浅析商业房地产开发项目的融资成本及风险防范

摘 要：随着市场经济的不断发展，我国的商业地产业进入了一个快速发展的阶段。商业地产行业投资额大，往往需要多种融资渠道来实现融资。同时，融资过程充满风险。商业房地产业为一个城市的质量、一个地区的经济发展乃至人民生活水平做出了突出贡献。本文探讨了商业地产在开发活动中的融资成本和风险，并提出了相应的解决方案。本文探讨了商业房地产在开发活动中的融资成本和风险，并给出相应的解决方案。

关键词：商业地产;融资模式;融资风险;风险防范

增加资金的流动性可以保证资源的有效配置，证券业、银行业、基金业、保险业等金融行业也可以获得大量的发展机会，将有限的资源分配给最有效的投资机会，将无限的投资机会分配给最有效的投资机会，从而充分发挥资源的最大效用。

一、商业地产与住宅地产区别

商业地产与住宅地产的区别主要体现在六个方面。首先，住宅房地产开发的基础是满足 “居住”需求，而商业房地产开发则是满足“投资”需求，其次，住宅房地产的主要功能是住宅，而商业地产的功能更为复杂，包括商品流通、休闲娱乐、餐饮、商业功能等。最后，从房地产开发商的角度来看，商业地产比住宅地产更为复杂。住宅房地产从开发到销售的转变，意味着住宅房地产项目已经结束，住宅物业的价值可以在消费者手中实现。商业地产的销售需要招商引资，投资后的经营质量决定了商业地产的价值能否实现。

二、商业地产行业融资模式分析

①自我拥有资本的资金属于企业发展商业地产，其中大部分来自股东的投资。这部分资金是企业进行项目开发的重要保障，也是企业进行资金周转的基础。②银行贷款具有大量的贷款和贷款速度快，因此银行贷款是一种常见的商业房地产行业的融资模式。据权威数据显示，中国商业地产行业80%的企业选择银行贷款融资。③上市融资是指企业从事商业地产的融资通过在证券交易所市场上市，这也是一个常见的商业房地产行业的融资方法。企业在交易所市场出售其股份，在公司盈利后以分红的形式分发给购票者。④私募基金是一种商业房地产业的融资模式，这意味着商业地产企业进行证券交易特定群体通过非公开的沟通。⑤证券化融资指的是商业地产企业的资产出售给一家公司从事资产证券化融资。公司將企业出售的资产投放到证券销售市场，并在未来企业能够产生现金资产的前提下发行证券，从而实现企业的融资计划。⑥随着信息技术、网络融资、新型融资模式的不断发展，商业地产行业越来越多。互联网金融的模式主要是P2P借贷和众筹，可以在更大范围内配置资源，具有更高的透明度、更低的信用风险和更低的运营成本。

三、商业地产行业融资模式特点

中国商业地产行业的融资形式是各式各样的多元化的，企业可以根据自身条件选择合理的融资方式，也可以采用多种融资方式的组合，以达到企业融资的速度和质量。但是，上述融资模式并不是静态的，会随着社会的进步而变化。因此，企业应该关注社会经济的发展变化，选择最适合企业发展的融资模式。商业地产企业是利用自有资金进行融资，还是利用其他外部渠道进行融资，都会受到企业经营状况的影响。因此，企业在融资过程中承受着巨大的成本压力和还款压力。如果没有足够的现金收入支持，企业的资本流动将受到威胁。此外，商业地产的融资规模通常比较大，涉及的资本风险程度也比较高。

四、商业地产行业融资模式在运行中存在的风险

（一）盲目融资的存在

尽管商业地产的发展前景受到专业人士的青睐，但目前商业地产总量处于供过于求的状态。因此，在这种发展背景下，企业的融资难度加大。很多企业根据融资难易程度选择具体的融资模式，往往忽略企业自身的发展状况是否适合融资模式。一旦盲目融资而不经科学调查，企业将陷入亏损甚至破产。

