物管条例修订 从民意中汲取营养的立法实践

宋婷婷

5月1日，新修订的《重庆市物业管理条例》正式施行。2001年，重庆市人大常委会通过市律协委托相关律师事务所起草《重庆市物业管理条例（草案）》，开了委托律师起草地方性法规的先河。2018年，为顺应时代发展要求、回应人民群众诉求，重庆市人大常委会适时启动修订该条例，其深接地气、广纳民意的力度，同样前所未有。

收集3000多条建议

修改比例超95%

“市人大常委会2018年启动修订《重庆市物业管理条例》工作后，多次向社会各方征求意见，广泛听取群众呼声，对收集到的3000多条建议逐条研究、充分吸纳。”在今年1月召开的市五届人大三次会议上，市人大常委会工作报告中的这句话，引发了与会代表和社会公众的热议。

物业管理事关千家万户，社会关注度高，影响范围亦广，为此，市人大常委会成立调研组，分赴渝中、南岸、沙坪坝等十区深入调研，并召开片区座谈会，广泛征求街道、社区、业主、业委会、物管公司、行业协会、基层法院及政府有关部门的意见，开门立法，广纳良言，为修订《重庆市物业管理条例》打下了坚实基础。

2019年5月，《重庆市物业管理条例（修订草案）》立法论证会在九龙坡区绿韵康城小区举行。各方代表面对面坐下来，展开了坦诚交流。市人大常委会此举也被相关专家评价为：“保证了从民意中把握立法重点、汲取有益营养、树立鲜明价值导向，有助于增进地方性法规各项制度的社会认同度。”

历时一年多，历经四次审议，《重庆市物业管理条例》在市五届人大常委会第十三次会议上获表决通过。

重庆市人大法制委主任委员邹钢表示，“在整个修订过程中，我们征求主管部门、业主和服务企业、广大市民等各方意见，收集到相关建议3000多条，整理归纳以后也有1000多条。我们根据各方意见对该条例进行了修改，其修改比例超过95%。”

重庆市人大充分倾听民意、集中民智，寻求社会各方诉求的最大公约数，“精雕细琢”出的这部法规，真正践行了立法为民的宗旨。

采纳区县建议

创设民宿服务规范

小区能不能开民宿，一直是《重庆市物业管理条例》修订过程中人们关注的热点。

随着重庆都市旅游的快速发展，从2017年开始，重庆的民宿骤然增多，甚至被形容为“野蛮生长”。因相关法律法规缺失，民宿老板及住客和小区业主屡起纷争。物业公司负责人也表示，民宿增多给物业管理工作带来了新难题。2018年8月，重庆市渝中区海客瀛洲、财信渝中城等小区短时间内开办了大量民宿，业主和民宿经营者的矛盾日渐激化，甚至出现业主围堵驱逐游客的情况。

民宿问题引发全城关注。2018年11月，《重庆市物业管理条例》修订提上日程后，如何规范这方面的问题受到渝中区人大常委会的高度关注。

根据渝中区人大常委会年度工作安排，2019年3月，渝中区人大常委会七星岗街道工委召开《重庆市物业管理条例（修订草案）》征求意见座谈会。七星岗街道分管负责人、物业科、社区居委会主任代表、区人大代表、法律界人士、物管公司代表、业委会代表、业主代表等参加了会议。

为开好此次座谈会，七星岗街道人大工委积极筹备，广泛宣传，提前将条例（修订草案）资料发放到参会人员手中。而座谈会上提出的意见建议，则由人大街道工委梳理后，按有关程序向区人大监察和法制委员会反馈。

同年7月，重庆市人大常委会副主任王越率队到渝中区开展关于《重庆市物业管理条例（二次审议稿）》立法调研。民宿（网约房）管理正是此次调研的重点。

在实地视察南纪门街道熊猫公馆民宿（网约房）经营情况之后，调研组还组织召开座谈会，听取了区公安分局、七星岗街道以及物业管理协会、物业管理企业、网约房平台及经营者、小区居民代表的意見建议。

发言中，大家反映最多的是，民宿（网约房）行业飞速发展，在促进地区经济社会发展，提升游客旅行品质的同时，也带来诸如安全隐患及深夜噪音扰民等问题，给物业管理增加了难度，建议相关部门进一步明确监管责任。

最终在《重庆市物业管理条例》修订中，最大程度地吸纳了各方诉求，经表决通过后，条例第七十四条规定，业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

