EPC模式下房地产供应链金融应用与风险管控

谢儒雄

【摘要】在房地产严控背景下，随着房建EPC模式的兴起，借助房地产行业上下游业态的丰富性和关联性，以房地产企业+EPC工程总承包商为核心企业，整合房地产产业上下游资源，将供应链金融应用于房地产上下游全产业链中，达到缓解房地产资金压力和实现全产业链价值最大化的目的；同时，房地产产业链条复杂，且为资本密集型行业，在房地产利润空间下行，融资环境持续严控的情况下，应紧密结合供应链金融及房地产产业链的特点，做好房地产供应链金融风险防范。

【关键词】EPC；房地产；供应链金融；风险

一、引言

随着房地产进入白银时代，房地产的利润空间将由原来的销售端转移至成本管控及资产运营端；在成本端，开发商与上游企业形成利润博弈，而EPC工程总承包模式有利于优化原施工模式下的全产业链的成本结构，降低无效成本，实现全产业链的互利共赢。此外，随着国家对房地产融资的严控，中小型供应商由于规模较小、信用等级不高等问题，造成其融资难、融资成本高；因此如何利用产业链中核心企业的信用和上下游中小企业的资源，实现全产业链融资互通，是实现房地产全产业链的供应链金融关键，而对于供应链金融能否顺利推行，风险管控显得尤为重要。

二、EPC模式及房地产供应链金融概述

（一）EPC模式概述

EPC（Engineering Procurement Construction）又称工程总承包，是指工程总承包单位受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包 。

较传统工程承包模式而言，EPC模式有三方面优势：1.以产品价值最大化为核心，以设计作为抓手，不断优化项目施工方案，消除二次返工率，提升项目管理水平；2.将设计、采购、建设环节有效衔接，项目的进度和质量得到提升，降低工程整体造价；3.有利于划清责任界限，易于在工程施工过程中明确责任主体，减少摩擦。

（二）房地产供应链金融概述

房地产供应链金融是以房地产企业的核心客户为依托，以真实贸易背景为前提，运用自偿性贸易融资的方式，通过应收账款转让登记、第三方监管等专业手段封闭资金流或控制物权，对房地产企业供应链上下游企业提供综合性金融产品和服务。

由于受保理、商业票据、房地产开发贷、债券发行等传统融资渠道的挤压，且很少有核心企业主动整合上下游资源开展供应链融资，基本都是产业链各环节供应商依托自身资源及信用开展融资业务，不仅融资成本高，而且产业链资源无法充分利用。但随着国家结构性改革战略的推进，积极鼓励金融机构创新融资模式，特别是供应链金融领域的创新；且供应链金融可有效的实现“三去一降一补”中“帮助企业降成本”和“防范化解金融风险”两大功能，而房地产作为联系上下游企业最丰富最紧密的产业，具备开展供应链金融的先决条件，而国家对房地产融资管控均以房地产直接融资为主，而供应链金融作为房地产企业的反向融资方式，以上游企业为融资主体，可达到规避房地产企业融资管控的目标，因此供应链金融將成为未来房地产融资的主要渠道。

三、房地产供应链金融模式及特点

基于房地产EPC模式下的供应链金融，是以房地产+EPC为核心企业，以核心企业信用为前提，整合上下游企业资源，以单项目或多项目组合的全产业链作为综合融资主体，与金融机构达成全产业链融资规模及融资模式组合，结合产业链各环节的特点，选择最优的融资模式开展融资业务，以实现全产业链体系价值最大化。可以简要概括为“M+1+1+N”模式，其中“1”为信用等级较高的核心企业，包括房地产企业/ EPC工程总承包商；“M”为与核心企业（房地产企业）存在业务往来的企业或个人，包括购房业主、租户、物业服务对象等，“N”为与核心企业（EPC工程总承包商）存在供应关系的供应商，包括材料、劳务、设备等供应商。

该融资模式主要有以下几方面特点：1.组合多样性，供应链融资是以债权及未来收益权为基础资产，多形式融资方式组合的融资模式，比如ABS+反向保理+票据保理+付款代理等。2.灵活性强，供应链金融平台可根据产业链各环节的交易实质匹配最高效的融资方式。3.融资成本低，资金需求合理匹配，长短期结合，减少资金浪费，实现全产业链融资成本最优化。

