不动产登记档案资料查询制度规范化操作分析

郭卫琼

摘 要：近年来，不动产登记工作越发受到国家与社会的重视，通过对其进行整合，从以往的房屋产权登记中心，变更为不动产登记中心，并且扩大业务范围，对全市范围内的土地登记档案进行管理，而现阶段人们对不动产登记档案信息的认识与了解程度逐渐提升，从而促进不动产登记档案资料查询数量日益增加。然而当前，不动产登记档案资料查询工作中相关查询制度仍未规范化，一定程度影响到实际工作，如难以界定利害关系人的身份资格以及律师查询范围，应采取相应的措施，促进不动产登记档案资料查询制度规范化操作，切实地提高查询工作的质量，以提供最优质的服务。

关键词：不动产登记;档案查询;规范操作

0 引言

当前，我国现行不动产登记档案资料查询工作中相關制度存在诸多亟需解决的问题，有关部门需秉承着“保密查询”与“有限公开”的原则来对不动产登记档案资料查询主体进行一定的限制与减缩。此外，不动产权利人主要是指不动产登记册上所登记的财产所有人，并不涉及到隐性共有人，需以解释法来对申请人和注册不动产的关系进行定义。基于此，需重视并做好不动产登记档案查询工作。

1 不动产登记档案概述

相比于普通档案，不动产登记档案更具特殊性，且具有一定的意义。近年来，我国不动产登记经过整合，从以往的分散登记转变为统一登记的模式，且范围也得到拓展，涉及到土地、房产、农业等多个方面的业务档案，因而对人们的工作与生活都具有重要的影响，同时也是社会工作的前提基础与重要内容。

不动产登记档案具有多个特点，第一，不动产登记档案数量巨大，因不动产登记涉及的范围广，关系到社会各个阶层、千家万户的利益，特别是房地产登记发证，我国幅员辽阔，人口基数大，不动产登记涉及面广且数量巨大，光是县城就有几万甚至几百万卷归档材料，并且资料类型繁多，如图像、录音、文字与表格等，一定程度给档案查询工作带来困难。第二，不动产登记档案具有动态性，不动产登记档案建立之后也会不断进行活动，如买卖、交换、继承等，会影响到其权属变更，因当前城市化与现代化的深入发展，我国不少地区房屋存在拆迁、扩建等，影响到不动产的现状，从而导致不动产登记档案具有动态性，且不动产具有时间延续性，商品房的使用年限是70年，而其他不动产权限比其更高达到百年。第三，不动产登记档案信息具有真实性，反映实际信息，且操作较为规范，体现了政府职能，确保不动产登记档案信息的真实性，从而起到凭证作用，具有一定的法律效力，为法律依据有助于相关部门与法律进行审核产权与处理相关纠纷。

2 不动产登记档案资料查询制度规范化操作的要求及存在问题

不动产登记档案资料查询工作规范化操作，需遵循以下要求：第一，不动产登记档案查询需符合我国法律法规，身为法治国家，在对不动产登记档案进行查询时需遵守相关法律法规，以确保相关工作能够体现政府职能。第二，不动产登记档案查询工作需遵循科学合理的原则，确保档案查询工作中每一个环节都能有效避免失误，在提升档案查询效率的同时也能确保档案查询工作的质量，以提供最优质的服务。第三，不动产登记档案查询工作需遵循着为人民服务的原则，站在人们的角度来对不动产登记档案资料查询制度进行规范管理，确保对档案查询工作进行优化。

当前，不动产登记档案资料查询制度规范化操作存在诸多问题。首先，相关部门与工作人员对不动产登记档案资料查询工作的重视程度不高，因对不动产登记档案的查询意义认识不够充分，思想上存在偏颇，缺乏对相关工作人员进行定期或不定期培训，影响到相关人员的业务技术和职业素质，从而导致难以胜任不动产登记档案查询工作，造成查询工作较为随意，缺少严谨性和规范性。其次，当下不动产登记档案资料查询工作中后续工作未能及时跟进，第一，有关不动产登记档案查询工作中的各项技术，我国暂未建立统一的技术标准，导致各个地区相关部门都是借助已有经验以及相关技术标准来开展档案查询工作，一定程度影响到全国范围内的信息化平台的建设与完善;第二，我国大部分地区都暂未对不动产登记档案资料所组织与实施的查询工作出台相应的细则;第三，尽管信息技术被广泛应用到各行各业中，我国不动产登记档案管理过程中，相关人员也纷纷建立信息化管理平台，但并未形成全国统一化的平台，一定程度制约了不动产登记档案资料查询工作的有序推进。

3 不动产登记档案资料查询制度规范化操作的有效途径

3.1 完善查询制度

《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。在不动产登记档案资料查询工作中，遵循着“有限公开”的原则，为方便权利人与利害关系人进行不动产登记档案资料查询，以提升档案查询工资欧的效率，同时还需注意不动产的交易安全问题，因而需要确保不动产交易秩序的规范性，而这也是不动产登记档案资料查询工作中较为突出的矛盾。《不动产登记暂行条例》第二十七条规定：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。由此可知，我国不动产登记信息遵循着“有限公开”的原则，权利人与利害关系人可对不动产登记资料进行查询与复制。因而，对不动产登记档案资料查询制度进行建立与完善，确保查询工作的效率与质量的提升，能够保护登记权利人的隐私，因不动产登记档案资料涉及到登记相关人员的隐私或秘密，从而有效保证交易安全，故此相关部门需严格遵守不动产登记档案资料查询制度。

