徐丽
摘要:人口老龄化问题已成为中国面临的严重社会问题。老龄化问题的突出促进了养老金业的蓬勃发展,与此同时,它也催生了养老金房地产,为养老金服务提供了物质基础。然而,通过对养老金房地产业的供求,计划,融资,产业链和运作的研究,结合国外的经验,我们发现了中国养老金房地产存在的问题,并针对特定的国家提出了一些建议。中国的条件和文化。
关键词:养老地产;老龄化;政策建议
1 养老地产的简要介绍
老年房地产是一种将老年人和房地产结合起来以解决老龄化问题的方法来为老年人提供养老金。它是房地产市场的细分。从狭义上讲,养老金房地产是指将养老金的主题融入普通房地产开发项目中以满足不断增长的市场需求的房地产项目。从广义上讲,养老房地产包括具有居住和服务功能的房地产产品的类型,以及相关的产业形式,如养老培训服务业,养老文化产业和养老社会制造业。随着经济的发展,人们对养老的观念发生了变化,家庭结构和功能的弱化以及养老机构的供求不足为养老房地产的发展提供了空间。
2 我国养老地产经营的现状
目前,我国养老房地产行业的业务前景广阔,吸引了包括房地产公司,保险机构,养老服务机构等投资机构在内的大量投资主体参与投资。一般而言,房地产开发企业主要负责老年人住房的开发和老年人服务设施的建设,还将参与该项目的运营和融资。老年服务机构主要负责经营老年房地产的日常服务业务。他们将对养老金房地产项目提供建设性意见;保险机构主要将养老金住房建设,设施运营和保险以及理财产品相结合,并为某些项目提供财务支持。中国的养老行业仍然存在许多问题。国家高度重视养老产业的管理。中国共产党第十八次全国代表大会提出“积极应对人口老龄化,大力促进老年人服务业和产业管理”。
3 我国养老地产经营中遇到的困境
3.1 高投入成本
养老金房地产产业链涉及房地产,保险,医疗,医疗服务,高级娱乐,高等教育等多个项目,因此初期投资成本巨大。首先,老年人房产应地理位置方便,生态环境良好,方便孩子参观,也有利于老年人健康。它也接近医疗资源,医院周围短缺的土地很难找到。各种针对老年人的辅助设施及相关服务,要逐步增加初始投资。老年人在后期操作中的特殊需求,例如无障碍通道,老年人的慢速电梯等,使操作成本比普通社区高约30%。缺乏医疗资源,基础设施不足,土地成本高昂,以及缺乏适当的政府补贴机制,导致拥有雄厚资金的公司在敢于试水之前就进入了。大量投资者仍在观望。
3.2 产业链需要优化
养老产业具有综合性,产业链长,流程复杂的特点。养老产业链涵盖范围广泛。其中,养老地产是养老产业链的重要组成部分。中国的养老地产产业链仍处于起步阶段,其整合和整合有待加强。养老金房地产产业链中游的开发商和运营商无法有效地相互联系。在产业链上游的政府起着监管作用。上游问题也是融资问题。在产业链下游的老年人房地产衍生产品是老年人旅游,老年人教育,老年人保健,康复设施和娱乐设施。将推动养老金房地产的管理,但仍然缺乏完整的系统。尽管养老金房地产是房地产,但它主要依靠衍生服务来获利,因此,完整而完整的养老金房地产产业链不仅需要房地产开发商,而且还需要服务机构。养老房地产产业链上的各方应充分发挥自身优势,促进彼此的健康运作,以提高效率。
3.3 只有一个参与者,并且无法实现互补优势
实际上,中国养老金房地产管理的速度远远落后于老龄化的速度。在这种严峻形势下,中国养老金房地产业已形成恶性循环。这种恶性循环是,中国养老金房地产的投资人,建设者和后期经营者往往集中在同一家公司中,没有实现有效的分工,使公司承担更大的风险,效率低下。
4 相关建议
4.1 准确定位目标群体
当前,养老金行业的差距似乎更多地反映在低端消费群体上,而养老金房地产的当前地位主要是高端群体。例如,对于中国当前居民的收入水平,泰康养老金模式进入的当前条件是200万份保险单,公寓租赁模式年卡从一万笔存款开始(以2016年为例):(人均可支配收入为23621元),目前的定位是针对高净值人群。企业应在布局的早期阶段进行战略部署,充分利用现有资源,并对未来的利润模型,客户群和服务价格进行合理的预测和定位。当前,中国老年人的两周流行率为46.6%。他们大多数死于疾病。进入老年人后需要充分照顾的老年人比例不是很大。大多数老年人退休后退休。-医院治疗-生命的尽头。同时,数据显示,目前空巢老人的比例为50%,到2030年将达到90%。老年人迫切需要的不是综合护理,而是以核心为核心的综合老年人支持服务健康。确定目标群体并满足发布更多市场友好产品的需求。
4.2 优化产业链
在人口老龄化趋势下,我们应利用现代科技手段为我国的养老产业服务,以建立完整的养老产业链。从核心养老金服务,养老金房地产到养老金支柱产业,辐射产业,推动养老金上下游服务从上到下形成一条五合一的养老产业链,提高了养老业的效率。使老年人退休后生活质量得到提高。
4.3 每个参与者的优势是互补的
在现阶段,中国养老金房地产的投资者,建筑商和后来的业务之间缺乏合作。因此,拥有雄厚资本的公司,具有开发技术的公司以及擅长后期运营的公司可以利用自己的优势共同投资新公司。这样,它们的运行效率将得到提高。新公司拥有雄厚的资金实力,开发技术和后来的运营能力,并形成了一套内部具有独特优势的生产链。
4.4 完善顶层设计,科学指导养老地产发展
抓好城市规划,选择合适的区域作为核心区域,促进养老产业发展。充分考虑老年人的生活需求和休闲娱乐方式,并选择合适的规划区域。加强针对中老年人居住城市集中地区的医疗设施和日托中心建设。
指导和促进与国内外专业机构的合作与交流,引导有实力的开发商和保险基金参与养老地产的发展。利用其現有的资金资源和专业优势,可以帮助提高全省养老金行业的发展水平和发展速度。
完善家庭和事业单位多种形式的养老金制度,延伸养老产业链,开发相关服务产品。在吸引外国劳动力的同时,它将促进经济增长和增加就业,并合理地分享该省房地产业的过度发展。
4.5 降低养老金房地产的进入壁垒,减轻行业资金的压力
房地产业重资产经营模式带来的资金压力,使许多企业停滞不前养老地产的发展。目前,万科,保利等大型房地产开发商已经启动并实施了养老产业发展计划。但是未来的盈利趋势仍然是困扰企业进入的巨大挑战。养老金房地产建设的高成本和资金的缓慢回馈,使得以利润为导向的企业不可能在这里投入过多的精力。同时,建设完成后,企业还面临长期的考验,如如何退出以及专业养老设施和护理队伍的持续运转。
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