四、房地产供应链金融应用及优势

房地产产业链较为复杂，链条上形成的应收账款主要有两类，一是上游供应商因提供货物或服务、承包工程等对供应链核心企业形成的应收账款债权；另一类是核心企业因其下游销售房产而形成的应收账款债权。就供应链金融保理ABS来说，基础资产一般涉及上游供应商的应收账款，而对于下游销售房产的尾款一般通过购房尾款证券化形式体现。

（一）在总分包阶段的应用

在总分包阶段主要以材料及设备采购、劳务服务、勘察、设计服务等业务为主，由此形成供应商对EPC工程总承包商大量的应收账款债权。为减轻全产业链参与主体的资金压力，核心企业可以采取反向保理、应收账款ABS等融资方式（图1），在基于核心企业（房地产企业和EPC工程总承包商）的信用情况下，通过供应链金融盘活供应商应收账款，缓解供应链各环节企业资金压力，同时达到降低资金占用成本目的。

（二）在销售/运营阶段的应用

在销售/运营环节主要发生房屋销售、资产运营、物业管理服务等业务。在销售环节，房地产企业针对购房销售尾款，可将多项目应收购房尾款形成应收款项池，通过应收账款ABS融资方式实现购房尾款的提前回收，缩短账期，盘活存量应收款项。在资产运营环节，可将单项目或多项目资产组合通过发行类REITs或CMBS实现资产变现，其中发行类REITs可实现运营资产出表，达到降低资产负债率、增强资产流动性的目的，但由于需确认收入导致税务成本发生，需提前做好税务筹划；而CMBS在资产变现环节无需变更物业产权，不发生税务成本支出，但达不到优化报表结构目的。在物业管理环节，可通过将物管费收费权ABS证券化，实现物业未来收费权的提前变现，补充地产开发环节现金流，减少企业资金压力。

优势：基于EPC模式下的房地产供应链金融有两大优势。1.将房地产全产业链各环节有效衔接，消除各环节因利润摩擦形成的隐性成本和内耗成本，减少自有资金投入及资金占用成本；2.与单纯的房地产企业供应链金融相比，借助大型建筑商的信用，特别是国有大型建筑商，有利于大大增强中小型企业的信用等级及融资能力，解决房地产融资受限的现状。

五、房地產供应链金融风险及管控

房地产项目具有开发周期长、资金量大、上下游产业复杂、调控政策多等特性，而房地产供应链金融作为贯穿其全产业链且覆盖各环节的金融产品，面临不确定因素增加。按照风险的层次可分为政策风险、企业风险和信用风险。

政策风险：自中央提出“房住不炒”后，各城市密集出台限购限贷政策，在严厉政策调控下，房地产市场快速降温，三四线城市销量出现断崖式下滑，房地产项目盈利能力下降，资金回收期变长，甚至是底层资产出现贬值，由此可能引发供应链金融断裂风险。由于政策风险来源于外部因素，因此供应链参与主体要时刻关注国家对房地产的调控动向及货币政策的变化。

企业风险：核心企业与上下游企业具有高度关联性，任何环节上的企业出现风险均有可能造成全产业链面临经营风险，特别是下游及核心企业的风险，对上游供应商影响更是巨大。因此需要加强对上下游企业的实地考察，建立合格供应商管理制度，严格选择上游企业，同时匹配适合于上下游企业的融资方式，以降低关联性风险的冲击。

信用风险：房地产供应链金融的三大要素是物流、现金流、信息流，如何确保三大要素的真实性，重点在于对核心企业信用的评估。根据房地产行业的特性，房地产企业在项目运营中面临着高风险，因此在供应链金融中商业银行对于房地产企业的信用风险评估至关重要。对于信用风险的防控，一方面要加强政府层面的监督，完善相关信用法律制度；其次是借助金融机构大数据，通过相关数据模型测算，对核心企业信用做出客观真实的评价，从而提高全产业链供应链金融的风险防控能力，避免企业欺诈或其他方式套取资金。

主要参考文献：

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作者单位：中铁建工集团有限公司广州中铁诺德投资有 限公司