ZG房地产有限责任公司纳税筹划探讨

□ 陕西安康 王 萍 胡艳梅 张 雪

（作者单位：安康学院陕南生态经济研究中心 安康市安运运输集团汽车运输有限公司 安康学院经济与管理学院）

近些年，房地产行业的税收监管力度增大，本文依据现行税收政策，以ZG房地产有限责任公司为研究对象，选择对企业节税效果好，收益大的方案。充分利用国家相应优惠政策，抓住难得的机遇，顺应大局，提高公司治理水平，特别是纳税管理方面的水平。

一、背景

随着“营改增”全面完成，房地产行业迎来了新的机遇和税收政策，充分利用国家相应优惠政策，选择对企业节税效果好，收益大的方案，提高公司治理水平，对研究房地产企业税务筹划具有现实意义。

二、ZG房地产有限责任公司概况

ZG房地产有限责任公司主要经营的项目包括房地产开发销售、工程承建、社区商业运营、旅游产业开发、物流配送及物业管理等业务。由此可见，ZG房地产有限责任公司是一家综合型实业集团公司。该公司的发展理念是：生态环保、理想之家。ZG房地产的目标是“一流的地段、一流的景色、一流的性价比”。ZG房地产一直与陕西房地产行业同舟共济、共同努力，为陕西建设贡献力量。

三、 Z G 房地产有限责任公司纳税筹划方案

1.建设阶段。房地产开发企业在开发过程中对资金的需求量很大，在借款方面就会涉及利息。我们可以灵活运用税收对利息扣除做的一些规定进行纳税筹划。资料1：ZG房地产有限责任公司在开发一处房产中，土地使用权费用为800万元，开发土地的费用和建设新房屋以及购买新设备的总费用1000万元，在不超过商业银行同类同期贷款利率情况下，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为64万。筹划方案：假如公司可提供金融机构证明，公司能扣除费用为：64+（800+1000）×5%=154（万元）。假如公司不能提供金融机构证明，公司能扣除费用为:（8 0 0+1000） × 10%=180（万元） 。比较这两种情况，不提供金融机构证明可为企业节省：180-154=26（万元）。通过这一方法测算结果分析，不提供金融机构证明，可以给企业带来最大收益，帮助企业提高税前收入26万元。资料2 ： ZG房地产有限责任公司在一项房地产开发中，土地使用权费用为1000万元，开发土地的费用和建设新房屋以及购买新设备的总费用为1200万元，在不超过商业银行同类同期贷款利率情况下，允许扣除的利息费用为140万元。筹划方案：假如公司不提供金融机构证明，公司可扣除的费用是：（1000+1200）×10%=220（万元）。假如企业提供金融机构证明，公司可扣除的费用是：140+（1000+1200）×5%=250（万元）。二者相比较，提供金融机构证明可为公司节省：250-220=30（万元）。通过这一方法测算结果可看出，提供金融机构证明，能给企业带来收益最大，帮助企业提高税前收入30万元。

通过上述筹划，可看出公司是否提供金融机构证明，主要看是否超过5% ， 超 过 5% ， 提供证明占优势，没有超过5%不提供证明占优势。那么关键是看能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例。

2.销售阶段。①增加扣除项目。房地产企业的主要开发成本之一就是土地增值税，如果企业土地增值率不超过20% ， 不用缴纳土地增值税。资料3 ： ZG房地产有限责任公司开发了一处普通住宅，房屋售价为900万元，公司需要缴纳土地增值税60万元，其他税4.5万，依照税法规定可扣除费用700万元。假设不考虑企业所得税，则该公司利润为135.5万元。筹划方案：如果该公司对此栋普通住宅进行简装，装修费用为300万元，房屋售价1200万元，那么可扣除项目费用为1000万元。增值率是（1200-1000） ÷1 000=20%， 利 润为:1200-1000-4.5=195.5 （ 万 元 ） ，应用此方案企业可为公司增加利润:195.5-135.5=60（万元）

