房地产企业税务筹划新途径

刘瑜

一、税务筹划定义

税收筹划的概念是指一般纳税人根据国家的相关规定，会有自身的多个纳税方案来选择最优最适合自己的方案，能达到降低企业成本的一种管理行为。其中房地产纳税筹划是指房地产询问企业采取的一系列纳税方面的行为。随着经济不断地发展，房地产政策不断地完善，合理的税收筹划活动能够降低房地产企业自身的成本，提高自身的效率，优化自己的资金结构，所以房地产税收筹划工作是企业内财务工作的重要组成部分。

二、房地产企业开展税务筹划工作的必要性

根据税务筹划自身的概念，它是在法律规定的一定范围内，对其投资融资等活动的统一安排，其中包含税务筹划工作，可以让企业节省一部分成本获得更高的利润。也可以通过税务筹划工作规避一定的财务风险，降低企业的资金压力，提高企业的整体经济效益。税务筹划工作一定要开展在项目之前，不可以事后采用避税的手段来达到少交纳税的目的，因此企业在进行税收筹划的时候，要提前了解国家的税务政策的变动，相关的法律法规，掌握最新的动态。税务筹划工作不是为了避税偷税，不要走入到违反国家相关税务工作的道路上，不要产生纳税相关风险，因此一些房地产企业要在自己的财物管理部门设置相应的税务筹划工作岗位，有相应的专业人员与规制。在进行税务筹划工作的时候，企业内部的融资投资活动都要与该部门相关人员进行有效的沟通，对企业未来发展的各项工作起到前瞻性的作用。税务筹划工作又跟企业的未来战略以及发展前景息息相关，应该考虑长远，同时纳税筹划的工作也要不断地更新，及时结合当前的新政策。

三、房地产企业分阶段税务筹划工作

为了提高企业税务筹划工作的效率，也会针对房地产自身的项目，不同的开发阶段进行有效的管理，因此可以分为前期、中期、销售期、后期四个阶段进行税务筹划。

（一）前期准备工作

由于房地产行业的特殊性，开发周期都比较长，需要大量的资金作为支持，所以对于企业来说其筹资的来源方式非常的重要，我们国家很多企业在筹资方式上，主要包含内部资金使用、银行借款以及股票发行等等，尤其是在借款方面，借款的利息可以给予一定的扣除，借助的是土地增值税扣除项目，因此该项目进行合理的规划影响比较大，因此，在前期准备工作当中，即企业开发建设的方式，对于纳税工作有很大的影响，很多房地产企业可以和其他企业进行合作开发，实现资源互用，同时合营企业可以规避以物方式产生的相关税费，不同的企业都有着不同的管理方式，尤其是合作经营的企业，为了促进彼此的税务筹划工作，自身企业加强内部管理的同时，也要加强各企业之间以及企业内部各部门之间的沟通，来提升税务筹划工作的合作协同能力。

（二）项目开发阶段

项目开发阶段主要考虑土地增值税带来的优惠或者好处，房地产相关企业在对出售房屋定价的时候，要考虑相关的政策，才能提高自身的利润。因此，很多企业会根据国家的政策，对自己的房价进行限制、进行降低，所以在定价的时候采取低价策略，才能保证增殖税率低于20%，最终的结果是净利润得到提高。因此考虑到土地增值税相关政策可以为企业带来更多的高利润，其实房地产相关企业也可以利用利息扣除的方法进行降低税收费用，一般有两种形式，首先是能够转让房地产相光钱然后进行分摊，可以提供相应的金融机构证明，可以证明有扣除的项目，但是一般不会超过同期贷款利率。第二种方式是转让房地产项目来分摊利息支出，或者是不能提供金融机构的相关证明，房地产开发商可以按照项目的地价款和相关成本，直接扣除一定的成本，其利息支出就不能给予扣除了。因此，房地产企业要根据自身的情况进行一定税收筹划，如果利息费用较高，可以提供金融证明，采取分摊利息的方式，可以进行有效的扣除，当利息支出比较小，就可以将其计入开发成本一起扣除，这都能减轻土地增值税带来的企业负担。例如，同一项目企业可能同时存在分期或者是分区开发，而且房子的形式存在普通住宅商业用洋房，在多种情况下，这些项目的增值率以及产生的税务也存在差异，所以在项目确定之前，企业可以考虑同一项目立项，合并核算增值额，还是按照不同的物业类型分别计算增值额。

