探究收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取

刘建辉

【摘要】从收益法的应用来说，能够保障估价的准确性，发挥着积极的作用。若想切实发挥此方法的优势与作用，要注重方法的完善。现结合收益法估价实践，分析土地资本化率以及土地价值的求取方法，共享给相关人员参考。

【关键词】收益法;估价;土地资本化率

近年来，房地产经济快速发展。部分以房地产为对象的经济活动，例如房地产抵押和税收等，均需要进行估价。目前来说，估价业务不断增加，房地产价格以及价值也受到人们的广泛关注。估价的开展，涉及到多个科学，不同思路以及理论提出的方法差异，选择适宜的方法，对精准估价有着重要的意义。

1、收益法的应用公式

根据方法的理论，收益法的运用，通过运用预期原理，也就是效用价值原理。资金的时间价值估算，主要采取估算低产的未来获利能力方式。估价的主要影响因素，为未来能够获得的收益。一般来说，预期收益越高，则资产价格水平越高。从估价的应用实践分析，采用收益法，要先进行资产收益的预测分析，根据收益率进行收益折现，再通过预期年份的利润叠加，获得最后的价值。基于收益法估价，需要假设收益期是无限期，年纯收益保持不变，计算公式为V= ，其中V指的是房地產收益价格;a指的是年净收益;r指的是资本化率;n指的是剩余收益年限。

2、收益法估价的应用实例

2.1 求取方法

目前来说，估价实践中，收益法的运用较为广泛。由于建筑物的使用年限以及土地使用年限差异，或者需要计算土地出让金等因素的影响，通常来将建筑物价值与土地价值分离，也就是分别求取土地资本化率以及房地产价值（即土地价值）。虽然估价理论提出，综合资本化率的计算公式为（土地价值占据房地产价值的比例×土地资本化率+建筑物价值占据房地产价格的比例×建筑物资本化率），实际运用中，只有综合资本化率能够通过运用市场提取法或者其他方法进行求取，其他指标属于未知项，存在着较大的难度。常用以下方法求取：1）基准地价修正方。在运用收益法，对估价对象的整体价值进行求取，也就是房地整体价格。求取土地价值时，运用基准地修正方法，确定房产所在地段的基准地价之后，对交易日期和使用年限等各项因素进行修正，获得土地价值。此方法具有适用局限性。因为部分城市基准地价的调整周期很长，指标划分不够精细，而且估价师的业务判断能力差异，运用此方法计算，获得的价值结果与土地实际价值，有着较大的差距，难以获得精准评估，存在错误风险[1]。

2）直接赋值法。按照土地资本化率相比综合资本化率要低的特点，对被估价对象，采取直接估价方法，进行土地资本化率的求取，进而获得土地价值，也就是房地产价值。此方法的运用效果，同估价师的业务能力，有着紧密关系，极易受到主观因素的影响。基于此，运用收益法，分析土地资本化率的求取，再获取房地产价值，具有现实意义。基于上述方法的弊端，根据房地产价值、建筑物价值以及土地价值存在的关系，运用非敏感性因素-建筑物资本化率客观赋值法，进行土地资本化率的求取，再获得房地产价值，通过单因素敏感性分析，检验结论是否可靠[2]。

2.2 实例

以某房地产估价为例，为祖传住宅，建筑材料五成新，建设用地为划拨用地，评估时建筑的使用年限还剩15年，估价工作缺少可借鉴的案例，不过租赁情况比较常见，年客观正常纯收益大约为210元/m2，此类房产重置价格每平方为726元，运用市场提取法计算，获得的综合资本化率结果为8%，试求房产分类拆迁评估价格。根据条件可以知道，V建为363元/m2，也就是726×50%，依据建筑物资本化率通常高于综合资本化率计算，结合房产市场的情况以及估价经验，r建取值10%，选择此值不会给r土造成较大的影响，根据V建=（a建/r建）[1-（1/（1+r建））n]，能够获得估价对象的年客观正常纯收益结果，即a建，结果为每平方47.72元，进而获得土地年客观正常纯收益，即a土，结果为每平方162.28元，由（210-47.72）得出。

2.3 方法的应用效果分析

结合敏感性分析和误差分析，以及评估实践分析，进行土地资本化率的计算，主要是为了获取土地价值。从估价的角度分析，对土地资本化率结果以及房地产价值结果，有很大影响的因素为客观正常纯收益以及综合资本化率，两个指标为敏感性因素。在进行估价时，要对这两个指标，开展细致且准确的测算。房产的资本化率，并非土地资本化率以及土地价值的敏感性因素，选择取值的大小，不会给土地资本化率以及土地价值估价结果造成大影响，因此可忽略不计。运用此方法求取，能够减少操作的随意性，增强估价结果的准确性，减少主观因素的影响，获得更为客观的结果。若想精准获取估价结果，要做好年客观正常纯收益指标以及综合资本化率结果的把握，实现对估价结果的把控[3]。

3、收益法估价的应用策略

目前来说，收益法的应用较为广泛，为切实发挥其价值与作用，要注重方法的改进和估价师业务能力的培养。具体措施如下：1）选择层次分析法，进行方法的改进与优化。围绕估价所需的因素指标，进行关键权重的计算，运用市场比较法，完善估价工作。将目标影响因素，划分方案层以及准则侧。根据影响因素的属性，划分影响因素，归类为方案层。运用1-9标度法，确定每个准则层方案内的具体元素。2）做好估价师的培养。从估价的角度来说，很多工作的开展，需估价师结合实践经验，来选择参数或者方法，进而求取最终的结果，因此要注重提升估价师的业务能力，使其能够胜任此项工作[4]。

结语：

综上所述，收益法估价实践中，关于土地价值以及土地资本化率的计算，受到很多因素的影响，增加了计算结果准确性的把控难度。文中结合实例，提出一种基于敏感性因素分析的计算方法。从运用效果来说，可获得相对准确的结果。

参考文献：

[1]刘学红.收益法在房地产估价中的应用与改进研究[J].住宅与房地产，2020（03）：6.

[2]高佩佩，周云.收益法在大型综合体商业地产评估中的优化[J].四川建材，2019，45（12）：41-42.

[3]尹吉淑，王蓓.资产评估房地产估价中评估价值的偏离分析[J].住宅与房地产，2019（33）：3+39.

[4]林汉武.房地产估价方法及相关问题之研究[J].现代经济信息，2019（15）：380.