2035年房价预测错得离谱

蔡为民

某机构预测，2035年国内主要大城市房价将再上涨3～4倍，这样的预测错得离谱。

最近某机构发布全国25座城市，以2020年为基准到2035年时的房价预测。由于数据过于荒诞，引起市场侧目。

我们先来看看该机构预测25座主要城市在2035年时的房价情况：

第一梯队：深圳、北京，每平方米将破27万元/平方米！

第二梯队：上海25万元/平方米、厦门17万元/平方米、广州14万元/平方米、杭州/南京12万元/平方米，天津/福州10万元/平方米！

第三梯队：苏州/宁波9万元/平方米、青岛8万元/平方米、武汉7万元/平方米，均为新一线城市中房价最高的城市。

第四梯队：济南、成都、无锡、东莞、合肥、郑州、海口等城市万元/平方米。

基本上除了北上广深，厦门、杭州、南京、天津、福州等在内的9个城市都将迈入10万元/平方米之列。

这可能吗？依据是什么？

房价已不存在暴涨空间

也有人言之凿凿地指出，從2000年至2020年的20年间，许多城市的房价暴涨。如：北京每平方米从5000元涨到63000（涨13倍）、上海从每平方面4000元涨到54000元（涨14倍）、广州从4000元涨到32000元（涨8倍）、深圳从5000元涨到72000元（涨14倍），连重庆都从1200元涨到12000元（涨10倍），而2020算到2035年达15年，再涨个3～4倍显然是“可以期待”的走势。

此即为我之所以用“离谱”来形容的根本原因。因为其房价的推导无逻辑性可言，纯粹是“拍脑袋”瞎填、凭空想象的猜测，而非有理有据的预测。事实上，以当前国内外经济、金融、政治形势之错综复杂，超过5年的楼市数据判断，都是“耍流氓”！遑论这种每个城市以3～4倍相乘，然后得出答案，堪称是“用旧思维猜想新市场”的典型。它至少丝毫没有考虑之前的涨幅是基于1998“房改”启动后蓄积能量的集中爆发，及“一带一路”“海南自贸港”“长三角一体化”“粤港澳大湾区”……等国家级重大举措与战略对个别城市的定位带来的显著变化，更忽略了“房住不炒”的大政方向，乃至家庭负债率已超过50%的残酷现实，已使房价上涨难以再如2003年之后那样 “顺水推舟”。

姚明还能再长高吗？

就好像姚明在青少年发育时期，完全可能“一暝大一寸”，一夜之间长高3公分甚至更高，于是可以类推现在的姚明，每天仍有身高增1公分的潜力。

这现实吗？可能吗？根本不是同一个状态，好吗？

因此，当我看到这份中国主要城市2035年的房价预测报告，先是一惊，然后仔细思考其可能性，甚至较真地以上海为例，用手算的方式累计，发现上海要在2035年达到25万元/平方米的房价水平，必须每年保持10%的增幅才能达成。还是那句话——这可能吗？或许在15年的过程中，有5～6年实现了，但更长的时间是在“大（小）涨小（大）回”之间摆荡。

如同在政策的压制之下，2016年四季度到2020年一季度，上海房价是处在下跌周期的，

3年约跌了12.2%。北京更是跌破20%！今年5月上海房价才开始进入回升通道，与去年10月相较，上海房价涨14.21%，勉强算是把过去3年的跌幅补了回来。

那么未来呢？我相信基于积极促进“长三角一体化”的考虑，如此走势将周而复始，这么一来，每年10%的涨幅如何能够做到及怎么推导出来？虽然“有梦最美”，但也不能“痴人说梦”啊！

好久没写文章，之所以动笔，是因为房价“飙涨”与“崩盘”的说法都不切实际，和“没钱买一套就买两套”及“6个钱袋子买房”一样，是只为“哗众取宠”的异端邪说，具有一定的煽动性却不切实际，故撰文谴责之。