漫谈房地产行业财务管理现状与对策

陈倩　谢佩芙

摘 要：与其他社会行业相比，房地产行业的财务管理具有资金需求大、回收期长、资产流动性弱的特点。财务管理是指房地產企业对其生产经营活动进行预测、计划、控制、核算、分析和评价所需要的资金，对房地产行业的发展和经营具有重要的价值和作用。

关键词：房地产;财务管理;现状;发展

近年来，房地产业发展迅速。许多企业抓住机会加入房地产投资行业。然而，当前中国的市场环境和社会经济发展给房地产业带来了巨大的挑战，尤其是在财务管理方面。传统的财务管理模式已经不能适应企业发展的现状。转变财务管理模式，促进房地产业健康有序发展。此外，随着国家对房地产业的宏观调控和一系列购贷限制的不断出台，房地产业也从高利润向常态化发展。

一、房地产业财务管理的概念与特征

房地产业财务管理是指对房地产企业在实际生产、经营和销售活动中所需的各种资金的使用、消费、资金收入和分配等进行一系列的财务预测、财务规划、控制、财务会计、财务分析和评价，确保各类财务经济管理业务关系高度协调统一体系。财务管理在房地产业的发展和管理中起着重要的作用。它是房地产企业发展最直接的反映，也是提高房地产业综合竞争力的核心。

二、房地产业财务管理现状分析

（一）资产负债率持续高涨

我国房地产企业发展周期长。他们需要在从土地收购到房屋销售的所有方面投入巨资。它们的资本密集型，主要来自银行贷款和非银行金融机构。在国家调控政策的影响下，我国房地产业处于低迷状态，房地产企业资产负债率不断上升，我国大多数房地产企业的资产负债率都很高。这种现象尤其存在于房地产企业过度开发、供大于求的三四线城市。受国家货币政策和财政政策影响，三四线城市的房地产企业大多由民间借贷或小额贷款机构融资，债务风险相对较高。

（二）财务管理机制不严谨

房地产商业周期长，融资难度大，项目跨度长，业务形式多，缺乏长期的财务管理机制。土地征收后，房地产企业面临不同的环境和地方政府，缺乏可行性研究和评估。即使不考虑未来的现金流，在紧张的市场环境下，很容易导致工期的延长，房屋交付的延迟，严重影响销售和资金的回笼，甚至项目资金链的断裂。

（三）忽略了预算控制和成本管理

房地产成本直接关系到股东利益的最大化。项目规划、建设、竣工、销售没有预算控制和成本管理。目前，许多开发公司继续控制这一事件，并在事后采取补救措施。例如在设计初期，盲目追求设计感，忽视产品定位，导致项目成本增加。在施工过程中，总有设计变更，出现许多不必要的零星签证，超出工程造价，导致施工成本增加。在销售过程中没有有效的销售预测，延长了产品的销售周期，在催收过程中没有催收，导致资金催收缓慢，增加了资金成本.

（四）房地产行业缺乏专业的财务管理人员

由于房地产财务管理的复杂性和特殊性，企业的财务管理人员需要具备专业的管理理论基础和丰富的实践经验。财务管理人员除了对企业财务进行会计核算外，还需要适当了解企业的业务流程，如投资、税务、融资等相关知识，从而提高自身的风险意识和财务管理水平。然而，事实上，没有很多专业财务管理人员在房地产行业，房地产行业人员大大改变，通常缺乏管理意识的整体金融操作，这很容易导致财务管理不规范，这是不利于实现房地产企业财务管理的整个过程，只有完成建设项目的财务控制和监督。

（五）领导者倾向于关注工程和销售，而不是财务

在建设过程中，大多数房地产企业的领导者只专注于工程和销售，而不是财务。因此，财务状况下降，话语权缺失，财务管理水平不高，相应的工作无法推进。在实际工作中，领导不断提升工程和销售的地位，导致相关部门不重视财务指导，财务制度失效。容易造成建设成本不必要的增加，资金利用率低，销售费用增加，资金回笼慢等。

