房地产企业商业地产运营策略优化研究

王炎

摘要：房地产行业能够带动起国民经济发展的走向，因此也成为了国民经济的支柱产业，但是随着与房地产相关的宏观调控政策颁布，给房地产行业的发展造成了一定的难度，同样也为房地产行业带来了资金上的压力。在重多问题扑面而来的时候，不少房地产企业开始打破原有的运营模式，加大商业地产运营力度，以求房地产行业可以继续平稳的发展下去。

关键词：商业地产;金融手段;资源整合

现如今，房地产行业运行不仅要应对大环境下的复杂性与需求量，还要适应新的市场模式，一味的采用原有的运营方式已经难以支撑房地产行业的发展进步，因此房地产行业向轻资产模式转型是势在必行的，毕竟轻资产形式让房地产行业可以不必像从前般，将全部环节都独自负责，可以通过与诸多伙伴合作的力量用小投入来换取大收益。

一、研究背景解析

在我国统一部署以及住建集团的统一安排之下，住房集团未来要逐步向房地产开发集团进行转变，因此将房地产开发上的相关业务运作好是十分有必要的。在当前的经济环境上、政策上以及需求上都有了很大的改变。国家也在十九大中将房地产行业纳入了宏观调控的范畴，在这样的时代背景下，房地产行业必须要寻求新的突破。自90年代初，我国房地产行业起步以来，其主营业务带来效益十分可观。一直以来房地产行业都采用重资产发展的模式，以土地持有为核心进行运作，导致成本相对过高，资产流动性不佳，人力成本以及开发周期等也不断在扩大，为房地产行业的运营带来了诸多困难。因此，近年来房地产行业向商业地产运营转型已经成为必然的发展方向，各大房地产企业都根据自身情况制定了不同的商业地产运营策略，来拓寬业务链为企业带来更好的效益。

二、房地产企业商业对产运营存在的问题

（一）新的运营模式要适应大环境与国民生活需求的转变

在各个领域都在飞速发展进步的大环境下，以及经济与城镇化持续增长下，无形中降低了房地产快速发展的动力。不止如此，随着人民群众生活水平的不断提高，对居住条件的要求日渐上涨，导致房地产的饱和度渐渐提升上来。与此同时能够运用的土地面积不断减少，对房地产开发企业的成本要求不断提高，就连融资的难度也越来越高。再者，国民对生活的追求以及消费习惯上也发生了重大改变，虽然房地产行业已经转向商业地产运营，但面临这诸多的问题还是需要逐一去适应。

（二）竞争日渐激烈的大环境下大小企业之间存在的差异

虽然整个房地产行业都在进行转型，但是面临着市场竞争，各企业之间不管是在思想上还是视野、知名度与运作能力上都有一定的差异，因为各方面的差异，导致了有不少企业对转型的积极性不高，或是运作模式上进行了转变但是在实际操作中仍然畏首畏尾，导致新的运营模式达不到预期的效果。

（三）现有商业资产运营质量不佳

以哈住房集团为例，商业地产运营上存在以下特点：一是缺乏区位优势。绝大部分商业资产距离核心商圈较远，具有聚客能力不够显著、业态培育期较长、吸引力不强等明显短板。二是资产质量不佳。资产布局上呈现战线过长、布局散乱、业态庞杂特征，增值潜力上建成年代久远、基础条件差、规模效应不够，总体上看资产质量不佳。三是体制机制不顺。多年来商业资产始终分布在各子公司手中，形成资产分散割据、各自为战、业态混杂的体制机制，无法形成协同效应和经营合力。四是运营水平不高。经营项目业态谋划水平、运营管理水平较低，资产收益水平较差。

（四）商业地产上市融资上存在一定的风险

房地产企业转型成轻资产运营模式势必会降低固定资产的比重，而且轻资产在融资过程中因缺乏足够的抵押物，便只能采取发行债券或是股票的形式来进行融资。虽说债券利息等能够相应的规避所得税，但对于还本压力带来的较大财务风险以及过多的股权资本使企业的融资成本大量提升了上来。

