地理信息系统技术在土地估价中的应用策略

黄招华

摘 要：伴随我国经济体制的不断改革，对土地运用制度也有了更多的要求。土地估价为土地运用制度改革的重要基础，其有着显著的地位及价值，尤其是伴随市场经济体制与土地有偿制度的落实，土地估价已然成为现阶段土地管理工作中的一项关键任务。但因土地具备多元性，自然性，区域性以及社会性等诸多特征，致使土地估价工作在开展阶段也有着诸多困难，如工作量较大，计算量较多等，所使用的数据不但具备非空间数据，也具备空间数据，运用以往的工作方式划分两种数据则尤为困难，且工作效率也是非常低。在此情况下，运用地理信息系统就显得尤为重要，运用地理信息系统，不但能够降低工作量，提高工作效率，也能够节约成本。

关键词：地理信息系统技术;土地估价;应用;策略

土地估价主要指的是估价土地价格，依据土地特征、估价目标以及市场情况等诸多方面进行总体性分析，而后选择出最为有效的估价方式，来估价土地使用价格。能够影响到土地价格的因素有很多，主要涵盖个别因素，区域因素以及一般元素，因此在估价期间，务必需进行认真考虑与衡量，善于搜集相关数据与资料。对此，则可积极利用地理信息系统技术，将其重要作用发挥出来，以提高土地估价工作的开展质量。本文以地理信息系统技术在土地估价中的应用必然性分析为出发点，着重探讨地理信息系统技术在土地估价中的应用策略。

一、地理信息系统技术在土地估价中应用的必然性

在土地估价之中，不但包含许多非空间数据，也包含着很多和地理位置相关的空间信息，如公共服务设施，土地坐落以及基础设施等的分布。在开展土地估价工作时，不但要求估价者具有良好的工作经验，也要求估价者善于处理相关数据，对数据之间进行分析和对比[1]。与此同时，也对估价系统有着一定要求，不但要求该系统具备管理非空间数据的能力，也能够善于分析与管理空间数据，而通过运用地理信息系统技术，则能够有效实现上述目标，同时地理信息系统在土地估价工作中的运用也为一种必然性趋势。地理信息系统是集信息科学，计算机科学，空间科学，以及管理科学等诸多学科为一体的新兴科学。在不断发展之中已然成为计算机领域的一项关键内容，其和空间信息有着尤为紧密的联系，在设施管理，资源管理，环境管理以及城市规划等诸多方面，已获得了普遍运用。

二、地理信息系统技术在土地估价中的应用策略

地理信息系统技术在土地估价中的应用策略，详细内容体现如下：

（一）开发方式

对于地理信息系统技术的开发来说，主要有三种方式，其一，利用VB等编程语言，来开发系统软件，该开发方式一般适合用在开发商品的平台软件之中，但却对开发经費与科研水平有着不小的要求。其二，借助地理信息系统软件，提供良好的开发工具，对此应针对真实情况，来进行科学开发，该方式在运用过程中，较为简单便利，但也有着一定弊端，如移植性偏差，同时会受到开发工具的诸多限制，难以进行独立运作[2]。其三，借助地理信息系统工具软件厂家所提供的地理信息系统工程控件，对地理信息系统进行开发，作为组件型地理信息系统，该方式在运用期间并不需要刻意借助地理信息系统开发语言，就能够实现对地理信息系统的良好运用，且操作也较为便利，具备灵活性以及变通性等诸多特征，并且有利于降低开发成本，提高开发效率。

（二）系统功能

项目管理：系统将每项估算工作当作一个项目来实施管理，估算者能够实施项目的查看，以及编辑等工作，同时还能够根据日期，来分析与打印估价业务。

辅助估价功能：系统可依据待估土地的类型以及估价目标等，以自动化的形式在方法库之中选取最为合适的估价方式，来加以估价。估算者也能够通过自主参考来自主决定。在完成估价之后，系统还能够根据这一土地的真实状况调入相关的报告模板，并在数据库之中提取有效信息，而后生成估价报告，待估价师确认之后，再将其放入库中进行管理。

估价参数管理：估价参数主要涵盖非空间数据与空间数据这两种，前者通常为估价期间，需运用到的一些基本参数，如房屋重置价，土地还原利率，以及残值率等。后者主要为体现和空间实体相对应的各类属性数据，如标志ID以及几何信息等。为更好的凸显系统的灵活性与开放性，不但应为估价者的工作提供参数值，还应提供增设功能。如并非每一种估价方式均具备基本的公式，也并非长久固定，一成不变，这是由于在公式之中所包含的每一项数据会受到宗地及城市的影响，对于不同地区则有着不同的选择。如在利用剩余法估价某块待开发土地时，这一宗地是否具备建设期？建设期时间为多久？资金投入是以何种方式？所运用的计算公式均有所差异，而针对一些城市的不同用地类型的一些因素完善体系就不能适合全部的城市。所以，对于上述问题，就应善于管理估价参数[3]。在系统中可设计修正因素的主要选择界面，让广大用户能够针对城市的真实情况，来合理选择自身所需求的修正因素，而后可进行修正系数的输入，并将其存入至数据库中[4]。

三、总结

总而言之，土地估价为一项系统性、组织性的估价过程，其不能仅仅借助单一的公式，来加以计算。对此，就应积极引入地理信息系统技术，以防止估价者产生主观估价空间数据的行为，在最大程度上降低估价误差率的出现，从而为土地估价者提供行之有效的估价辅助工具，充分保障土地估价业务的开展效果。

参考文献：

[1]王成元.GIS技术在房地产估价中的应用研究[D].江西理工大学，2013.

[2]洪流.基于GIS的房地产估价信息系统研究[D].哈尔滨工业大学，2012.

[3]闫保银，孙在宏.地理信息系统技术在土地评价中的应用——结合城镇土地定级估价信息系统[J].农机化研究，2005（02）：192-194.

[4]魏秉铎，欧阳东，谌海.以地理信息系统技术为基础建立房地产估价系统初探[J].重庆邮电学院学报（社会科学版），2004（S1）：124-125.