物业维修资金管理中存在的问题及改善建议

刘波

摘要：在社会经济快速发展的背景下，我国城市化水平不断提升。房地产企业在加快建设进程的同时也在大力提高建设水平，以满足人们的居住需求。随着人们对居住环境及生活质量要求的逐步提升，我国形成了新的业态，物业管理公司应运而生。物业维修资金管理是物业管理的重要组成部分。然而，当前我国物业企业对物业维修资金的管理存在不少问题。因此，探究物业维修资金管理存在的问题并寻找解决这些问题的方法在当下具有积极的现实指导意义。本文主要讨论做好物业维修资金管理工作的重要性，分析物业维修资金归集不齐的影响、物业维修资金管理中存在的问题及提出物业维修资金管理问题改善方案。

关键词：维修资金管理;物业;问题;改善建议

物业维修资金的建立属于一项民生工程。所以，物业公司要重视物业维修资金管理工作，积极地通过优化配置物业维修资金，达到最大化的物业资金管理及使用效果。与此同时，物业公司要转变物业维修资金管理理念，使得该项管理工作进入崭新的发展局面，提升人们对物业管理工作的满意度。时代在发展，社会在变化，物业维修资金管理模式也在不断发展变化。因此，物业公司要具备先进的管理理念、不断创新管理模式，科学地开展物业维修资金管理工作。

一、做好物业维修资金管理工作的重要性

物业维修资金管理的内涵是物业维修管理部门结合相关法律法规，构建的专用于住宅共用部位与各项公共设施维修与改造的费用。而物业维修部门负责合理地配置资金，提高公共设施维修水平，为业主创设良好的生活环境，保证业主生活需求及品质。这样业主与物业之间的关系可以得到有效改善。在优质的物业维修资金管理下，公共设施这项资源的利用率可以得到有效提高。物业维修资金管理人员需要认识到自身所承担地责任，主动地践行物业管理工作。为保证物业维修资金管理水平，有必要不断地总结管理经验，构建科学的管理方案，以便及时高效的解决日常管理中遇到的问题。

二、维修资金归集不齐的影响

维修资金是开展物业管理活动的基础。维修资金短缺，最终会导致物业管理工作大打折扣。维修资金归集不齐产生的影响主要有以下几个方面：一是维修资金匮乏，将影响物业工程维修改造工作进度与质量;二是维修资金短缺将影响物业管理人员对物业资金的优化应用，进而降低业主的生活质量;三是物业维修资金归集不全面，将可能导致业主之间以及业主与物业之间矛盾激化;四是物业维修资金归集不全面可能产生多米诺骨牌效应，使得物业维修资金归集越来越困难，从而导致物业管理工作陷入僵局。

三、物业维修资金管理中存在的问题

（一）管理体系不健全

从目前现状来看，物业维修管理体系尚不健全，使得很多物业管理工作不能有效推进。主要表现在，物业维修资金管理主体不明确。有的地区物业部门负责保管与运作该项资金;有的地区则是由开发商自主开展物业维修资金管理活动。与此同时，已有的物业维修管理体系也存在一定的问题。在这种情况下，物业维修资金管理责任人不能充分地发挥物业维修资金的效用，影响物业服务的质量。

（二）维修资金代管责任不够明晰

物业维修资金代管责任不够明晰容易导致后续工作出现问题。比如，互相推诿责任、引发责任人之间的矛盾、降低物业服务质量、影响业主对管理工作的满意度等。总而言之，责任不够明晰会诱发一系列问题。所以，需要明确维修资金代管责任，进而规避这些问题，从而树立良好的物业服务形象。

（三）维修资金监管不到位

维修资金由全体业主缴纳，最终汇成金额巨大的维修资金池。如果不能有效地监管维修资金，就容易为他人私自挪用以及为贪污资金埋下隐患。目前，维修资金监管并不到位。比如，不能及时全面的记录物业维修资金的支出信息、维修资金监管制度建设不全面等。

