前海十九单元03街坊整体开发模式浅析

邓斯凡

前海深港现代服务业合作区管理局

1 引言

为节约集约利用土地，最大化提升土地经济价值，前海管理局探索街坊一体化开发模式，鼓励街坊各地块地下、地上空间整体开发，打造街坊形象、公共空间、地下空间、交通组织一体化的街坊，积极探索“街坊一体化”开发模式，践行产城融合与紧凑集约发展理念。本文以前海十九单元03街坊为例，探讨“街坊整体开发模式”，为未来街坊式整体开发提供参考。

2 前海十九单元03街坊基本情况

前海十九单元03 街坊的位置主要在前海妈湾片区十九单元，是较为重要的核心区域，被几条核心道路所围绕，妈湾二路、怡海大道、港城六街和港城十九街是主要的街道。街坊内划分为10个地块（含水渠和公共绿地），用地面积约6.42公顷，其中可开发建设用地总面积4.70公顷，7个建设用地由7家用地主体开发，总计容建筑面积约46.8万平方米。

3 经验主题

（1）规划主管部门组织“前海十九单元03 街坊整体城市设计”。整体城市规划方案可以以出让的方式进行采用，对各个地区进行建筑设计和规划，对于地区的规划和开发有着更为明确的发展设计方向。对于后续开发和转让的设计，能够最大程度的进行土地经济开发，提升土地价值，更好的应用现有地区进行开发创造，从而让整体街区得到开发利用。

（2）由街坊总建筑师统筹街坊建筑设计。该街坊是前海首个探索街坊式整体开发的项目，由街坊总建筑师进行七个地块建筑设计、施工全过程的协调，确保打造形象一体化、公共空间一体化、交通组织一体化、地下空间一体化的整体性和多样性相统一的建筑组群。

（3）组织街坊交通专项整体设计。由前海管理局规划主管部门指导，组织街坊交通专项整治，能够对街道开发和设计起到积极的促进作用。各个地区和部门进行相互配合，能够对建筑方案和交通条件进行充分的了解，两者相互协调相互促进，统一规划方案，能够保障交通专项整体设计在街坊交通一体化当中更加出彩，最终形成街坊交通一体化组织的具体技术要求。

（4）组织街坊景观专项整体设计。由前海管理局规划主管部门指导，各用地单位联合委托专业景观设计机构进行街坊景观一体化统筹及设计，确保街坊七个地块公共空间景观设计协调、统一。

（5）由街坊七个用地单位之一的前海开发投资控股有限公司（以下简称“前海控股”）作为建设、运营统筹实施主体。

①统筹施工，协调建设时序。前海控股牵头协调街坊各地块建设主体，避免设计、建设等冲突，提升街坊开发建设品质，实现建设效率和公共效益最大化。统一开挖街坊整体基坑，各地块同时开发建设，大大缩短工期，避免街坊各地块基坑先后开挖互相影响甚至冲突；其次开展主体施工统筹，保障街坊塔群布置方案的统一性，协调街坊大基坑内各地块公共运输通道，确保外围水、电、通讯、排污等接口畅通。

②统筹运营，实现地块价值。以营造“地下空间统一管理、统一运营”为目标，打造地下空间人行、车行整体系统，同时依靠地下空间一体化设计、开发，实现开发成本最优化。

4 街坊城市设计亮点

4.1 设计目标

编制街坊整体城市设计，通过适当扭转街坊西侧建筑角度，使塔楼获得更好的日照和景观视野。弧形二层平台与塔楼布局相呼应，强化街坊整体感，形成律动街坊。

4.2 规划策略

4.2.1 集群造型

国际商务区过去争相建设标志性塔楼，使得城市形象毫无秩序。独立塔楼已经无法在城市中凸显，未来城市建造模式更加趋向于整体鲜明的建筑组群形象。通过以地标为核心的街坊集群造型，使之在城市天际线中脱颖而出。建筑组团以近似的体量和造型、整齐统一的立面强化街坊的整体感。地标建筑为建筑组团的核心，造型适当突出，采用扭转的形态，最大化视觉美感，同时获得最优的景观视野，打造现代简洁、一体化的建筑组群。裙房采用体块错动组合的手法，使街坊界面的尺度亲近宜人，营造舒适的步行环境。立面不断切换和变化，丰富街坊形态的多样性。更好的独立性和昭示性，提升办公裙房的活力与价值。

4.2.2 多层地面

前海在开发地区当中属于高强度开发的一种，因为空间设计感不强，步行路径也没有跟进时代创新，所以在人车相互运行的状态下，通行的效率不高。因此，建立多层地面能够很大程度上保障人车互相不影响对方，可以设计两层连廊，在十九单元中央绿化地带作为较为标志的建筑，这样一开空间感更强，利用率也大大提高。直达街坊的不同建筑，形成立体多层地面和一体化的公共空间。多层地面通过下沉广场与垂直交通整合成一体化流线，实现公共空间价值的最大化。

4.2.3 快速通行

交通组织一体化。倡导以公共交通为主导，打造高效复合、安全便捷的人性化交通环境。前海作为高强度开发区，街块尺度小，路网密集，易造成交通拥堵。规划通过将停车出入口与办公门厅沿街坊外围布置，减少车辆进入街坊内部，实现车流快速通行。

构筑轨道公交+慢行为主导，各种交通方式协调发展的一体化综合交通系统。

轨道接驳：构筑便捷、高效的轨道接驳系统，充分发挥轨道交通大运量的优势慢行系统：构筑功能明确、衔接转换便利的立体步行系统，服务各类需求客流常规公交：推进近期设施建设，逐步完善公交设施，引导公交主导模式的形成小汽车：优化交通组织与设施布置，构筑适应需求、衔接畅顺的道路交通系统负一层方案（轨道接驳）：一条步行主通道“L型”串联各地块，保证通勤客流与各地块直接联系减少绕行；预留深惠城际线、前南线轨道站接驳口；地面方案：支路设3m以上人行道衔接轨道、公交设施与人流集散点，与建筑前广场（公共开敞空间）一体化设计。

4.2.4 整体地库

地下空间一体化。遵循上位规划高效集约、整体开发原则，街坊地下空间基坑统一设计、施工、管理，打造立体复合、互联互通的整体地库，节省基坑支护开发成本，增加地库面积，提高地下空间使用效率。街坊地下车库采用统一设计、统一管理、共享共用。如街坊各地块独立开发，需设13个地下车库出入口，1652个停车位。街坊整体开发后，地下车库出入口减少8个，停车位增加350个。

4.2.5 集中人防布局

规划通过集中地下人防设置、统一地库标高，开发建设成与地铁站紧密相连的三层大地库。

图1

人防布局由原来七家独立设置人防单元变为集中布置人防，集中后更有效组织人防口部，更经济建设人防单元，节约大量建设开支。基于经济与用地权属的限制，规划集中设置人防于负三层，总面积为2 万平方米。各地块单独设置需17 个人防分区，集中布局协调后减少为9 个人防分区和1 个物资库，并有效节约经济成本。

目前十九单元03街坊已基本建成，已有五个项目投入使用。街坊整体开发取得了阶段性成效，成为前海单元开发综合效益最大化的典范，为接下来其他项目的一体化开发提供了有效借鉴。

5 结束语

对于深圳前海，随着规划综合性要求日益提高，街坊内多个用地建设主体同步开发建设的情况不断涌现，传统的建设实施机制难已适应这些日渐市场化的城市建设管理模式。在这一过程中，街坊城市设计成为贯穿街坊整体开发始终的重要措施，是前海开发建设6年多来的生动实践。