公允价值在投资性房地产中的应用与对策

张雅婷

摘 要：随着世界经济全球化，我国企业会计准则也变得越来越国际化，特别是在公允价值方面，我国在2014年新制定了CAS39，从真正意义上明确了其定义，同时也推动了它在实际会计工作中的应用。本文以基本会计理论为探究基础，主要讨论公允价值在投资性房地产的应用情况及问题并提出对策以供参考。

关键词：公允价值;投资性房地产;对策

为了跟上国际会计准则的脚步，财政部在CAS3中引入了公允价值计量模式，而新发布的投资性房地产以非金融资产引入公允价值也受到了很大关注。就我国实际情况来说，近几年随着经济发展，房价始终居高不下，很多学者都觉得将会有大量的上市企业选择公允价值作为投资性房地产的后续计量模式，然而该模式的当前应用情况却并不尽如人意。

一、公允价值的必要性分析

（一）与国际准则一致

公允价值的引入顺应了时代的要求，是经济进步的必然趋势，也是为了逐步与国际会计准则保持一致。在经济新常态下，越来越多的外国公司进入我国市场与国内企业进行竞争，但是我国企业会计准则与国际准则有很大的不同，尤其是在公允价值方面。公允价值相比历史成本来说可以更加反映资产的真实价值，为会计信息使用者提供更有用的信息，也可以促进国际企业之间的公平竞争与交流合作。

（二）与决策有用观趋同

近几年来房价始终居高不下，在其直线增长的驱使下，使用历史成本计量投资性房地产已经和市价产生了很大差距，使用者获取的财务信息也缺乏客观及时性，进而影响其做出正确决策。决策有用观认为，财务报表的作用就是为使用者提供有用信息，而公允价值引入恰恰反映了这一观点，它使得投资者能够及时获得可靠真实的信息，对企业的长远计划具有深刻影响。

（三）提高企业融资能力

持有投资性房地产的企业一般都需要具备足够强大的融资能力来维持企业的正常运转。财务管理学中，我们知道公司融资方式有很多种，其中有发行债券、股票，抵押贷款等。我国企业大多数都通过申请银行贷款来获取资金。我们可以通过资产负债率来判定一个企业融资能力大小，一般来说，资产负债率越高，企业集中资金的能力越弱，财务风险也就越高。而通过公允价值模式可以在一定程度上减小企业的资产负债率，进而提升企业融资能力。

（四）提高公司业绩

我们都知道在投资性房地产的后续计量中应用公允价值可以增加企业由公允价值变动带来的收益，进而增加净利润，更有某些税后净利润处于亏损状态的企业通过会计政策变更将投资性房地产的后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式，最终实现扭亏为盈。而且公允价值模式下，企业不再计提折旧或者摊销，只需在日后通过公允价值变动损益直接调整资产账面价值。

二、公允价值在投资性房地产中的应用

（一）应用情况分析

从整体情况上看，持有投资性房地产的上市公司越来越多，但投资性房地产新准则实施九年多来，运用公允价值计量模式的企业虽然每年都在增加，但仍占很小比例，绝大多数企业仍选择成本模式，这说明要想推广这种模式还存在一定制约因素。

从地区分布方面看，运用这种计量模式的上市公司行业、所处地区特点明显，大部分集中在房地产业和制造业，而且这些企业大多分布在我国沿海经济发达的地区，内陆企业也大多分布在大型城市，其主要原因在于这些区域经济相对比较发达，房地产业基础雄厚，房地产市场的发展比较充分，存在较活跃的房地产交易市场，能为公允价值的取得提供一定的条件。

从披露信息方面看，虽然越来越多的企业开始使用公允价值计量模式，但在其年度财务报告中对此的披露程度却不同。总体来看目前并没有一个比较确切的披露程度可供参考，大部分的企业能够按照会计准则的规定对投资性房地产相关信息做出适当的披露，但也有部分公司未披露与公允价值取得的相关信息。

