动保障性住房体系建设，缓解了中低收入人群住房困难的问题。在未来的发展建设中需要不断完善保障体系，建立健全保障性住房体系的准入、退出、监管制度，同时，结合房地产业发展实际，优化房产产品施工建设，更好地保障人民的居住权益。

【参考文献】

【1】顾澄龙，周应恒，严斌剑.住房公积金制度、房价与住房福利[J].经济学（季刊），2016，15（1）：109-124.

【2】胡川宁.住房保障法律制度研究[D].重庆：西南政法大学，2018.

【3】陈训波.城镇住房保障体系发展滞后对房地产市场波动的影响[J].合作经济与科技，2018（15）：6-7.