四、物业维修资金管理问题改善方案

（一）完善物业维修资金管理体系

建立健全物业维修资金管理体系才能更好地支持物业管理工作，拉近业主与物业之间的距离。因此，要投入精力完善物业维修资金管理体系。具体方法如下：首先业主是物业维修资金管理的服务对象，业主对管理工作的看法显得尤为重要，所以，要全面地搜集地业主的意见建议，进而完善管理体系;其次在信息技术高效发展的背景下，物业部门可以引入信息技术，构建物业维修资金查询系统，提高资金的透明度;再次物业部门需要不断总结物业管理经验，提升管理体系构建水平。最后，物业部门在完善了物业维修资金管理体系之后还要加大对管理体系的宣传力度，提高业主对管理体系的认识。此外，物业部门构建信息沟通平台，可以使自身与业主高效互动，以便更好地解决业主的问题。

（二）明确物业维修资金代管责任

通过明确物业维修资金代管责任，资金管理水平可得到大幅度提高。因此，要科学合理的划分代管责任。具体方法有：一是深入研究与物业维修资金代管相关的法律法规，并根据法律法规内容科学合理地划分代管责任，以保证物业维修资金管理工作的合法合理化;二是召开会议，讨论划分责任的方式，并综合整理讨论内容，形成责任划分方案，相关责任人要认真履行自身责任;三是构建物业维修资金代管责任机制，以此约束代管行为;四是拓宽业主意见反馈渠道，根据实际情况科学地采纳业主意见，保证责任划分的有效性;五是建立奖惩机制，奖励出色完成资金代管任务的工作人员，提高他们工作的积极性，反之，要适当地惩罚没有很好完成资金代管任务的工作人员，以此督促他们整改并提升专业管理水平。

（三）提高物业维修资金监管水平

监管部门是提高物业维修资金监管水平的主体。因此，监管部门需要发挥自身的作用，认真地执行监管工作。监管的事项包括，指定工作人员深入各地小区之中，了解公共设施使用情况。如果发现因维修资金落实不到位导致公共设施无法使用，就需要查明产生问题的原因，进而追究相关人员的责任。责任人需要及时采取措施，保证维修资金健康运转，提高维修资金利用效率。不同地区的物业维修资金监管制度存在差异，进而加大了物业管理难度。为提升资金监管水平，要摒弃不合时宜的物业资金监管理念，选用先进的监管理念，进而构建先进的监管制度，从而保证资金管理人员的行为处于制度框架下。此外，监管部门有必要加大物业维修资金监管力度，及时发现维修资金管理问题，进而制定维修资金管理方案，从而强化物业资金管理效果。

五、结束语

综上所述，随着社会的不断进步，人们对物业服务品质的要求越来越高。物业服务离不开资金的支持。提高资金管理水平是提升物业服务质量的重点。因此，物业公司需要增强资金管理运作能力。维修资金是资金管理工作的重要组成部分。基于此，物业公司可以从优化物业维修资金管理的角度出发，确保资金管理质量。当前物业维修资金管理中存在一定的问题，包括管理体系不健全、维修资金代管责任不够明晰、维修资金监管不到位等。为此，要提出针对性地改进策略。包括完善物业维修资金管理体系、明确物业维修资金代管责任、提高物业维修资金監管水平等。除此之外，还要吸收与借鉴优秀的物业维修资金管理经验、优化管理流程，以保证物业管理工作有条不紊地推进。

参考文献：

[1]刘力，毛海波.规则与秩序之间：住宅专项维修资金的使用规范与当事人权益保障[J].法律适用，2019 （16）：81-90.

[2]沈建忠.坚持党建引领服务为本推动行业创新发展——中国物业管理协会第四届理事会工作报告[J].中国物业管理，2019 （05）：13-23.

[3]高雅.业主权利视角下的住宅专项维修资金管理制度完善[J].法制与社会，2019 （04）：218-219.

[4]规范高效管好用好房屋养老金 ——打造物业维修资金管理“连云港模式” [J].中国房地产，2017 （34）：13-15+2-3.

[5]席建林，陆齐，李兵.《上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案》的理解与参照——追索物业专项维修资金不适用诉讼时效的规定[J].人民司法（案例），2018 （02）：24-30.