房地产价格波动与金融信贷风险管控策略研究

吕航

（郑州财税金融职业学院，河南 郑州 450000）

关键字：金融；信贷风险；房地产

一、背景

随着近年来中国经济的高速发展，在市场经济带动下我国房地产业取得了长足的发展。伴随着我国城镇化的快速发展，同期城镇住宅竣工面积也在快速增加，整个房地产行业在我国国民生产总值的占比也在逐年提升。房地产行业的高速发展已经成为推动我国经济快速发展的重要动力。

然而，房地产经济的快速发展，与其所带来的价格波动与投资热潮，对于我国的宏观经济管控与银行信贷安全带来了较大的不可控因素，为国民经济长期平稳的健康发展埋下隐患。特别是，考虑到房地产行业所涉及的大量上下游基建产业，由房地产行业波动所带来的附属产业价格波动，将会对我国金融体系带来更大的冲击。因此，在新时代新形势下，对于我国房地产市场价格波动与金融信贷风险之间联动关系的研究具有十分重要的意义。

二、综述

Case,Schiller and Weiss(1995)对于美国房地产市场价格与美国银行按揭贷款风险之间的关系，进行了长达18年的历史数据资料研究。其结果揭示了，房地产价格水平处于较快速上升区间的时候，与其相对应的银行住房按揭贷款风险较低，甚至可以忽略不计；然而在房地产价格水平增长放缓乃至停滞的时候，与其相对应的银行住房按揭贷款风险水平较高，特别是在房地产价格水平处于下降区间的时候，与其相对应的银行住房按揭贷款风险水平尤为突出。

在此之后，Davis and Zhu(2009)对于更多国家的房地产价格与银行信贷之间关系进行了大量数据比对，经数据比对得出，各国房地产市场价格对于当地银行信贷增长具有正向推动作用，然而在对多个国家的不同时期数据比对后发现，银行体系信贷增加并不一定能够带动当地房地产市场价格的提升。

此外，Hofmann (2003)更是比对了超过20个不同国家在不同时期的银行信贷与对应房地产市场价格，发现房地产市场价格与银行信贷之间的关系只有在短期内显示出较为显著的联系，然而在长期过程中，数据显示出房地产市场价格与银行信贷之间只存在单向影响。Davis and Zhu在2004年，也曾比对过17个不同国家的房地产市场价格、银行信贷与国民生产总值等各变量之间的波动关系，同样得出房地产市场价格与银行信贷扩张存在正向关系，而银行信贷状况并不影响房地产市场价格。

丁晨、屠梅曾在2007年的实证检验研究中，将房价与货币政策传染机制间的关系运用向量误差修正模型(VECM)进行检验，最终表明国内实体经济当期现状、货币政策目标以及同期房价与货币政策这三个层面的关系是长期稳定均衡的。房价对于货币传染机制的影响占据着较为显著的位置，其传染效率也较高。

综合现有研究方法及成果，可以发现现有研究多是从单一的均值或者波动层面研究银行信贷与对应地区房地产市场价格之间的联动关系，却较少同时基于均值和波动层面的完整框架视角下来审视二者之间的关系。

三、房地产行业产业周期研究及展望

本文将基于以上现有研究成果，并通过我国房地产市场化以来房地产市场数据现状来研究房地产价格波动与金融信贷风险之间所存在的内部与外部关系，同时将考虑在我国社会主义经济体系下，政策、监管与土地财政等多方面因素对于房地产现状的影响，并研究其与我国金融信贷风险之间的关系。通过该研究多方入手、追本溯源，切实找到预防降低我国房地产价格波动对于整体金融系统的影响的原因及有效手段，并通过后续普及型材料进行风险现状的宣传及预防工作。

（一）房地产行业呈现出明显的周期波动

通过图1，对于2005年7月至2017年7月的我国70个大中城市新建住宅价格数据与我国70个大中城市二手住宅价格数据的横向对比可知，我国共经历了四次房地产价格变动周期。通过数据观察可知，房地产价格波动具有周期性，具体表现为，每个房地产价格波动周期都涵盖了四个阶段：减速下跌阶段、加速上涨阶段、减速上涨阶段以及加速下跌阶段。由图一可知，2005年7月至2007年7月我国70个大中城市新建住宅与二手住宅价格数据都呈现出减速下跌，并不断震荡盘整的态势，而在2007年7月至2008年1月期间，其数据呈现出加速上升的整体态势，2008年1月至2008年7月我国70个大中城市新建住宅与二手住宅价格数据都呈现出减速上升的趋势，甚至开始有下降趋势。在2008年下半年，我国70个大中城市新建住宅与二手住宅价格数据均出现逆向加速下跌的过程，至此，该区间数据中第一次房地产波动结束。