（二）应用过程中出现的问题

1.应用企业数量少

目前大多数投资性房地产企业还是更偏向于使用成本模式计量，即使有些企业确定具备活跃的市场条件来获得公允价值，它们也不会使用。一个原因是在目前尚未完善的房产市场中获得一个相对公允的价格仍有很大难度，采用这种模式的企业每年都需要通过专业机构来更新公允价值，这就会使企业每年增加一定的成本;另一个原因是目前我国的会计专业评估人士很少，企业需要耗费资金人力来培养人才。

2.公允价值的确定方法不统一

由于CAS3并未对公允价值的获取方法进行明确说明，因此各企业在现实中获取它的方法也各不相同。比如可以使用专业机构通过分析获得的评估价格，也可以通过第三方调查分析进行评估，如果存在活跃市场的話可以直接使用市场价格。尽管方法多样，但最终的结果都避免不了带有个人的主观性，公允价值的公允性并没有得到证明。

3.监管不严

目前投资性房地产市场在监管制度的完善并不严格，CAS3说明了持有投资性房地产的企业可以根据自己实际情况自由选择后续计量模式，当企业经营业务可能出现亏损时，通过改变其投资性房地产后续计量模式可以获得很大的收入，这部分收益将作为净利润的一部分并弥补其亏损。这在会计准则中是不被允许的。为了使公允价值的推广在合法的方式下实现，相关部门应当加强监管，完善市场监管制度。

三、对于推广公允价值计量的建议

（一）建立统一的评估标准

虽然公允价值已经作为选项引入投资性房地产，但是不同企业对于公允价值的评估标准不完全一样，这使得公允价值客观与否仍需进一步考虑。只有采取统一的评估标准，才能使整个市场更加合理化，降低公允价值的人为操作性，提高大众对企业资产公允价值的认可程度，所以如何获得一个合理适当的公允价值成为一个重要点。首先要做的是建立一个统一公认的评估标准。

（二）完善监管制度与会计准则

由于监管制度不完善的缘故，企业可能会将这一模式作为操纵利润的工具以达到扭亏为盈的目的，虽然这种做法可以在财务报告上美化企业经营业绩，但却可能间接导致报告使用者出现理解偏差。所以，有关部门必须要严格要求企业在转变为公允价值计量模式的标准特别是对那些予以退市警告的企业，一经调查发现企业的违规行为必须处以足够严厉的惩罚并留作重点观察对象。另一个方面是在发现问题的过程中还要不断地弥补准则中的漏洞。CAS3规定企业可以将投资性房地产转换为非投资性房地产，反之亦可，这一规定使得企业可以通过改变房地产的种类来实现控制利润的目的，但企业不会违反任何规定。对此，相关部门需要对准则进行完善以修补这些漏洞。

（三）严控会计政策变更条件

上节中提到了某些投资性房地产企业可能会利用转换计量模式来操控利润，以此降低企业的资产负债率和财务风险，满足公司融资需求，因此相关部门应当制定详细的解释说明严格控制会计政策变更条件来尽可能避免这种现象发生。比如企业进行计量模式转换的前提是其近两年的报表税后净利润为正值，这样可以在很大程度上避免企业将其作为盈余管理的工具。

（四）提高职业人员素养

培养专业评估人员对推进该模式的应用发挥了不可估量的作用。目前我国这方面的专业人员知识水平十分有限，专业能力仍待进步，而且有时候还会迫于压力接受管理层的压力进行财务造假。所以，提高专业人员的职业素养和水平迫在眉睫。在人才队伍建设方面，首先应当强制性地加大对专业人员的继续培养教育力度，对他们进行相关知识和先进会计理论的传授，并不定期对其进行考试测评以检测他们的专业知识水平，此外职业道德教育也是不可忽视的一个重要部分，优良的会计职业道德与公允价值的真实性息息相关。

参考文献：

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则第3号——投资性房地[M].2006.1-3.

[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则第39号——公允价值计量[M].2014.1-12.

[3]韩金灿.投资性房地产公允价值计量相关问题探讨[J].商业会计，2014（08）：79-80.