老旧小区物业自治新思路

于会

【摘要】我国的城市化进程自改革开放以来突飞猛进，城市化的水平不断的提高，进入二十一世纪以后城市化的水平更是又上了一个台阶，但是随着城市的飞速发展也留下的不少遗留问题。在我国的城市中存在着大量的有十几年或者是几十年历史的老旧小区，这些老旧小区多年久失修，建设物的状况不容乐观，同时由于物理管理的缺失，导致了老旧小区无论是在卫生管理上，还是在房屋维护上都存在比较大的问题，给小区居民的生活上上带来了极大的不便，同时老旧小区对市容市貌也会产生很大的影响，因此老旧小区的物业管理问题也是我国在城市化进程中必须要解决的问题，结合目前老旧小区的具体情况，依靠小区自治是一个不错的解决方案，故本文从老旧小区的管理入手。着重探讨老旧小区的自治问题。

【关键词】老旧小区  自治  管理思路

物業公司在小区的管理上能够发挥比较大的作用，目前比较新的小区都在雇佣物业公司进行小区的管理，但是老旧小区一般都缺乏物业公司的管理。其中有两方面原因，一方面是老旧小区情况比较复杂，在维护上有一定的困难，同时老旧小区的规模比较小，物业公司难以在老旧小区的管理上获得经济收益。另一方面是我国早期的小区建设，主要依靠政府的主导，政府负责小区的物业问题，或者开发商负责小区的物业问题，进入新世纪以后由于管理思路的转变，同时也是老旧小区的维护给政府和开发商带来的较大的压力，进入了小区无人管理的局面，小区居民习惯了无偿的物业服务，对于现代物业公司的收费制度一时间不能理解，拒绝与物业公司的合作，造成了小区管理上的荒废，基于以上问题，解决目前的老旧小区的管理问题，在很大程度上要依靠小区居民的自治。

一、社区自治面临的困难

改革开放以后，城市居民住宅制度的改革和传统的单位分配的工人住房制度的瓦解，导致城市居民与单位分配的住房逐渐分离，并转移到社区。计划经济体制下的基于单位的管理社区的系统已开始向市场经济体制下的基于个人的自治社区管理系统过渡。在此过程中，业主委员会取代原有的社区管理体系作为一种自治的管理团体受到广泛的关注，但是业主委员会的管理存在一定的随意性，相关的管理制度也不健全，导致管理机构与业主的矛盾逐渐加深，通过对近几年信访数据的统计，很多信访的内容都是关于业主委员会的管理问题，其中的问题可以大概分为三类，第一类是业主委员会对物业公司的服务不满意，尤其是在物业公司的收费问题上存在较大的矛盾。第二类是业主委员会自身的管理规范问题，在实际的管理中存在滥用职权的问题，第三类是业主委员会人员安排问题，存在未经选举私自补员换届的问题。从目前的业主委员会的工作情况上来看，业主对于业主委员会的工作满意度不高，甚至存在较大的矛盾。

二、老旧小区自治管理的解决途径

（一）老旧小区物业管理需要机制上的改变

老旧小区自治困难，在很大程度上就因为目前的业主委员会的制度不完善，目前的业主委员会的制度从结构上看，比较松散，同时缺乏一定的执行力，目前的业主委员会虽然建立在小区居民投票自决的基础上，但是由于小区居民各自存在一定的想法小区居民很难就同一个问题达成共识，造成了管理上的效率低下。针对这一问题可以适时地引入合伙人制度，将小区居民都引入到一个利益目标下，形成利益共同体，并在小区的物业管理上进行创新，小区居民可以合伙自行组件物业公司，并且物业公司的合伙人仅限于小区的居民，这种小区居民自建的物业公司，完全为小区居民服务，可以在很大程度上提升物业的服务水平，并且由于小区的居民都处在同一个利益框架下，管理的执行力会得到很大的提高。

（二）引入专业服务，开展多方位服务，共同打造美丽家园

从小区自治管理的原则上来说，小区的管理并不排斥引入相关的专业人员来辅助小区的管理。实际上仅仅依靠小区自身力量的管理，并不能起到一个很好的管理效果。因此小区可以根据自身的需求，对专业人才进行引入，引入的人员可以是保安，也可以是宝洁，一切都以小区居民的意愿为准。需要注意的是，人员对引进需要涉及到资金的投入，这一点需要与小区的居民做好沟通协调工作，以免小区居民在资金的使用上产生矛盾。同时小区业主自建的物业公司可以创设增收的项目，比如在小区内开设小型超市，或针对孩子的托管班等，可以利用这一部分收入补贴小区物业公司的运行。使小区居民自建的物业公司能够持久稳定的运行。

（三）利用先进的现代技术来辅助小区的管理工作

现在的小区物业管理存在着一些看似不可调和的矛盾。为了加强小区的安全管理，小区的往往会对进出的车辆以及人员进行严格的管控。这一方面使小区的安全性得到了很大的提高，但是在另一方面也给小区业主的正常出行带来的一定的麻烦，很容易导致小区业主与物业公司的矛盾。针对这一问题仅仅依靠传统的物业管理手段难以解决，但是可以通过引入现代先进的智能门禁系统予以解决，这一系统能够利用先进的智能技术对小区的业主以及车辆进行识别，在检测到车辆或者是人员属于本小区时系统会自动放行，这在很大程度上解决了小区物业管理中的矛盾，同时也提升了物业管理的效率。

三、总结

老旧小区的管理问题是现代城市管理与物业管理中比较难以解决的问题，针对这一问题应该从管理的制度出发，利用先进的管理手段，促进老旧小区的物业自治管理水平的提升，从而方便小区居民的生活，同时也有利于市容市貌的提升。

参考文献：

[1]李玉文，刘维跃，马琪，张盼盼.老旧小区物业自治新思路[J].价值工程，2019，38（01）：1-4.