中国养老地产的发展前景分析

【摘要】随着我国经济的迅速发展，我国人口老龄化问题日益严峻。调查显示，老龄化程度高的城市市场需求远大于目前养老产业之和，因此养老房地产概念应运而生，同时未来急需增加养老相关产业服务人员。本文将借鉴学习荷兰养老文化，以无锡耘林生命公寓养老模式为样本，总结我国和无锡的养老地产发展现状，并分析其发展前景。

【关键词】养老地产;前景;荷兰;养老模式;生命公寓

我国社会已经进入老龄化，养老产业市场潜力巨大已是不争的事实，产业化及社会化养老是必然发展方向，养老地产已经成为新一轮房地产发展的重要概念[1]，但行业目前尚未探索到可以推广的盈利模式。

无锡耘林养老集团成为首家将荷兰生命公寓养老模式引进无锡的企业，耘林生命公寓的养老模式是一种创新的居家养老模式，公寓拥有全套的适老生活设施和专业的医疗团队，旨在尊重老人安土重迁的传统思想，并有效解决其失能后的问题，让入住的老年人高质量地安享晚年。这无疑是目前我国养老房地产最典型例子，耘林生命公寓是否能完成探索并創新养老项目的盈利模式，必然成为各界观察的看点。

1、国内养老地产的现状

据国家统计局的最新数据，2018年我国60岁及以上人口达到2.49亿人，占总人口比重17.9%，而城市的老龄化问题更为突出。基于我国日益严重的老龄化问题和养老引发的产业链需求，养老地产概念应运而生。

养老地产发展前景主要看制约养老地产发展的因素（例如区位、医疗水平、基础建设等）和经济发达城市的养老地产占地规模。目前，制约老年人购房的首要因素是养老所在社区与三甲医院之间的距离。我国老年人的健康意识非常强烈[2]，而新开发的养老地产大多远离主城区，医院等公共服务设施相对匮乏。其次，老年人健康的心理通常有利于身体健康。老年人安土重迁，注重人情[3]，而搬迁至新的养老小区，显然打破了老年人原有的交际圈，老年人往往难以适应，自我封闭，影响身心健康。另外，养老地产的独特之处在于为老年人提供专业的养老服务和专用设施，而目前我国养老产业供求严重失衡，绝大多数养老地产的专业服务人员都极为稀缺[4]。因此，服务是未来养老房地产的核心，同时增加养老相关产业服务人员，并加强规范培训，是弥补当前养老房地产短板的有效途径。

目前，房企联手央企共同探索养老地产的市场，借鉴美国长寿养老、日本科技养老、荷兰快乐养老等模式，逐渐开始启动养老地产项目。由此产生了多元化养老、会员制养老、旅游养老等模式，但有些企业仍局限于房屋销售和租赁，抛开服务，背离养老地产的初衷，以失败告终。同时盲目高端化、恶性竞争也是项目失败的原因之一。在我国，老年人养老急需的是良好的自然环境、配套的医疗设施和社区文化理念，而拥有一定经济实力的家庭方能负担得起区位良好、服务优质的养老地产。因此，企业前期需要进行充分的考虑和规划。

2、无锡养老地产现状

数据显示，于2017年底，无锡市共有60周岁及以上老年人口127.98万，占户籍人口总数的25.96%。预计到2020年将突破140万。无锡作为进入人口老龄化时间早、程度高的城市，但养老机构有限的床位难以满足市场需求，平均每200名老年人拥有9张床位[5]，供远小于求，无锡市养老、医疗等问题急需解决，养老地产结合适宜的养老模式和完善的养老体系有望缓解这些问题。目前，无锡市缺乏养老房地产项目，此时开发养老地产项目有望占领中高端养老市场。

3、无锡开发养老地产的优势

3.1 宜居的环境

喻为“太湖明珠”的无锡依山傍水，文化的积淀让这座古老的城市在现代化社会中愈发显得古朴典雅、生机昂然，优越的地理位置、适宜的气候环境让无锡成为宜居城市。在这里开发养老地产项目，不但适宜老年人居住，而且可以满足老年人养生、养老的需求，同时将适老设计以及高质量的养老服务作为项目的核心理念和卖点，专业的护理服务可以增加老年人晚年生活的幸福感和满意度。

3.2 发达的经济

据无锡统计局的数据显示，于2018年，无锡以11438亿元位列江苏省的城市GDP排名第三，全年市区居民消费价格指数（CPI）为102.3，比上年提高0.4个百分点，经济平稳增长。高收入、高学历的老年人群较多，有能力程度高消费的养老地产及其高质量护理服务。

3.3 政策的支持

目前国家及地方政府相继出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》《养老服务设施用地指导意见》《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》等诸多惠民政策，参与养老产业建设的民营企业可以获得政府支持和补贴，逐步形成无锡的养老体系。