图1

通过数据分析可知，一个完整的房地产价格波动区间将经历相同的四个阶段，即减速下跌阶段—加速上涨阶段—减速上涨阶段—加速下跌阶段。通过对表一的分析可知，我国第一个房地产价格波动期间为2005年7月至2008年12月，第二个房地产价格波动期间为2008年1月至2012年5月，第三轮房地产价格波动区间为2012年6月至2015年4月。我国目前正处于第四轮新建住宅及二手住宅房地产价格调控区间之内。

（二）监管周期推动房价周期波动

图2

在我国社会主义经济体系下房地产政策调控在整个数据研究周期内，国务院进行过八次具体调控指导措施，其分别为：2006年发布的“国六条”、2007年发布的“控房贷明首付”、2008年发布的“下调税费利率，放开限制”、2010年发布的“新国十条，央企退出楼市”、2011年发布的“新国八条”、2013年发布的“新国五条”、2014年发布的“央五条，全面松绑”、2016年发布的“21城限购限贷”以及2017年发布的“百城调控”。

图二中对比国家已有的八次具体调试措施出台时间可知，国家房地产政策调控措施对于我国房地产市场的影响立竿见影，但由于政策的滞后性，反映在我国房地产市场价格波动通常会有3个月左右时间的政策递延期。该数据说明，在我国现有经济体制之下，政策对于市场的调控往往立竿见影，具有较高的有效性。国家政策监管对于我国房地产市场价格波动的有效调整，是稳定房地产市场价格的有效推手。对于整体经济体制的稳定与金融风险的管控具有正向意义。

（三）商品房销售呈现出明显的周期波动

图3

图三，自1998年我国放开房地产市场市场化以来，通过3年的市场化调整，到2002年我国基本形成了一个成熟的自由市场化房地产市场。然而随着2001年我国互联网泡沫的破裂，市场资金大举进入房地产市场，其对于房地产市场健康有序发展产生了较大影响。楼市的投机炒作行为，大举推高我国房地产市场价格，引起政府监管层的注意，进而在2003年央行对于房地产信贷市场进行了首次调控，有效抑制房地产市场乱象。自此，我国房地产市场进入了资本与调控的双向角力阶段，并呈现出周期性的调整与变化，并延续至今。

（四）政策周期性变化逻辑分析

图4

图四中数据反映出，自2007年以来，我国房地产相关税收在各地方财政收入占比中逐年上升，从2007年的百分之八不断攀升，截至2016年为止我国房地产相关税收在各地方财政收入占比已高达百分之十六。其已成为各地方政府的主要经济支柱。

图五，自2000年有数据记载以来，房地产投资在固定资产投资中占比始终处于两位数以上，其在固定资产投资占比始终保持在百分之十七以上。虽然在近几年有所下降，但根据图五数据显示，我国房地产投资在固定资产投资中占比已经展现出再次上升的趋势，说明我国房地产投资近年来还是在不多增加，其对于我国国民经济发展具有巨大的推动作用。

图六数据显示，2008年至2017年十年间，我国一线城市房地产价格普遍翻了三倍，北京上海的房地产价格从2008年的1万到2017年为止，已上涨到近5万元每平方米，近乎五倍的增幅。我国一线城市的房地产价格在居民平均收入中的占比已达到百分之二十，严重偏离国际公认的百分之四至六的合理区间。房地产市场价格的现状对于我国居民生活造成了较大的经济压力，对于城市新进人口设立了无形的经济壁垒，进而推高了我国金融信贷风险。

图5

图6

四、结论及建议

现有数据研究表明，我国房地产市场价格已经长期处于偏离正常房价收入比的风险区间，其对于国民经济的影响巨大，由其带来的房地产贷款占现有金融贷款比例较高，特别是投机性交易占比的提升，推高了我国普通居民房地产贷款的风险，其对我国金融信贷风险造成较大隐患。基于此，本研究提出预防化解房地产价格波动与金融信贷风险的普及型材料的成果及方法，以切实降低我国普通居民房地产贷款的风险，维护我国金融信贷风险稳定。

利用该研究的成果及方法在相关金融管理部门内部举办房地产价格波动与金融信贷风险预防和化解讲座、座谈会，组织宣讲、咨询进行房地产风险和银行信贷之间的关联性和传染机制与途径知识普及，应用时下最新的关联性案例及金融信贷风险理论结合管理现状进行分析，立足本国国情，借鉴与吸收其他国家先进的控制理念和科学的控制方法。

在各地住建部、国土资源部以及银行监管部门中，开展专项讲座，强调相关情况与对策重要性，促使各部门联动与共建风险防控管理体系。对于银行等金融机构，将房地产价格波动与金融信贷风险预防和化解作为日常学习内容之一，在每年的职工培训中将房地产价格波动与金融信贷风险预防和化解学习融入其中，培养全职工风险意识也是普及的重要方式之一。望达到各相关职能部门之间进行高效联动的信息分享，并基于此，发现存在的突出问题和管理漏洞，进而改进和完善相关制度，建立有效的风险预防和化解机制。