房地产市场理性投资泡沫存在问题及治理措施

文| 周 维

房价调控政策的出台导致交易量下降，许多城市房价下降，一二线城市交易量和成交价环比下降。但仅靠政策的制约并不能够缓解居民对住房实际的需求和强烈的预期，房价仍呈现出稳步上升的趋势，房产泡沫并未消退。房地产需求和投资促进了中国的经济增长，同时，房地产泡沫问题也日益受到各方学者的关注和研究。对中国房地产泡沫的研究，可以使我们加深对房地产市场现状和发展的认识，可以促进房地产行业健康平稳发展。

房地产市场经济泡沫问题的产生原因

由房地产发展形成供大于求的泡沫经济现象

房地产行业的生产成本上升的原因是由于我国人口稠密且集中，国土面积辽阔但可利用地形有限，随着改革开放经济发展速度加快，对土地的利用率需求增加导致价格攀升。在农业和工业的发展带来经济效益的同时，也带来了严重的生态环境问题，排放的污染物使土地生态环境不断恶化，导致可用于房地产行业建设的土地资源稀缺，使得房地产市场出现泡沫经济现象。房地产泡沫经济的出现和积累的原因是多方面的，一方面，上世纪90年代国家鼓励开发的政策有一定滞后性；为了缓解08年金融危机带来的负面影响，政府开始新一轮支持房地产的开发，这次房地产建设热潮扩展到了三线城市和落后的农村地区，事实上该地区并没有足够的经济能力进行消化，使得房产泡沫不断积累。

商业及投机行为导致形成房产泡沫问题

房地产开发需要大量资金来启动和扶持，银行贷款为房地产泡沫提供了大量资金，这是房地产泡沫产生的重要原因。最近几年，由于房地产行业持续发展，银行更愿意向房地产开发商贷款。房地产开发贷款中自有资金比例过低，开发商用不足40%的自有资金就可以完成整个项目的运营，而房地产开发商自有资金基本上仅有30%左右。由此，开发商参与项目开发并不需要拥有太多自有资金，导致过度开发和各种投机行为。房地产泡沫出现的直接诱因是投机因素，房地产投资机会产生大量投机需求。需求的增加导致房价进一步上涨，最终导致房地产价格膨胀为房地产泡沫。当前我国土地交易制度和房地产市场管理制度不完善，这为投机提供了可乘之机。

房地产市场泡沫问题对我国经济的影响

结构失衡

消费者需求是根据一定数量和比例的消费数据进行分析以后得出的，可以反映出社会生产力水平。随着生产力的发展，消费需求结构从低向高过度，增加了对信息和数据的需求比例。从理想的消费需求结构向实际的消费结构转变的过程中，生产力得到发展，居民的消费需求也能逐渐得到满足。

通货膨胀

通货膨胀指在货币流通条件下，货币供给大于货币实际需求，导致货币贬值，引起一定时期内物价持续普遍上涨的现象。其实质是社会总需求大于社会总供给。不同于货币贬值，通货膨胀是特定货币价值的下降，影响货币的价值；货币贬值是货币相对价值的下降，影响在国际市场上的价值。一方面，房地产行业与钢铁、水泥等行业紧密相关。房地产市场的蓬勃发展导致这些原料价格上涨。基础建材的价格上涨带动了其他商品和服务的价格，导致通货膨胀。

房地产市场泡沫问题的解决措施

规范金融市场秩序及构建评价预测

政府要充分考虑房地产市场区域性强、发展不平衡的特点，增加预警预报机制，密切关注房地产交易。政府还必须提供市场供求，对价格进行调控，引导房地产企业和消费者理性投资，对房地产市场动态发展进行监测，并且合理预测未来市场走势，保持房地产市场持续、健康、平稳发展。此外，应当对全国房地产信息进行整理，对市场运行的真实情况进行评价和预测。

完善多层面的市场监督管理机制

为了遏制由于土地资源短缺导致的房价快速上涨现象，需要层面建立更为完善的市场管理机制，内容如下：

1.开发过程的合理性，科学规划土地供需，完善土地招投标管理制度。

2.政府在招标过程中保持清正廉明。

3.政府还应出台相关税收政策，利用网络对土地信息进行整合且公开公示。

4.加强市场监督管理，使得土地市场交易有序进行。

5.对房地产企业的信用等级进行登记，便于对其进行监督管理，有利于构建良好的交易氛围。

6.对于目前出现的某些房地产企业进行的土地交易业务，不符合相关规定要求，或者从本质上属于违反法律的交易，尤其是对于抬高土地价格和进行虚拟交易的企业要加强处罚力度，坚决抵制违法行为。

房地产投资与国民经济协调发展的对策建议

改革开放以来，我国经济发展迅猛，房地产业现在已经成为我国经济发展的支柱型产业之一，推动着我国经济不断向前发展。

树立正确的经济增长与房地产投资观念

十九大报告指出，我国经济应由高速度发展转向高质量发展，提高房地产业的发展“质量”，重点在于改善房地产业当前的投资环境。只有深刻认识到房地产业内存在的泡沫问题、着重强调投资的合理化、充分考虑房地产业发展战略的可持续性、确保房地产业与国民经济协调发展，才能打造出良好的投资环境，推动国民经济向好发展。

在我国长期发展过程中，房地产业是拉动经济增长的主要手段，过去几十年，我国经济发展迅速，房地产业有很大的贡献。从长远来看，政府和企业应充分发挥这一产业的正效应，正确认识和把控这房地产产业，为国民经济带来的长期利益和短期利益，制定与总体经济发展相适应的产业投资规划，在保证长期利益的前提下尽可能增加短期利益，在战略上做到可持续性发展。

改变投资规模,防范泡沫经济

作为当下经济发展的支柱产业和经济向前的有力推手，房地产业内存在的风险影响着我国经济体系安全，确定主要影响因素、降低投资风险、打造良好的投资环境，是保障国民经济向好发展的前提。房地产投资规模、投资数与其发展速度有密切联系，同时也关系到地方经济的发展。在相关政策制定过程中，应保证其实际投资规模与当地宏观经济规模相协调，在房地产业发展目标的制定上，应保证发展目标与实际经济发展状况保持平衡。需要强调的是，在固定资产投资部分，房地产的投资数额和投资规模应保持适当的比例，若比例严重失衡，房地产泡沫现象就有可能产生并严重危及到国民经济的正常发展。

加强房地产投资风险防范

房地产投资的主要资金来源是金融贷款，我国经济发展过程中，金融机构和房地产业的联系不断加深，这一现象增加了金融机构的风险，二者的联系也大大增加了我国经济体系的风险，对国民经济有着重大影响。因此，政府应注重宏观调控，加强对房地产投资的控制，为国民经济稳步向前发展保驾护航。为保持房地产业内部均衡发展、避免社会两极分化现象，政府应增加保障性经济适用房的建设和投资，同时控制别墅一类的高档房屋的投资数量和规模。在政策制定上，针对相应的投资规模制定极差化的信贷政策和税收政策，严格进行土地市场监管，积极引导投资者进行理性投资，减少产业中存在的投机炒房行为，进一步规范房地产市场。

结论

因为房地产市场的繁荣带动了国民经济整体运行水平，所以政府要利用我国社会主义市场经济条件下的宏观调控政策，对房地产行业进行积极引导，严格执行对房地产行业市场监管制度，为国内房地产行业交易市场构建良好健康的环境。利用不同手段抑制房价快速上涨，尽量减少房地产经济泡沫的形成，促进房地产行业的科学健康可持续发展。