新形势下完善房地产企业财务管理的探讨

詹瑜乾

摘要：房地产企业具有一定的特殊性，其产品与其他的产品相比具有特殊性，而且在运行中需要大量的资金作为支撑。因此，房地产企业财务管理非常重要。本文通过对房地产企业财务管理内控工作中存在的问题进行分析的基础上，提出进一步完善房地产企业财务管理内控体系的建议。

关键词：新形势;房地产;财务管理;优化

随着市场经济的快速发展及百姓对住房改善要求的逐步提高，我国房地产企业在商品房质量、服务品质及内部经营管理理念方面得到了一定程度的提升。财务管理是新形势下房地产生存和发展的核心要素，财务管理的质量直接决定了房地产企业的发展。所以，完善房地产企业财务管理非常重要。

一、房地产企业内部会计控制中存在的不足

（一）房地产企业会计信息质量有待提高

首先，个别房地产企业由于缺少内部授权审批、复核及内审相关控制制度，造成会计核算工作混乱、会计数据正确性降低。例如，房地产企业出于财务人员数量限制等因素考虑，未在记账人员外设置复核人员岗位，增大了会计数据出现错误的机率。其次，个别房地产企业为了避税，指使财务人员通过购买发票加大成本费用，多抵扣当期企业所得税，或未将已经达到确认收入标准的商品房销售行为通过往来款核算，无法真实反映房地产企业当期经营利润情况，使会计信息质量降低。

（二）內部会计控制制度执行不到位

随着房地产企业逐步壮大及经营的多元化，加之，房地产企业内部未能建立起科学、可操作性强的内部会计控制制度，使企业频繁出现挪用公款、工程采购吃回扣等财经违纪问题。例如，目前，个别中小型房地产企业未能对会计核算及内控制度建立与执行给予足够重视，加之财务人员素质等因素影响，造成在日常经济业务核算中出现混乱、会计数据失实等问题。例如，某房地产企业出纳人员掌握企业法人章、单位公章及银行印鉴，出纳可以随时利用掌管的印鉴将企业资金转出，严重威胁着房地产企业资金安全。同时，房地产企业未能强化内部审计工作也是造成企业财务管理出现以上漏洞的重要原因。

（三）房地产财务管理运行机制缺乏系统性

现在，市场的竞争非常激烈，房地产企业应该通过科学的财务管理，才能确保部门之间的通力合作。房地产企业中建立科学的财务管理运行机制，可以帮助企业完成各项决策。我国房地产企业财务管理还没有形成一个完整的体系，很多部门的协作能力不足，预算工作中没有制定标准，导致财务信息失真。

（四）房地产企业当前存在一定的财务风险

目前，由于受国家调控房价、取消预售制的影响，投资者会转而投资其他行业，房地产企业在筹资方面会更加困难。房价供过于求，震荡下降，市场预期降低，房地产企业会转而投资其他行业，投资风险将会加大。取消预售制意味着房地产企业以后需要先盖好房产，销售后再实现房产向结算资金再向货币资金转化，意味着资金回收期会增加，资金回收风险增加。在这种情况下，资金回收风险和收益分配风险也会随之加大。除此之外，不可忽视房地产企业财务风险中的涉税风险。因交付完工产品时点不同产生的涉税风险、采取视同买断方式委托销售开发产品存在的涉税风险、发生的支出应归集为费用或成本的涉税风险、毛地竟挂所涉及的动迁补偿及动迁支出税收处理风险、预提相关费用涉及的税务风险、超过规定标准计提或缴纳的税金涉及所得税税前扣除风险等。长期以来，房地产企业的涉税风险经常被企业忽略，在后期财务管理过程中要加大对涉税风险的重视，违反税法不仅会对企业造成经济损失，也会给企业的声誉造成不可估量的损失。

（五）房地产管理人员素质有待于提升

我国房地产企业很多管理人员尚不能重视财务管理，他们对日常的项目和经济效益非常关注，导致财务管理制度的制定不到位。房地产企业财务人员的工作积极性不高，他们的素质有待于提升。财务人员的专业知识不能满足新形势下企业发展的需求，财务人员尚不能掌握一些先进技术。