此外，条例第七十五条规定，利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当符合本条例第七十四条的规定，并具备消防、安全、卫生等必要的条件。利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。

邹钢表示，条例顺应时代发展要求，回应人民群众的利益诉求，积极探索在法制化轨道上规范民宿（网约房）等住宿服务。同时，鉴于物业管理条例修订重点在于规制物业管理活动，在国家尚未出台有关民宿（网约房）等住宿服务的专门法律法规的情况下，对利用小区住宅开展民宿等住宿服务仅作了原则性规定，并授权市政府制定具体办法予以规范。

吸收律师建议

设立监事委员会

作为巴南区人大代表，重庆百君律师事务所律师邱鹏程近年来将物业问题作为律师工作的专业方向。在《重庆市物业管理条例》的修订过程中，邱鹏程发挥专业优势，撰写了数十条修改建议提交市人大相关专委会以及原重庆市房管局物业处。

邱鹏程说：“在重庆，物管费欠费现象极为普遍，部分物管公司对此采取对欠费业主停水、停电等措施，逼迫业主缴纳物管费。这一做法虽然可以促使部分业主缴纳物管费，但却易引发业主和物管公司之间更激烈的冲突且是违法的，因此建议在《重庆市物业管理条例》中增加相应禁止性条款。”

据了解，不少人和邱鹏程的想法一致。最终这一诉求在新修订的条例中得到了体现——物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气。可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

去年9月，条例修订草案三审稿提交市人大常委会会议审议，业主大会是否有必要设立监事委员会成为讨论焦点，这也引起了邱鹏程的关注。

“监事委员会是部分小区业主为了防止业委会擅权，设立的专门机构。对于小区是否设立监事委员会，大家的分歧很大。”邱鹏程表示，有人认为监事委员会能够有效监督业委会的工作，也有人认为监事委员会会将业委会的权力架空，导致小区各种问题悬而不决。

对此，他认为，监事委员会一定程度上能够对业委会形成监督，且重庆市内已有部分小区开展了相关实践，成效较好，再结合国内其他地方法规中规定可以设“监事委员会”“监督委员会”，因此，从立法探索角度，条例规定设立监事委员会是可行的。

修订后的条例规定，业主大会可以设立监事委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行業主大会赋予的其他职责。业主大会设立监事委员会的，业主大会议事规则应当对监事委员会的职责、组成、选举产生、工作规则和成员罢免等事项依法作出约定。

邱鹏程表示，看到自己提出的建议在新修订的条例中得到体现，感到十分自豪。

召开立法论证会

看紧业主的“钱袋子”

2019年5月15日，《重庆市物业管理条例（修订草案）》立法论证会举行。当天，市人大法制委邀请业主代表、业委会代表、物业服务企业代表、主管部门及行业协会代表、街道社区干部代表、立法咨询专家代表、市人大代表、律师代表等参加会议，围绕业主在物业管理活动中的权利和义务、如何解决业主委员会成立难的问题、如何加强对业委会成员的监督等热点问题，进行了激烈讨论。

其中，令邹钢印象尤深的是关于小区公共收益的问题。

“小区大修基金和公共收益猫腻多，最后成了一笔糊涂账……”论证会上，大家对这一问题反映强烈。

而群众的呼声最终促成了条例相关内容的修改。记者了解到，条例第八十三条规定，业主大会成立前，物业专项维修资金由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设部门代管，存入银行专户。公共收益应当存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择代行管理或者自行管理。业主决定自行管理的共有资金，应当存入业主委员会账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。业主委员会可以持街道办事处、乡（镇）人民政府出具的业主委员会备案证明到物业所在地的物业专项维修资金专户管理银行开设账户。此外，条例还规定，对于物业专项维修资金，使用超10万元时应当引入第三方评审。评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支。

“新增业主委员会可以依法开设账户这一规定完全源于群众的呼声。”邹钢解释：“按道理，业主委员会是不具备开户资格的，但群众要求很强烈，我们就对接有关单位，并做了大量协调工作，最后促成这一点写入法规。”

此外，条例中关于业主大会可以根据业主委员会成员的工作情况，给予适当津贴的规定，也来源于群众的建议。

修改后的条例，还对物业专项维修资金和公共收益管理使用、小区车库车位对外出售、未入住物业服务费收费标准等热点问题进行了进一步规范。

而这些都是民意汇集所触发的“灵感”。