中国房产泡沫消逝的“三大战役”

金岩石

预计在这“三大战役”之后，将发生又一次人口大迁徙，长三角和珠三角目前人口净流入的城市，人口继续流入，核心區的房价继续上涨，其中富人区的房价甚至可能翻番。

2018年底，中国房地产总市值超过450万亿元，折算成美元，约等于美国、欧盟和日本三大经济体的房地产总值之和。若把中国城市核心区的小产权房也估算在内，应该已经超过了500万亿元！对于成熟国家的宏观经济变量，黄奇帆先生总结了“五个1”：如果国内生产总值（GDP）为1，广义货币量（M2）、房地产总值、股票市场总市值及国家债务总值也大致为1。新兴市场经济体的房地产总值、股市总市值和广义货币量会高于1，但不会长期保持在5倍之上。如果未来5～10年国内生产总值（GDP）达到150万亿元，房产、股市和广义货币3大宏观经济总量都应该在200万亿～300万亿元区间。

房地产背后的趋势是经济的城市化和财富的货币化，伴随着人口与货币在增长中集聚，最终决定不同城市房产价格水平的是空间价值，即空间的货币化溢价。有限空间中的财富、资源和机会，是空间溢价的经济基础。所以我说，在房价收入比和租金回报率之外，影响房地产价值的第三公式为：单位空间的人口/财富比。土地溢价主要取决于基础设施投资，房产溢价主要取决于建筑成本（包含劳动力），空间溢价则主要取决于财富增值及未来财富的增长预期。有限空间的财富及其增值的预期，只能通过交易市场才能实现，所以资产和交易是一物两面，没有交易市场就没有资产价值。

500万亿元的房地产总值是一个“超级泡沫”，但如我在2010年博鳌论坛上所言，超级货币必然驱动超级房价！相对于目前220多万亿元的广义货币及其增长而言，中国房地产泡沫还是“合理”的，所以会在发展中自行消逝。中国的城市化已经基本完成了，每个城市都有三类人口：户籍人口，常住人口和流动人口。决定城市房价的是流动人口，如今人口净流入的城市已减少到20个以内。

如果用解放战争的三大战役来比喻中国的房地产市场，由北向南，辽沈战役已经结束，东北三大中心城市的均价跌破每平方米1万元;平津战役刚刚开始，环京楼市腰斩，天津均价即将跌破每平方米2万元;淮海战役即将发动，如华北有北京，淮海有南京，其余城镇相继“沦陷”。预计在这“三大战役”之后，将发生又一次人口大迁徙，长三角和珠三角目前人口净流入的城市，人口继续流入，核心区的房价继续上涨，其中富人区的房价甚至可能翻番。

在城市化基本完成的阶段，房地产保值增值的定律是中心价值论。金融中心、中心城市和城市中心，此外还有一类城市的房价会大幅度飙升，那就是科技创新城市。一般说来，科技创新城市会对标美国硅谷，毗邻区域金融中心。

硅谷型科技中心区域有三大特征，其一是基础研究密集（大学、科研机构集聚），其二是基础应用研究开发集聚（大公司），其三是股权投资机构活跃（PE/VC）。因为现代企业是以上市公司为代表的，上市前有估值，上市后有市值。如美国加州的硅谷地区，每周有10家以上公司开业，每周有1家以上公司上市。过去50年财富增长的数据说明，三分之二以上的新增财富来自于投资，三分之二以上的新增富豪是白手起家的创业者，创业者中的三分之二以上都有贵人相助，而创业者的“贵人”就是产业创新时代的投资人群体。