由此可见，企业在建造普通住宅销售时，除了售价改动来控制增值率外，还可以考虑适当的增加可扣除项目的费用金额，把增值率控制在20%以下，对土地增值税进行合理的避税。②两次销售房地产。我国土地增值税率是超率累进税率，如果能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则土地增值税就大大降低了。资料4 ： ZG房地产有限责任公司销售一栋进行了简单装修的房屋。不含增值税售价是800万元，根据税法规定扣除的成本是300万元，土地增值税是205万元，增值额是500万元。筹划方案：我们可以将企业的这个项目进行拆分，将它拆为两个合同。第一个合同是房屋装修合同，装修费用不含增值税额为200万元，允许扣除的成本为100万元。第二个合同不包括装修费用，是房屋的出售合同。在这个项目中，假设我们房屋的不含增值税出售价格为600万元，允许扣除成本为250万元。土地增值率： 350÷250=140%， 企业应缴纳土地增值税是:3 5 0×5 0%-250×15%=137.5 （万元）。应用此方案为企业减轻土地增值税负担：205-137.5=67.5 （ 万 元 ） 。通过这个案例，我们可以深刻地感受到这个方法的有效性。通过拆分合同的方式，我们变相的将一次销售变为了两次销售，有效降低了企业增值税。③巧用临界点。巧用临界点就是利用如果增值率没有超过20%就可以免征增值税。资料5 ： ZG房地产有限责任公司建造一批普通标准住宅，取得销售收入2420万元，根据税法规定允许扣除的金额是2000万元，增值额是420万元，土地增值税是126万元。筹划方案：如果ZG房地产有限责任公司可以将销售收入降低到2395万元，则：增值额变为23950-2000=395（万元），增值率 为：395÷2000=19.75%；19.75%<20%， 免税。减少的销售收入为：2420-2395=25（ 万元），应用此方案企业可增加税前利润=126-25=101（ 万元）。经过测算结果分析，巧用临界点，可以给企业带来最大的收益，从而刺激消费者进行消费，进一步提高了企业的销售量。

3. 持有阶段。①将出租变为投资。房地产公司将自己的黄金商铺出租给商贸公司，这种情况是十分常见。但是，公司将房产租赁给其他客户就意味着要面临增值税、印花税、房产税、城建税等一系列税收负担。此种方式对于企业和承租人来说它的成本较大。如果企业将房屋出租改变为投资方式，便可减轻税负。资料6： ZG房地产有限责任公司出租一套房屋，租期5年，租金为100万元/年。增值税税额为100 × 1 1%=11（万元） ， 附 加 税 1 1× 1 2%=1.32（万元），房产税1 0 0 × 12%=12万元，不考虑其他税费，综合税收负担为11+1.32+12=24.32（ 万元），应缴纳24.32万元。筹划方案：如果该企业将此套房屋改为投资的方式，每年从商贸公司收取一定股息。那么在这种情况下，企业只需按照房屋剩余价值来缴纳房产税。假设房屋的计税余值为500万元。这时企业所承担的房产税就为：500×1.2%=6（万元）。此方案可 为 企业节省 ： 24.32-6=18.32（万元）。这个案例我们可以看出，在采取将出租改为投资的纳税筹划方法后，企业可以节省大量的税款。②转换房产税计税方式。依照我国税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，房产出租的以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。我们可以看到这两种税率计算出来的应纳税额，有时存在很大差异。资料7 ： Z G 房 地产有限责任公司将公司所有的一处库房出租给一家公司。双方签订了租赁合同，约定租金为50万元/年。房屋的剩余价值为150万元，需缴纳房产税6万元。筹划方案：企业可以将库房租赁合同改为仓储保管合同，此项交易行为就不属于租赁性质，属于公司对其进行的相应物业管理。在这种方式下，此合同的计税依据就是房产余值，税率为1.2%。 公司应缴纳的房产税为：150×1.2%=1.8（万元），应用此方案企业可节省：6-1.8=4.2（万元）

四、 结论

本文以ZG 房 地产有限公司的纳税筹划活动为研究对象，通过以上几种不同的税务筹划，可以看出，选择不同的筹划方案，都应该进行准确细致的税务测算，然后将计算结果进行对比分析，从企业立场出发，选择节税效果好，收益大的方案。