三、解决措施

（一）提高房地产行业财务经理的业务水平

财务管理人员是房地产企业财务管理的核心人员。提高员工的管理能力是有效提高房地产企业财务管理水平，加快房地产企业发展的必由之路。财务经理的能力决定了财务管理的水平。房地产企业的管理者需要关注财务人员的工作能力的培养，开展职业技能培训，培养现有的会计制度和税收工作知识，提高能力，并进行定期检查的形式训练效果，评估结果和员工绩效后财务人员的业务培训，同时，增加强度通过合作与人员的引入招聘大学和社会之间，更多的金融管理人才与专业介绍房地产企业将提高能力和扭转形势糟糕的财务管理在过去通过自己的专业技能和工作经验，以实现健康可持续发展。只有提高整体质量，才能最大限度地发挥内部控制制度的作用。同时定期对财务管理人员进行培训，使其掌握房地产行业先进的财务管理方法和技能，不断提高业务处理能力。建立财务经理的沟通平台，使员工能够有效地沟通管理经验和问题，提高员工之间的凝聚力。同时，有必要评估财务管理人员的专业水平结合招聘财务管理人员的实际需要，结合个人的优势，为他们安排合适的工作，做好自己的工作，奠定基础的人力资源企业财务管理的顺利进行。

（二）建立良好的财务管理机制

要解决财务管理体系中存在的问题，必须改善专业建设环境，引入一系列财务管理制度，规范会计准则，使会计科目设置尽可能的直观和详细。一个好的财务管理系统，最重要的是执行，否则，这个系统什么都不是。另一方面，借助财务信息系统管理和信息系统模块、人工智能正逐渐取代基本会计，形成一个统一的管理，这有助于发现缺乏资金，及时找出原因并调整它们，并加强企业的内部控制。完善房地产企业财务预算管理制度，可以有效提高财务管理的全面性和有效性，消除财务工作中的“片面性”和“肤浅性”，促进房地产业持续健康发展。

（三）项目前期市场定位

目前，一些房地产企业为了追求规模和品牌建设，忽视了市场定位的关键，这也是房地产企业销售低迷的原因之一。盲目投资住房也会导致大量空房。针对这一现象，目前房地产企业应在前期做市场调研，充分了解不同群体的需求，准确区分市场定位，识别细分市场，制定合理的营销方案。

（四）重置资本结构防范融资风险

房地产企业要不断完善资本结构，合理控制债务管理，降低融资风险。债务管理虽然会给企业带来杠杆效益，但也会带来高额回报，企业面临的债务风险也会逐步加大。因此，房地产企业应建立多种融资渠道，借鉴国际先进的融资方式，如房地产信托基金、产业基金、项目融资等，结合我国房地产企业的发展，优化资本结构，达到降低融资风险的目的。

四、结语

基于现状的分析房地产企业的财务管理，根据企业的财务管理及其形成因素，提出了有效的财务管理对策，完成市场化运作的房地产企业在开发过程中，进行深入的市场调研，充分了解不同群体的需要，准确区分市场定位，制定合理的销售计划。同时，房地产企业要加强对投资项目的合理预算和管理，有效降低投资风险。在施工过程中，房地产企业应加强成本管理和监控，加强施工监督，避免不当施工带来的风险，有效降低成本。对于房地产公司来说，现金就是王道。房地产企业应加强对现金流的预算和控制，以保证现金流的充分性和平稳性。采取这一系列的风险防范措施，有效的控制和防范企业的财务管理，使房地产企业能够长期稳定的发展。

参考文献：

[1]金素文.浅谈房地产行业财务管理现状与发展[J].中国国际财经（中英文），2018，（5）：61.

[2]黎文海.浅谈房地产行业财务管理现状与发展[J].经营者，2018，第32卷（16）：59-60.

作者简介：

陈倩（1997—），女，汉族，湖南益阳，本科，研究方向：房地产开发与管理。

谢佩芙（1998—），女，汉族，湖南衡阳，本科，研究方向：房地产开发与管理。