当前物业消防安全管理现状与应对策略

杨正友

摘要：物业管理是20世纪80年代从香港、台湾引入内地，并伴随着改革开放并时并进诞生、发展，是市场经济的新兴产物。在物业管理活动中，保障服务区域内产权人及使用人的生命财产安全是其主要目的和终极指标，而消防安全管理是物业管理最重要环节。其表现形式就是：通过有效的事前干预，预防火灾的发生;积极的事中控制，最大限度地减少火灾事故的发生，解决因火灾发生而给人员和财产造成的事故灾难，为产权人和物业使用人提供安全舒适工作、生活生存环境。可以说物业消防安全管理为维护社会和谐稳定、提高人民生活的幸福指数起到不可或缺的作用。

关键词：物业管理;消防安全管理;现状;应对策略

—、当前物业消防安全管理的现状

由于物业管理服务进入人民的日常生活，至今也就三十余年的发展历程，总体上我国的物业管理水平还不高，在消防安全管理方面的经验还不丰富，体系也不够完善，需要解决的问题很多。

（一）现行的很多老旧建筑建成于国家建筑工程建设技术标准实施之前，防火设计并未达到现行法律法规制定的要求，特别是在建筑材料使用、间距设置、消防车通道、防排烟设计等方面便落下先天不足。加之二次装修过程中再出现使用防火等级不足的建筑材料，甚至改变房屋设计用途，随意超设计负荷的增设用电设备，特别是部分老旧市场、办公楼后期大量增设空调等大功率电器，又未对其负荷进行必要的检测和计算，给消防安全管理留下了隐患。

（二）消防安全管理所需经费无出处，由于维修基金的实施和管理在近一、二十年才得到真正落实和加强，过去有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，致使其费用只能全部由业主和使用人来承担，这样就势必会出现业主和使用人不愿意买单情形发生;维修资金不落实，消防设施设备就得不到有效维护保养，必须增设的消防设施也就无法购置。

（三）消防安全管理的职业化队伍未真正形成，物业管理由于起步较晚，行业自律并未真正形成，行业之间不正当竞争频繁。目前物业管理行业中具有消防安全管理专业知识的技术型人才屈指可数，面对当今大型建筑中出现的现代化程度很高的消防设施，物业管理人员往往心有余而力不足。由于物业管理者自身能力水平不足，未能妥善处理经营管理和消防安全的关系;特别是为了不得罪产权人，对其应当进行的必要消防硬件方面的整改完善不能大胆要求和督促，自身又鑒于专业能力问题，无法建立起与所管业态相应的消防安全制度体系，或者说虽然有相关的制度体系，但其实用性、可行性、可操作性较差。

（四）消防安全管理主体责任不明，由于目前城市建筑的开发商在设计、装（维）修阶段基本没让物业企业介入，形成建、管脱节，造成该产权在物业使用过程中才发现个别消防设施功能不完善、管理不便利、操作不实用等问题，留下先天不足。当前，很多城市都还存在着同一建筑多种业态和多个产权单位因各种原因，不是或不愿共同聘请同一家物业企业现象;这些必然造成物业与物业、物业与业主矛盾众多。由于物业消防安全管理涉及许多行业，而物业企业与区域内业主或物业使用人又常常因应当履行的工作范围和职责界定不明，致使消防安全管理中产生大量矛盾纠纷无法得到根本性解决。

二、改变现有物业消防安全管理现状的重要性

随着国家城市化进程的进一步加快，现代建筑越建越大、越建越高，大型商业楼宇和高层住宅区如雨后春笋，而前文提到的消防主体责任不明晰;专业化管理队伍不满足;资金投入不保障这些问题不能得到有效解决，消防安全就存在隐患。对于那些人员密集场所、超高层建筑，消防安全事故不发生则已，一旦发生火灾后果就不堪设想，所造成的损失就可能是灾难性的。因此，通过强化建设设计规范，落实消防安全主体责任的，加强消防安全专业管理团队建设，改变物业消防管理现状已经刻不容缓。

三、改变现有物业消防安全管理现状应对策略

物业服务领域是一个前景广阔的新兴产业，它必将随着国民经济的高速发展和人民生活质量的进一步提高，而越来越受到人民的关注和重视。其中消防安全占有重要的地位和作用，应该说无消防不物业，因此，做好消防安全管理工作更成了物业管理活动中的一项长期而艰巨的基础性工作任务。

（一）明确物业管理人员消防安全责任制

物业企业应根据国家的《消防法》《消防监督检查规定》等相关法律法规要求，建立健全企业消防安全责任制，真正落实由单位主要负责人任消防安全第一责任人，管生产必须管安全，层层签订消防安全责任书，建立完善消防安全火灾隐患防控治理制度。并结合本物业单位自身实际情况，确保消防安全管理过程中人、物、环、管四大要素有效衔接，通过严格实施消防安全管理工作考评，落实人人过关的奖惩制度，使企业形成一套完整的消防安全管理系统。

