新形势下房地产企业融资现状及有效措施

刘琼

摘 要 随着我国市场经济的不断发展，房地产业获得了长足的发展。同时，随着经济社会环境、市场、成本、发展空间等的变化，房地产开发企业也面临着成本上涨、融资难度增加等新的问题与挑战，目前房地产企业处于一个全新的发展时期。我国大多数房地产企业在发展过程中，在融资环节存在一些不足和问题。比如大多数房地产企业的融资方式过于单一、存在较高的流动负债比率、自我融资能力不足，再加上房地产金融市场体系不健全，使得房地产企业在发展的过程中面临着巨大的挑战。在新形势下，房地产企业如何采取有效的措施高效进行融资，值得思考和探索。基于此，本文简析和探讨房地产企业在新形勢下如何采取有效的措施高效进行融资。

关键词 新形势 房地产企业 融资现状 问题与解决措施

一、新形势下房地产企业融资存在的问题

（一）融资方式过于单一

我国房地产企业开发资金的主要来源之一为金融机构贷款，房地产企业通过向银行抵押自有资产获取贷款，这种贷款方式较为简单。但是这种贷款方式具有到期还本付利息的特点，并且国家政策对这种贷款方式的影响较大。因此，这种贷款方式的风险较大。目前我国房地产企业的贷款融资方式主要为银行贷款，与一般融资的有序理论是恰恰相反的，并且房地产企业对银行贷款的依赖性较强，银行缩减“银根”会对房地产企业的经营产生不利的影响，加大财务风险，甚至会造成房地产企业破产。

（二）流动负债比率较高

房地产企业对预收账款以及短期借款的依赖性可以通过流动负债比率来说明。而相较于长期借款来说，短期借款的偿还期限较短。因此，银行更愿意放短期借款，房地产企业获得短期借款的可能性更大。但是，房地产企业具有开发周期长的特点，并且所需要的资金数量较为庞大，资金回收期不确定。当前我国房地产企业的流动负债率远远超出了我国普通企业流动负债率的正常范围。此外，依据有关资料可知，房地产企业的项目开发周期比一般短期借款的还款期限要长，无疑增加了房地产企业的资金压力。

（三）自我融资能力较弱

预收账款和自有资金是我国大多数房地产企业自我融资能力的主要表现，而较低的融资成本和较高的自主性是房地产企业融资的主要优势。自我融资是房地产企业利用自身内部的资金进行融资，这种融资方式的风险小，外部环境影响小。因此，随着时代的变迁及市场经济的不断发展，自我融资可以为房地产企业的发展注入更多的血液，在一定程度上可以减轻房地产企业的运营压力，增加房地产企业的发展动力。但是，自我融资的方式受企业自身内部实际情况的影响较大，主要受企业自身的绩效和流动资金的影响。因此，目前我国可以实现自我融资的房地产企业并不多。经济较为发达、发展较为成熟的西方国家中，可以进行自我融资的房地产企业数量远远多于我国。企业的自我融资能力与企业的发展、运营成本与风险有直接的关系。因此，房地产企业要实现可持续性发展就必须提高自身融资能力和运营能力。

（四）融资预算管理缺乏科学性

融资预算管理是企业全面预算管理体系中的关键组成部分，房地产企业的融资预算管理有利于企业高效实现战略目标，并在一定程度上可以有效防范金融风险。但是，新形势下的企业融资预算管理还存在很多的不足和问题。比如我国大多数房地产企业的融资预算管理意识淡薄，没有把融资预算纳入全面预算编制，没有意识到融资预算管理在全面预算管理中的重要性;此外，我国多数房地产企业并没有把短期、中期及长期的发展计划与融资预算编制相结合。因此，大多数房地产企业的融资预算编制并没有满足企业自身经营的需要，可靠性较低。

（五）房地产金融市场体系不健全

导致房地产金融市场体系不健全的原因有很多，主要原因为我国不健全的二级市场。由于二级市不健全场，以住房抵押贷款证券化的方式进行筹资的难度较大，金融机构资产的真正作用并没有得到充分发挥，所以大多数房地产企业失去了很多融资机会。由于缺乏资金，所以大多数房地产企业的发展受到了限制。此外，为房地产企业提供贷款的是以商业银行为代表的金融机构。而不成熟、不健全的房地产金融市场体系使得我国房地产企业的融资方式过于单一，并且增加了为房地产企业提供贷款的商业银行的风险。

