国有物业资产划转的财税处理应用研究

■叶样明

（广东利通置业投资有限公司）

引 言

在部分国有企业集团中，受历史因素影响，国有物业资产相对分散，且部分物业业主的主业非物业经营，难以发挥集约经营的优势，衍生出物业资产集中经营的需求。在物业资产集中经营模式下，物业资产划转需求增多，其中涉及的财税处理问题成为企业集团关注重点。

1 国有物业资产划转方式分析

1.1 划转方式对比

在国有物业资产划转中，常用的划转方式包括无偿划转、平价划转、溢价划转。其中无偿划转是指国有物业资产在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司间的无偿转移；平价划转是指根据国有物业资产价值按照1:1价格划转的转移方式；溢价划转是指根据国有物业资产市场价值，提高划转价格的转移方式。

在税务处理方面，涉及增值税、土地增值税、印花税、企业所得税及契税等多个税种，上述三种方式在税务处理优劣对比如表1。

如表1所示，平价划转和溢价划转缴纳的税额更高，无偿划转的政策法规更为完善，涉及多项税收优惠政策，为会计人员开展税务处理提供便利，更适用于国有物业资产划转[1]。

表1 划转方式对比分析表

1.2 无偿划转分析

（1）无偿划转的适用情况。在国有物业资产划转中，我国现行政策法规明确了无偿划转的适用情况：①对于同一主管部门所属市级行政事业单位涉及的国有资产；②对于跨主管部门涉及的国有资产；③对于跨级次涉及国有资产。

（2）无偿划转优势。和平价划转及溢价划转相比，无偿划转的税收筹划空间较大，具有成本低、交易过程简单等优势，可为企业融资及产业调整提供便利，进而实现国有物业资产的增值保值，避免国有物业资产流失。

（3）无偿划转可能存在的税务风险。在国有物业资产无偿划转中，无偿划转涉及的税种较多，工作较为复杂，需在合法合理的条件下构建符合优惠政策的交易方式，在这过程中易出现财税处理失误，引发税务风险，对国有物业资产划转双方造成经济损失，进一步加大税收负担[2]。

2 国有物业资产无偿划转的财税处理案例

本文以Y物业资产划转项目为例，总结国有物业资产划转中的财税处理经验，验证无偿划转方式的优势，为国有资产无偿划转财税优惠提供参考。

Y物业资产位于G市核心商业繁华地段，总建筑面积21000㎡，账面净值约0.77亿元，评估价值3.30亿元。在Y物业划转前，由B企业下属的物业管理部门管理。在Y物业资产划转中，A企业为划入方，B企业为划出方，二者均属于省级大型国有企业C集团的全资子公司。

在资产划转项目中，A公司深入分析财税优惠政策，选择无偿划转方式，并制定物业资产无偿划转方案，实现Y物业资产划转税收减免优惠，减少划转双方资金压力。在Y物业资产划转方案中，针对增值税、企业所得税、土地增值税及契税展开税务筹划工作：

（1）承接Y物业“物债人”，获取增值税免征优惠：A公司对Y物业开展专项审计，理清其相关债权债务，在承接Y物业资产时，承接该部分债权债务以及Y物业的管理工作人员，使之符合财税[2016]36号文“全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人”的规定，获取免征增值税优惠。

（2）承诺Y物业经营用途不变，实现企业所得税特殊性处理：A公司和B公司均属于C集团100%控制，同时A公司在承接Y物业时，出具承诺函，承诺在12个月内仍维持其原有的用途，满足财税〔2014〕109号“受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业”及“资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动”的要求，实现企业所得税特殊性处理。

（3）积极争取上级行政管理单位批复，获取土地增值税及契税减免优惠：A公司与C集团积极沟通Y物业资产划转方案，仔细解答C集团上级行政管理单位的疑问，分析无偿划转的优势。获得C集团上级行政管理单位批复后，满足财税〔2015〕37号文及穗地税函〔2015〕146号文中“经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准”要求，实现土地增值税及契税减免优惠。