因此，拥有宜居环境、发达城市、政策扶持的无锡适宜发展养老房地产。

4、耘林生命公寓样本解析

荷兰于20世纪60年代中期最早跻身世界70岁俱乐部[6]。当前，探讨耘林生命公寓的本质，可为探寻适合我国国情的养老模式提供可借鉴的宝贵经验。

4.1 耘林生命公寓的特点

生命公寓是全球范围内久负盛名的养老公寓，因其超前的理念及独特的养老服务体系，在2012年被国际养老权威测评机构评为世界上最好的养老项目[7]。2016年中国第一座全球第34座生命公寓在无锡建立，耘林生命公寓引进了荷兰生命公寓的先进理念，包括以下的特征：

4.1.1 “YES文化”

“YES文化”作为核心理念，强调老人对自己生活的掌控。在生命公寓，只要不是严重威胁老人健康，工作人员通常都会对老人提出的需求说“YES”，让老人遵从内心快乐生活。

4.1.2 开放式“泛家庭”文化理念

“泛家庭”文化理念的本质是让老年人拥有社交圈和感受被关怀的温暖。在生命公寓，打破小家的壁垒，让每个老年人在这个大家庭中都被关爱，并积极关爱其他人，开心愉快地享受每一天。

4.1.3 “用进废退”理念

荷兰生命科学研究院（TNO）调查称，最有可持续性的养老模式，是让老人尽可能长地保持健康和积极地自理生活，直到身体机能衰竭，然后，没有痛苦地过世[8]。因此，耘林生命公寓侧重于鼓励老年人最大限度发挥残存功能，避免过度依赖的思想。此外，也能降低相对的照护成本。

4.1.4 “做自己的主人”

在生命公寓里，老人们可以做自己生命的主人，没有强迫，只有尊重和关怀。

4.1.5 人性化设计理念

在设计和规划生命公寓时，结合老年人的身心特点，全程采用无障碍设计，充分尊重老人，尽可能为老人着想。

4.1.6 “把社区请进来”

生命公寓选址于社区，公寓住户与社区居民共享公寓内的便利设施，增强入住老人的社会融入感和生活的信心。

4.2 耘林生命公寓对我国养老模式的启示

由于计划生育，我国人口增幅减弱，独生子女家庭数量激增，这在加速社会老龄化的同时也带来了养老困境，如何突破困境，俨然成了民族复兴的一道考题。因此，我们需要荷兰生命公寓的先进理念，转变观念，学会倾听老人的诉求，拒绝过度照护，鼓励老人充分发挥其自理能力，让老人遵从内心，与亲朋好友共同参与或举办各类活动，快乐养老。同时，我国的涉老机构，应充分吸收耘林生命公寓这种人性化设計，关注老人身心等多个层次需求，让需求带动养老相关产业。未来养老机构不仅仅是作为老人的居住地，还将带动整个养老产业链[9]，带动地方及社会经济发展，成为我国新的经济增长点。

目前，我国的养老模式主要有家庭养老，社区养老和机构养老三种模式[10]，但这三种养老模式都不能很好地满足我国老人的养老需求。因此，要求我们对比分析并整合国内外养老模式优点，探索适合我国国情的养老模式。可以借鉴耘林生命公寓的“YES文化”、“用进废退”、“泛家庭”文化，打造中国特色快乐养老模式。目前，中国第一座生命公寓已落户无锡，期待耘林生命公寓可以结合中国国情，关注老人的心理需求，突出养老服务特色，探索出适合中国国情的养老理念和管理经营模式，并推广至全国各地，实现“老有所养”、“老有所乐”、“老有所为”的美好愿望。

参考文献：

[1]党俊武.新时代中国老龄产业发展的形势预判与走向前瞻（上）[J].老龄科学研究，2018，6（11）：3-27.

[2]张旭.基于老年人行为模式的居住环境建构研究[D].天津大学，2016.

[3]曲壹方.随迁老年人定居意愿及影响因素研究[D].济南大学，2018.

[4]包世荣.我国养老服务业发展研究[D].吉林大学，2019.

[5]张学宾，杜赫.无锡养老地产的发展前景分析[J].中外企业家，2019（30）：215.

[6]史薇.荷兰老龄政策的经验与启示.老龄科学研究，2014，2（4）：70-80.

[7]李克纯.荷兰生命公寓的快乐养老模式.中国社会工作·老龄，2015（6）：53-55.

[8]左凌英.养老天堂在荷兰.高品质养老社区，2015（10）：71.

[9]Rudy MY.Elder care grows up. HR Magazine，2001（11）：72-77.

[10]陈建兰.中国城市养老模式研究[D].南京大学，2012.

作者简介：

严梦莹，本科，无锡太湖学院护理学院

周鸣鸣（通信作者），博士，无锡太湖学院护理学院

基金项目：

无锡市科学技术协会软科学研究课题（KX17-B-08）;无锡太湖学院横向科研项目（17WURD009）