（二）易受国家政策的影响

商业地产是我国社会主义市场经济的一部分，必然受到国家的调控和制约。国家政策不断变化，这就要求我国商业地产企业根据政策内容不断调整战略目标和经营计划，以适应不断变化的社会。同时，商业地产企业的融资方式也会受到国家政策的影响。由此可见，商业地产行业的主要融资方式是银行贷款。因此，当国家政策要求提高贷款利率时，会增加企业的还款和利息支付负担。 在这种情况下，企业可以选择其他融资方式进行融资。 当国家政策要求降低贷款利率时，企业将增加贷款额度或者更多的企业选择银行贷款进行融资。

（三）融资渠道单一

从理论上讲，房地产企业在开发项目融资中存在着多种融资渠道，但往往渠道单一且不灵活。 房地产企业的融资渠道主要依赖于银行信贷。 虽相比于其他方式然银行信贷具有风险低、成本低的优势，但劣势在于它使企业过度依赖银行，容易诱发一系列连带的经济风险和市场风险。 现如今，房地产项目开发的进展经常性受到银行信贷政策的冲击，当银行的信贷政策发生变化时，企业将直接面临融资风险，导致出现项目资金短缺的情况。一些房地产企业在开发项目时由于市场监管能力不强，还使用私人贷款进行融资，这种融资渠道缺乏相应的法律保护。出现财务问题时，项目易产生民事纠纷，影响项目的进程，导致融资风险提高，最终导致项目进度缓慢甚至滞后。

（四）融资体系不完善

近几年，我国房地产企业飞速发展数目也在逐步增多，但相关法律法规中存在诸多漏洞，监管有许多不力之处。国家通常对房地产开发项目采取宏观调控的管控政策，对房地产开发项目的融资过程和融资渠道要求较少。房地产行业融资成本管理主要体现在房地产项目的融资决策、融资时间等方面，但对其他融资条件的需求不大。例如：对于房地产信贷融资渠道，国家对房地产信贷融资提出了更高的要求。虽然法律法规的要求相对严格，但缺乏实践的可行性和执行力。然而，法律和法规是空白的，有时在商业事务中相互矛盾。在这种情况下，企业的融资往往比较困难，也增加了企业的融资风险，不利于房地产企业的发展。

五、解决措施

一是融资方式多样化，融资风险分散。商业房地产企业有多种融资方式。对于商业地产企业而言，单一的融资方式会增加其融资风险，不利于其融资活动。在考虑商业房地产企业规模和项目开发建设目标的基础上，分析了各种融资方式的优缺点，确定了适合自身需要的融资方式，实现了融资风险多元化的目的。第二，密切关注国家政策。国家宏观经济政策的变化将影响商业房地产企业的融资难度、融资成本和融资风险。因此，商业地产公司需要跟上国家宏观政策的变化，并对政策趋势进行深入分析。政策趋势的不确定性是企业经常面临的风险。因此，企业需要建立一套风险控制机制来应对政策的变化。最后，建立良好的运营体系，提高资金周转速度。商业地产企业的经营直接影响着企业的利润，这对企业的融资和资金周转有着巨大的影响。为了提高资金周转速度，为融资提供现金流支持，商业地产企业应建立良好的运营体系，保证各项目的顺利开展。公司作为公司的领导，应定期对公司的运作体系和运作流程进行监控，确保企业项目运作的实施。一旦发现现行的经营制度不符合企业的发展状况，应立即组织会议讨论并起草新的经营制度。

六、结语

综上所述，商业房地产企业开发项目融资时应注意风险，尤其是其特殊性和巨额融资。 企业必须严格遵循融资原则，使融资方式多样化，加强自身建设，注意政策变化。 唯有这样，商业地产企业的融资才能顺利进行，筹集更多的资金，保证商业地产企业的健康发展。

参考文献：

[1]温万祥.人民银行预算绩效管理实践研究[J].财务与金融，2016（6）.

[2]人民银行石家庄中心支行会计财务处课题组.人民银行预算绩效管理实践研究[J].河北金融，2016（6）.

作者简介：

易鹏（1998—），男，汉族，湖南常德，本科，研究方向：房地产开发与管理。