基于上述措施，A公司顺利完成Y物业资产划转，与平价划转与溢价划转相比，无偿划转的税负降低效果显著。最终划转数据显示，A公司和B公司共减少税负1.61亿元，其中，增值税约0.17亿元；企业所得税约0.52亿元；土地增值税约0.83亿元；契税约0.09亿元。

3 国有物业资产无偿划转建议

结合Y物业资产无偿划转项目可知，无偿划转方式在国有物业资产转移方面可行性较强，优势显著。为有效发挥其重要作用，本文结合当前税收政策及企业国有物业资产划转特点，从国有企业、税务机关、社会立法多个角度，提出合理应用建议，帮助企业国有物业资产合理转移，减少企业无偿划转的成本，推动其可持续发展。

3.1 提高对财税问题的重视

在国有物业资产无偿划转中，划入企业为财税处理主体，需重视财税处理问题，采取多样措施，创造无偿划转交易条件，发挥无偿划转的优势。细化来说，企业可从以下几方面加强财税管理，为无偿划转奠定良好基础。

做好事前调研。在开展无偿划转项目前，企业需做好国有物业资产的调查工作，细化各项具体业务，深入分析相关税收政策法规。结合国有物业资产无偿划转的实际状况，制定无偿划转方案，并确保无偿划转工作符合政策法规要求。

加强与政府部门合作。在无偿划转前，企业财务部门需与所在区域的税务部门、工商部门等职能部门积极沟通，了解相关工作细节，确保无偿划转方案流程符合国家政策法规，提高无偿划转操作的合规性与合法性，保障相关工作有效落实[3]。

做好无偿划转过程管理。在无偿划转实施过程中，划转企业需做好形式要件与实质要件的管理，邀请专业税务律师筹划，确保无偿划转的实操内容和文件内容，均符合税务部门要求。其中，形式要件是指主体要件、交易的时间安排、会计的处理等内容，要求其符合政策法规的规定；实质要件是指无偿划转相关的合同、备忘录、会议纪要等文件，企业需规范签署流程，并做好留存工作。

3.2 加强企业纳税服务工作

为保障无偿划转在国有物业资产转移方面的推广应用，税务部门需加强企业纳税服务，优化企业国有物业资产无偿划转的相关流程，加强税收优惠政策的宣传。

在工作流程优化方面，税务部门可利用互联网平台的支持，为无偿划转免税资料报送、审核方面为企业提供便利，通过网络与企业办税人员实时沟通，打开企业及时提供补充材料的通道，确保其各项操作符合政策法规要求。

在税收优惠政策宣传方面，税务部门需加强税收优惠政策宣传，引导企业在国有物业资产划转中合理应用税收优惠政策。以某地区为例，当地税务局利用办税服务厅、12366纳税服务热线、征纳沟通平台等渠道，开展税收优惠政策宣传工作，引导企业办税人员准确认识税收政策，进而避免企业在无偿划转优惠政策理解偏差引发税务风险。

3.3 优化相关财税政策法规

基于国有物业资产的特殊性，为切实保障国有资产保值增值，立法部门需完善相关财税政策法规，加大国有物业资产无偿划转的政策红利，保障纳税服务及企业无偿划转工作的规范开展。细化来说，关于国有物业资产无偿划转的财税政策优化，可从以下几方面入手：

构建通用税收规则。由于无偿划转涉及税种较多、涉及金额大，且不同税种间政策内容不同，存在缺位问题。立法部门需出台通用税收规则，用于协调税收政策，确保税收优惠政策红利有效落实。

完善增值税政策。立法部门可借鉴英国“TOGC”规则，围绕连续经营概念，对我国现行企业增值税政策进行优化，对于符合条件的无偿划转企业，给予增值税“不征税”处理，进一步降低企业的税收负担。同时，物业资产无偿划转免税优惠政策主要由部分地方政府部门出台，财政部和税务局未作统一细化规定，立法部门需进一步统一细化规定，使无偿划转更为合法化、规范化。

结 论

综上所述，Y物业资产在遵循财税政策的基础上，通过无偿划转减少税负，降低企业成本。基于无偿划转在国有物业资产的可行性，企业需重视财税处理问题，税务部门需加强企业纳税服务工作，立法部门需优化相关财税政策法规，有效帮助国有企业完成物业资产无偿划转工作。