三、房地产企业商业地产运营策略的优化分析

（一）实施三步走战略

首先第一步就是要跟先进的房地产企业学习借鉴成功经验，并结合自身实际情况制定运作方式，并从中攒足经验、资金和实力以求缩小与先进企业的差距。第二步就是要提升各方面的水平，主要是资金筹划方面、成本控制以及营销方面的水平，从而保障在长期竞争过程中能始终跟随发展步伐不掉队。第三步就是将前两步做到位以后，开始进行追赶，大幅的将资金运作以及楼盘品质的水平提升上来，以保障利润指标等能够达到或是可以与标准指标接近。

（二）转变固有思想观念

将企业转型成商业地产运营的模式进行运作，也需要将思想同步转化，因为思想上的转变是房地产企业成功转型的关键所在。就像如今房地产企业众多，但是发展状态良莠不齐，究其原因就是思想上的不同。因此要想转型成功并能更好的获取收益，就要从思想上出发，进行转变，将陈旧的观念抛开，接受先进成功的思想以及竞技意识，并把目光投向国内与国际的发展趋势上，最后就是要借鉴房地产标杆企业的土地运作方式、建设等成功经验，将自身的运作能力全面提升上来。

（三）加强顶层设计

坚持“轻重并行、创新可复制商业模式”上市操作路径，以轻资产运营为主，在盘活现有存量资产、积极拓展和运营外部商业资源的同时，着力培育可复制的商业模式。根据商业地产企业融资路径以及现有资产的经营情况分析，成立置业资产管理公司，深度整合和管理现有资产，并作为资产融资平台。同时组建商业运营管理公司，置业资产管理公司为控股股东，设计符合市场需求及企业发展需要的商业模式，形成核心竞争力。通过专业运营提升资产价值与盈利能力，通过项目拓展获取更多地商业资源，以满足上市融资或资产证券化的准入标准，实现商业运营版块的上市需求。商业运营管理公司作为混合所有制改革平台和上市平台，实施高度市场化管理模式。

（四）打造商业社区

引入专业的运营团队，通过提升运营能力，以体验式业态为自身特色，通过有效的规划、招商迅速建立标准化、可快速复制的社区商业模型，推出自有社区商业运营品牌，搭建社区商业中心的基本框架。同时充分利用电商思维，通过社区线下实体店和线上APP招商实现双线联动，线上打造品牌集合平台，线下布局体验店，使底商和电商的优势互补，将线下社区门店打造为体验中心、服务中心、社交中心。在商业模式成熟后通过收购、品牌合作等方式向外复制扩张，形成产业的规模效应、品牌效应，迅速占领市场，提升企业核心竞争力和盈利能力，使企业经济效益满足上市融资及资产证券化的准入标准。

（五）建立科学合理的激励机制

各行各业能够进行良性运作，并维持稳健的发展是离不开相关的具有专业性的人才，房地产行业也不例外。当然拥有了人才自然就要建立相应的激励机制。对于建设方面或是运营其他模块中表现突出、做出突破贡献的单位和个人，根据贡献效用的大小来运用激励机制进行相应的奖励，以此来提升相关人员工作的积极性，也能使其他人员向被奖励的人员看齐，做出对运营有贡献的举动，来辅助项目顺利开展与企业的稳健发展。

四、结语

虽说不少房地产企业仍然无法摆脱对重资产、销售额带来的利益依赖，但商业地产运营毕竟已经成为了一种趋势，并且代表着房地产行业发展的新方向，就应该被接纳，被重视起来。而且即使在转变的过程中会出现各种各样的问题，但仍不能抹杀其带来的稳定现金流等客观效益。所以房地产企业应积极响应新趋势，舍弃固有的思维，将可能面临的各项问题进行梳理，并形成相应的解决办法，从而促进房地产行业得到更好的发展。

参考文献：

[1]陈思琪. 轻资产运营模式下房地产企业财务绩效分析[D].湖北经济学院，2019.

[2]黄璋. 房地产企业转型轻资产运营模式效果研究[D].广东外语外贸大学，2019.

[3]周琛.房地产企业轻资产运营策略优化研究[J].财经界（学术版），2018（21）：42.

[4]常付华. 房地产企业轻资产运营策略优化研究[D].郑州大学，2017.