（三）房屋销售阶段

这个阶段包含销售价格、销售收入两项，要遵守我们国家相关税法规定，建造标准普通住宅增值率不超过20%的可以免征增值税，所以符合这些条件的企业应该对销售价格进行合理的规划，来实现利润的提升。如果企业自身开发的项目为普通住宅，既要对销售价格进行合理的规定，让其增值率小于或等于20%才能享受之前的政策，但对于部分企业来说，如果税收的优惠不能够适应当地房价的涨幅，那么就不用考虑这方面的筹划，提高售价来实现自己效益的提升，很多房地产项目完成到了销售阶段，处理方式不同，有的是直接对外销售，有的是自营自足的模式，对外销售就要交纳土地增值税，自营形式应进行交纳土地使用税以及相关的房产税，如果当期的项目利润较高的话，建议采用自营方式。

（四）房屋保有阶段

在该阶段房地产企业可以先租后销售进行税收筹划，或者是分解租金收入来进行规划，并且有限额规定，如果部分资产转移至境外，其所有权属性在性质和形式上，如果不发生改变，可以作为内部资产进行处置，也不列为销售收入当中，相应的税务会发生改变。房地产企业如果出租房屋就会涉及到增值税、房产税、城建税等，就会有很高的税收负担，但是出租房屋的物业管理费用承担的税负较少，也需要交纳一部分增值税，企业可以在自营方式向物业管理费和租金收入进行划分，加大其中物业管理费的所占比例，通过这样的筹划，其实企业租赁下的税负不断降低，所以企业就要求成立物业公司，而且有一定的管理资质，资质越好物业费收入就会较高，相比较税负承担的比例就更少了。

四、房地产税务筹划新途径

（一）合理降低税务

我们国家在偷税漏税方面打击力度较大，同时也鼓励一些企业合理的降低税负，所以很多降低税负的方法都在房地产企业内部组成相关的分析小组，分析相关的政策，在内部形成监督机制。很多企业也成立了分公司，将账目进行独立处理，增加更多的是有筹划可能性和灵活性，很多企业购买了建筑材料，可以用两种会计机动方式，一种是订单生成后马上进行核算，另外一种是货物到达后进行核算，如果存在货物到达延期的状况，可以涉及到不同月份，可能涉及到不同月份或者是不同的项目的需求，这样在各个阶段的支出也会增加，所以企业要斟酌自身的状况，做好两种方式的选择，达到降低税负的要求。加强内部监管，建立专门的监督岗位工作人员，监督税务筹划工作，监督部门也要分成各个小组，有专业人士组成，负责各个项目的避税监督和规划作用。

（二）提升税务筹划相关员工的素质

对于房地产企业执行税收筹划的部门往往是财务部门，他们才是税收筹划风险管控的重要人员，有效地对税收筹划进行风险管控，落实到实际的财务工作当中，发挥出应有的作用，就要提高相应管理人员的综合素质。对于一些大型的房地产企业，要成立专门的税收筹划部门，进行有效的培训，而且定期的体系内培训和体系外培训，要对相关的人员进行金融能力的提升财务能力的考核，了解相关的法律法规以及相关的风险识别能力，相关的财务要选取有知识基础个人能力强的人员来完成税收筹划工作，所以要有针对性的培训，要该类人员及时了解国家税收筹划的最新发展方向，及时了解相关的法律条文以及管理理念，让其管理的理念不断地提升。企业的财务人员时刻面临着道德风险，要提高其道德素养，是把控税收筹划风险控制的重要环节。

（三）树立房地产税收筹划风险的理念

理念的树立才能保持风险防控工作有效地发挥，根据企业的既定目标，提升自己的竞争力，才能保证其稳定的发展。树立风险防范的一面，相应工作人员的防控意识也随之加强，将自身的工作重点放到研究政策提高防控能力，也要引进国外的先进管理理念，制定合理的税收筹划目标和方式方法。在企业内部做好宣传工作，将防控的重点其职责落实到每一个员工当中，要让大家了解到税收筹划工作的重要性，风险防控的重要性，才能保证税收筹划工作的全面管控，实现自身的目标。