二、健全房地产企业财务管理的建议

（一）财务人员需增强风险防控观念

财务人员需增强风险防控观念，一方面，房地产企业需要完善管理体系，加强内部控制。不仅仅需要健全财务管理制度，对企业的财务人员及其资金账号、业务往来，建立严格的检查考核和监督制度，还要定期培训，加强财务人员对风险预测的敏感程度。另一方面，房地产企业需要完善财务监督、独立的审计机制。为了实现预期财务管理目标，减少不可控的损失，必须加强财务监督，保证企业日常运营。房地产企业应当在企业内部设立独立的审计机构，制定专门的审计程序和确定具体的审计内容，配备专业审计人员，定期对企业财务风险进行排查，并将结果上报给管理层和董事会。

（二）建立健全房地产企业内部会计控制制度

一是会计核算基础工作。为了降低房地产企业会计核算差错及提高会计信息质量与内控执行力度，建议房地产企业应根据《企业会计准则》《企业内部控制制度规范》要求建立财务核算具体流程，并将流程张贴于企业显著位置，使企业工作人员可以清晰了解财务核算流程。并具体明确财务人员在各个岗位中的职责，避免当会计核算出现差错时，财务人员因职责不清出现互相推诿现象。二是预算管理指标。房地产企业应根据目前施工材料价格、人工成本等数据制定单位消耗定额，并在征求各业务部门意见后在企业内部公示。预算管理部门应对定额指标从事前、事中、事后施行全方面的监管，对在监管中发现的预算执行差异进行认真梳理、汇总与分析，并针对预算执行差异提出可行的措施。及时对单位消耗定额影响因素进行调研，调整单位消耗定额，以保证制定的材料定额具有可执行性，保证预算执行考核的公平、公正。

（三）房地产企业应建立一套财务风险预警系统

房地产企业建立一套财务风险预警系统，可以在财务风险出现的早期，识别并采取有效措施将财务风险控制在合理的范围内，或者在预先设定负债值的基础上提前规划好应对财务风险的方案，减少出现风险时的协调成本和时间成本，给企业造成损失。房地产企业建立一套财务风险预警系统，可以通过互联网、大数据全面监测企业现金流的流通情况、投资回报率高低、涉税财务核算等，通常企业出现筹资风险、投资风险较大的情况下，通过系统可以对财务风险进行预警，财务人员和企业管理者应谨慎分析数据，采取有效措施應对财务风险，防止房地产企业财务状况进一步恶化。

（四）优化房地产企业财务管理的细节问题

房地产企业涉及到的财务管理内容非常繁琐，而且领域很大，所以，企业在财务管理工作中，应该对每个细节问题优化。其一，在施工进度的管理中，财务管理人员要了解每个工程项目的进度，结合企业的情况，对项目的施工周期合理的安排，确保项目如期完成。及时找出工程中的安全隐患，防止其对工程的进度产生影响。其二，房地产企业内部应该建立适合自身发展的资金管理制度，财务部门要对企业资金的使用和分配情况有充分的了解。为了确保项目可以按时完成，财务部门要编制配套的方案，并且将资金使用的情况用表格形式呈现。其三，企业内部要完善资本结构，防止项目施工中过度负债。尽管负债可以使项目顺利完成，但是也提升了企业的财务风险。企业应该严格的掌握借贷的比例，在保证自身经济效益的情况下，缩小资产负债的比例。

（五）提高房地产企业财务人员的综合素质

房地产企业财务人员的素质直接影响到企业的财务管理工作，所以房地产企业应该强化对财务人员的培训工作，提升他们的技能。新形势下，网络信息化发展迅速，房地产企业要想在激烈的竞争中获得优势，就要提升财务管理人员的能力。在招聘财务人员的环节中，应该严格优化招聘流程，定期对财务人员进行培训和考核，提升财务人员的技能和道德水平。企业内部应该建立激励机制，鼓励财务人员不断学习新知识，在工作中创新，提升他们的主观能动性。

三、结语

当前房地产行业的规模越来越大，很多企业为了扩大自身的规模，提升自身的核心竞争力，他们都是采用借贷的方式。借贷可以使企业的资金周转更加灵活，确保项目顺利完成，但是也给企业带来巨大的财务风险，不利于企业进一步发展。所以，房地产企业应该完善财务管理运行机制，确保企业稳定发展。

参考文献：

[1]吴沛晟.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].中国市场，2017 （17）：221-222.

[2]王春雷.新形势下房地产财务管理优化运作机制思考[J].当代经济，2016 （05）：104-105.