不动产登记档案资料查询工作具有多方面优势，第一能够有效避免信息泄露，从而保护个人隐私或商业秘密;第二能够进行信息实时共享，从而减少工作上的审批环节，以有效提升工作效率;第三能够使不动产登记档案资料信息更为透明化、公开化，从而保证信息的权威性，从而为市场交易主体提供一定的保障。但与此同时，不动产登记档案资料查询工作因存在现行法律法规暂未明确导致存在难以解决的问题，主要是权利人、利害关系人界线并未明确，如处于离婚诉讼期的夫妻，一方想查询另一方是否持有其他不动产，又比如楼上住户房屋出现问题，如漏水、噪音等，楼下住户来查询楼上住户的联系方式，亦或是房屋出租后，邻居受到噪音干扰来查询该房屋的登记信息等。在工作与生活的过程中，受到种种因素的影响，部分人群需以登记档案为依据来解决问题，但不动产登记档案资料查询工作是依照法律法规以及相关制度规定来实施的的，需要具备相应的条件方可进行查询，因此需要相应的明文规定，确保相关人员在工作过程中能够有法可依，且必须有法必依。权利人与利害关系人的概念与界线较为模糊，尤其是利害关系人，一定程度会影响到权利人的隐私与利益。

针对利害关系人的范围界定，一直以来都存在争议。利害关系人应是指和登记不动产具有法律上利害关系的人，而对利害关系人进行判断，在查询工作人员的主观判断的基础上，还需从法律角度上来判断其是否具有利害关系，即其是否与登记不动产具有法律上的因果关系、其与不动产的登记、交易行为是否影响到第三人利益、其与不动产是否因遗赠、继承等事发生权属纠纷。利害关系人的界定，主要是针对权利人的利益之争，然而当前关于利害关系人的界定暂未清晰，应及时进行解决，只有明确利害关系人的界定，并完善不动产登记档案资料查询制度，以制度来规范相关具体操作，才能有效保證档案查询工作的效率与安全性。

3.2 统一查询标准

当前，我国各个地区对不动产登记档案资料查询工作的重视程度不高，再加上并未建设统一的查询标准与流程，因而导致档案查询工作较为混乱，所使用的方法也不够统一，从而导致不动产登记档案资料查询工作流程较为随意，较难保证不动产登记档案资料查询的速度与质量。基于此，在国家新政策的引导下，相关部门需要加强对不动产登记档案资料查询工作的重视程度，并将实际档案查询工作情况作为基点，结合战略发展目标来对相关查询工作标准与规范化的流程进行统一拟定，确保标准与流程规范化与统一化，与此同时还需明确不动产登记档案资料查询工作的相关规则，以提供具体的参照标准，为不动产登记档案资料查询操作规范化提供有力保障，确保档案资料查询的速度与质量，确保其精确性与安全性，从而提升工作效率与质量。

3.3 建设信息化管理系统

不动产登记档案资料查询工作涉及到繁多复杂的内容，按照以往的查询方法，一定程度会给不动产登记档案查询工作带来困难，导致查询工作效率低下，同时也需要大量的人力成本。因此，可建设并完善信息化管理系统，除了能降低人力成本投入以外，也能提升不动产登记档案资料查询工作的效率与质量，因此相关部门与人员在档案资料查询工作中需整合信息化技术。减退来说，在当前不动产登记档案资料查询工作模式的基础上，运用计算机技术来建设并完善信息化管理系统，并且设置相应的数据库，涵盖不动产产权信息等数据资源，确保传统的查询工作模式与信息化管理系统相结合，从而有效提升不动产登记档案资料查询工作效率，同时也能有效避免人为操作存在的误差问题，如信息漏查、误查或错查等。当前，我国不少地区不动产登记档案资料查询工作已经实施信息化操作，相关部门已经研发出国家级统一代码电子文件管理示范信息系统，为不动产登记档案资料查询操作规范化提供了有力支撑。

3.4 建立信息沟通机制

不动产登记档案资料查询制度规范化操作，还需要建立各个部门协调配合机制。不动产登记档案查询相关人员需立足于实际来对查询工作的效率与质量进行思考与评估，并且需要与其他部门加强联系，可建立信息沟通机制来实现信息共享，从而为查询工作提供信息保障。另外，针对不动产登记档案资料查询工作，还需要建立相关管理体制，加强各部门的联系与合作，在各个部门的配合下，推动不动产登记档案资料查询工作模式的改革。上述可知，不动产登记档案资料查询工作内容繁杂，涉及面较为广泛，同时工作项目繁重，需要查询工作规范化操作，再加上业务形态较为复杂，为保证业务衔接的紧凑性，需要各个部门不断进行磨合，同时还需建立协调配合机制，从而对其进行完善。

4 结语

综上所述，当前经济发展与社会进步，传统的不动产登记档案资料查询工作存在诸多弊端，难以为人们提供最优质的服务，因此需要完善档案查询制度，确保相关人员在工作过程中进行规范化操作，从而有效提升不动产登记档案资料查询工作的效率与质量，以推动其进一步发展。

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