二、新形势下我国房地产企业解决融资问题的措施

（一）拓展融资渠道，进行多元化融资

拓展融资渠道，采用多元化的融资方式，有利于房地产企业削弱对银行贷款的依赖性，并且在一定程度上可以有效减少房地产企业的经营风险以及减轻资金压力。目前我国房地产企业所采用的融资方式主要有自我融资、银行贷款、信托融资、债券融资、股票融资、境外融资等，这几种融资方式都有各自的优势和不足。自我融资的优势在于受外部环境影响小，但是与房地产企业的运营状况直接挂钩;银行贷款的优势在于融资的风险较小，但是用款的期限较短;债券融资由于我国的债券市场规模较小，所以在房地产企业的融资中占比较小;股票融资的优势在于融资的数额较大，但是门槛较高，大多是上市房地产企业选择的一种融资方式，因此选择股票融资的房地产企业数量较少;境外融资的优势在于可以为企业获得庞大的运营资金，但是融资成本过大。单一的融资方式不利于房地产企业的可持续发展，也无法满足房地产企业正常经营的需要。因此，新形势下房地产企业要想提高自身的竞争力和发展动力，就必须拓展融资的渠道，进行多元化的融资。比如通过和上下游企业合作开发，包括项目合作、股权分配等方式，共存共赢。

（二）不断强化内部管理

新形势下，我国房地产市场的竞争较为激烈，房地产企业融资所面临的形势越来越严峻。房地产企业在新形势下不断加强内部的管理，既可以帮助自身进行高效的融资，获取更多的流动资金，并对流动资金进行有效的控制，还有利于企业日常的运营。此外，房地产企业不断对自身内部的管理以及信用管理进行有效的完善，可以提高房地产企业在新形势下的竞争力。房地产企业在加强自身内部管理的同时，要不断学习一些先进的管理理念以提高自身的管理水平，学习一些现代化的经营管理模式以不断优化和完善自身的管理模式。此外，财务管理是房地产企业管理的重要组成部分，企业在日常的运营中要重视财务信息的真实性和有效性，不断改进和完善财务管理制度，并进一步提高企业自身的信用评级，充分利用自身的优势以形成更多、更有保障的融资方式。社会各界要加强对房地产企业的监督，房地产企业在发展的过程中要建立良好的企业文化。房地产企业在进行融资决策时，要根据内外部的实际情况，制定满足自身长远发展需要的战略决策。

（三）强化企业的内部资本市场运作

房地产企业的发展受融资问题的直接影响，为了更好地解决融资问题，房地产企业要从以下两个方面来强化自身内部资本的市场运作。其一，要在企业内部建立良好的沟通平台，有利于更好地进行内部资金转移。利用具有富余资金的公司，为需要融资的公司解决融资问题。此外还可以借助子公司、关联企业的资金进行融资。其二，要不断扩大自身的发展规模，利用子公司上市的方式，房地产企业可以获取更多的融资方式和途径，并且可以不断扩大房地产企业自身的发展规模。同时在集团企业面临融资问题时，母子公司、关联企业可以互相为彼此做担保，以解决企业的融资问题，促进企业可持续发展。

（四）建立健全融资预算管理体系

融资预算管理在企业的发展过程中具有至关重要的作用，因此房地产企业在发展过程中要想提高自身的融资能力、解决在发展过程中遇到的融资问题，就必须建立健全自身的融资预算管理体系。房地产企业在建立健全融资预算管理体系的过程中，首先要加深内部管理者对融资预算管理的正确认识，企业的管理者要认识到融资预算管理的重要性与必要性;其次，房地产企业在实施融资预算管理时，要与企业的中长期发展规划进行有机的结合，这样有利于企业实现可持续发展;最后，房地产企业制定的预算融资方案要根据市场的变化以及自身不断发展变化的内部需要，不断进行更新和改变，只有做到与时俱进，才可能进行有效的融资。房地产企业的发展受国家宏观调控的影响较大，因此房地产企业必须依据自身实际的运营情况，制定较为科学、合理的融资管理制度。

三、结语

房地产企业应充分了解当前的宏观环境，通过战略调整适应环境变化，通过加强内部管理应对风险的发生，充分挖掘内、外部融资渠道，突破融资难的瓶颈问题。

（作者单位为重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司）

参考文献

[1] 高祥宇.房地产上市企业融资策略研究——以万科为例[D].山东工商学院硕士学位论文，2019.

[2] 张国良，卞政.当前市场环境下房地产企业融资面临的问题及应对措施[J].经营与管理，2020.