（二）落实员工消防安全意识教育及培训，重视技能培养

目前物业企业从业员工整体素质并不高，企业必须通过每月安全例会，入职员工的进单位三级安全教育培训和在岗、调岗培训，尽可能聘请业内专业人士强化员工的消防法制理念和消防安全火灾防范意识教育。因为从过去的消防安全事故来看，物业管理现场违规使用电器设备、动火作业而引发火灾，是其事故发生的主要原因。消防火灾事故发生后，由于不具备自救逃生能力和技能而发生可怕悲剧的事件也屡见不鲜。很多都反映出是由于对员工的“四懂、四会、四个能力”建设等的教育培训出了问题。如果我们的现场管理人员具备与之岗位责任相适应的能力和技能，他们就能在检查过程中发现并消除隐患，纵使出现事故发生，也可以在火灾初始阶段，通过现场人员采取行之有效方法和措施，及时组织引导人员快速疏散，从而避免造成或尽量减轻人员伤亡和财产损失。可是现实情况却是由于消防安全管理人员和员工的消防意识、技能薄弱，因而促成和扩大了火灾事故给社会所带来的危害。

当然在做好物业企业内部员工消防安全教育培训的同时，物业管理企业还应加强履行对产权人、使用人的消防安全知识宣传教育义务，通过设置安全宣传栏，张贴消防安全宣传画，利用小区广播、小区业主QQ群、公司PPT平台等多种方式，配合社区街道向辖区内社会公众宣传火灾预防、灭火救援、逃生疏散相关知识，公示所管物业区域的防火救援预案和火灾事故发生时的疏散行进路线，真正做到防患于未然。

（三）规范装修作业安全，做好过程监督

物业管理过程中的装修管理常常伴随着一方在经营、生活，一方却在装修作业;所以入驻物业管理区域内的装修单位，在装修前一定要制订详细的装修作业方案，与现场物业管理企业签订《施工管理协议》《施工安全责任书》等法律文书，明确装修的作业范围及作业时间。如果在施工过程中涉及动火作业或者改变原有建筑内外结构的，必须按法律规定报请现场管理方或地方相关行政主管部门审核（备案）通过后方可进行。人员密集场所在其营业期间，严禁动火作业。同时，装修队伍必须具备与其施工作业内容相适应的相关资质证书，特种作业人员应按要求持证上岗。装修现场应当安排具有相应消防从业经验的专（兼）职人员进行现场监护，并按施工需要配备相应的灭火器材和消防設施，进行必要的防火分隔，落实防护措施，每日施工结束后应对现场可燃、易燃材料进行清除，防止遗留火种引发的火灾事故。

（四）落实消防设施的维修保养

《消防法》第十六条规定，负有消防安全管理职责的机关企事业单位，必须按照国家和行业标准对建构筑物配置与之相适应的消防设施设备和灭火救援器材，设置消防安全指示标志，并按法规要求委托具有消防维保资质的单位定期组织对建构筑物现场消防设施设备进行检验、维修，确保其完好、有效;对消防重点单位和人员密集场所，还应落实每日巡查制度。所有建筑消防设施设备，每年都应当聘请第三方消防检测机构进行至少一次全面质量检测，出具检测报告，确保其处于正常工作状态。物业企业（或督促业主单位）依据建筑消防设施检查维修保养相关规定有权监督消防维修保养单位认真履职;同时，对有保质期限要求的灭火器材，应当进行定期维护保养和到期更换处置工作，确保所有消防设备运行正常。

（五）建立高素质的物业消防应急管理队伍

物业服务企业的各级消防安全管理人员应具备一定的防灾灭火知识，熟悉《生产安全事故应急预案管理办法》。日常工作中应认真落实每日防火巡查制度，保障安全出口、疏散通道、消防车通道畅通;确保灭火器、消火栓配件完好，报警系统准确无误。备用消防电源、应急发动机、微型消防站能随时启用。定期组织消防安全检查，发现消防安全隐患要建立隐患台账，落实整改目标、整改责任人、整改时限、整改资金、整改措施。物业服务企业应建立逐级防火岗位责任制，建立健全防火消防安全操作流程。要建立防火档案，对消防设备运行状况、重点消防部位、防火检查记录、设备检测记录等存档备案;要建立物业管理区域微型消防站，成立与所管项目相适应的义务消防员队伍。同时，与社会消防力量签订互助救援协议，制定灭火和应急疏散预案，定期开展有针对性的防火演练。

四、结语

物业服务企业要想顺应潮流，在现代化城市生活管理中演好自己的角色，通过自身物业服务提高企业自身的管理水平，创造良好的经济效益和社会效益，为业主和物业使用人提供安全、舒适的工作生活环境，要在消防安全上加大投入，通过自身素质的提高，创新意识，树立品牌，逐渐形成具有专业化人才队伍、规范化操作流程、制度化管理手段的消防安全管理体系;从而提高企业对于消防安全的防控水平，有效地预防各类火灾事故的发生。

参考文献：

[1]孙卓英.浅谈大型商场的火灾危险性及消防安全管理对策[J].中国西部科技.2008（19）：60-61.

[2]刘磊.物业消防安全管理中存在的问题及改进措施[J]现代交际，2013（1）：58.

[3]全国人民代表大会常务委员会.中华人民共和国消防法（2019修订版）[M].法律出版社，2019.