浅谈环境因素对房地产价值的影响

曹辉

摘要：环境是指人类生存的空间及其可以直接或间接影响人类生活和发展的各种自然因素。人们都不喜欢在有污染的环境中生活，近些年随着人们生活水平的提高，环境质量对生活的影响逐渐受到了全社会的关注。在改革开放后，我国经济社会的建设迅猛发展，各个领域都取得了举世瞩目的成就。房地产是一种客观存在的物质形态，是指房产和地产的总和，其中包含土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。在建筑标准、质量以及材料相同的情况下，不同环境中房地产的价值不尽相同。如果想要客观的对房地产价值进行准确的评估，就要科学分析、评价影响房地产价值的相关因素，其中环境因素对房地产价值有着相当大的影响。本文首先探讨了影响房地产价值的主要环境因素，其次阐述了房地产估价中环境影响评估现状，最后提出了几点完善环境因素对房地产估价影响的对策。

关键词：环境因素，房地产，估价，影响

对于一个国家来说，繁荣发展的市场经济能够带动整个城市化进程，近些年来，随着城市建设的迅猛发展，房地产业也在不断的发展、壮大，成为国家的支柱产业。人们的生活水平随着社会的发展也在不断提升，因此生活观念也发生了一些变化，在购买房地产的问题上，人们一般会更倾向把房地产所处的位置和周边环境放在优先位置来考虑，即户型所在区域是否临近交通和商场，教育条件是否优越，周围的经济发展形势是否持续上升，同时会对房屋周围的生态以及人居氛围更为关注。这些因素不仅是居民购房的重要影响因素，同时也影响着房地产价值评估。因此，在房地产项目的选址，定位和选择室内装修方案的时候，一定要将上述因素考虑到位，选出最合适的建设施工方案，使房地产的各方面价值充分体现出来，使房地产的价值最大化。在我国房地产估价行业的起步稍晚一些，它是随着房地产业的发展而逐渐兴起的，因此房地产估价的相关体制、制度，以及机构都不是十分的完善，但近些年来，其发展却十分迅速，发展成果也十分显著。

一、房地产估价的主要环境影响因素

（一）大气环境因素

在居民居住环境的影响因素中，空气质量尤为重要，是与居民的身心健康息息相关的。而在房地产的价值评估中，其影响因素包括建筑的所在位置，以及周围的大气环境。例如，房地产周围是否存在空气污染，是否产生了较为难闻的气味，有害物质以及粉尘是否存在等，这些因素都会对房地产价值的高低造成相当大的影响。除此之外，以养殖牲畜为代表的养殖场、化肥生产工厂、酒品制造场、大型垃圾中转站、生产化学物质的工厂、屠宰场以及污水处理场一般都会产生比较刺鼻的气味，严重污染着空气，从而使周边的房地产价值降低。但是如果将房地产附近的生态绿化建设进行不断完善，扩大绿地、公园、湖泊的建设，将会对大气质量项目的提升十分有利，从而有助于房地产价值的提升。

（二）卫生环境因素

一般在居住区较集中的区域，由于商户、饭店比较多，容易产生大量的生活垃圾，房地产项目周围的人流量很大，也极易产生大量垃圾，如果没有相应的保洁人员来及时处理居民倾倒的垃圾，会造成房地产周围的环境无法忍受，甚至会产生苍蝇横飞、臭气熏天等现象，以上都会使得房地产的价值大大降低。反之，假设房地产商能够对周围的垃圾桶、洗手间以及商户的卫生进行加强管理、及时清洁，保障房地产周围的卫生清洁，那么则会使房地产的价值得到相应提升。

（三）水文环境因素

房屋的选址和建造，我国从古代开始就有看“风水”的习俗，延伸至今天的房地产建造美学中，水仍然占据着十分重要的地位。如果有河流、湖泊、喷泉等水体在房地产周围，那么其销售量以及价值一定都会大大提升。但是，如果房地产周围的水体全部都被污染过，空气中弥漫的都是臭水味，那么该房地产的地位在大众心中一定大打折扣，其价值也会随之相应降低。

（四）消防安全因素

近几年来，高层建筑逐渐成为了我国居民建筑楼的代表性建筑。低至十几层，高至三四十层。每栋大楼按照建设标准的要求，应该设置楼梯作为消防通道，即安全通道，以便可以在面对火灾等自然灾害的时候，为居民提供逃生的机会，使人员伤亡数量尽可能的降低。是否拥有齐全的消防设施、其消防设施及消防通道在满足国家强制性要求的同时是否具有更高的标准，这些都会对房地产的价值产生不小的影响。

（五）声音环境因素

随着生活水平的提高，人们越来越注重生活的质量，特别是房地产周围的声源控制效果，这与居民的日常生活情绪息息相关。如果周围的噪声太大，或是频率过于频繁，就极易导致烦躁情绪的产生。在火车站、高铁站、机场、高速公路、等这种人流、车流比较密集的地方，噪音水平一般都会很高，在这种噪音比较高的区域的房地产价值一般会相应较低。反之，在噪音很小、静怡的环境的房地产项目，会使人心态平和，情绪稳定，自然在房地产估价上是加分项。

二、房地产估价中环境影响评估现状

目前，在我国房地产估价体系中，对环境因素对房地产项目价值的影响，相对滞后，有些估价报告只是描述了房地产项目所处环境的状况及特点。而对环境对房地产项目价值的影响考虑的不够。由于房地产估价理论以及估价技术的不断深入发展、逐步健全的环境保护法、不动产所有者越来越重视环境因素对不动产价值造成的影响，因此我国估价管理机构及估价机构在环境因素对房地产价值的影响方面，已逐步开始尝试性做一些工作。

随着社会的不断发展，人们已经逐渐意识到房地产价值受环境因素的影响越来越大，而不只是一味的强调区位对房屋价值的影响。在這里提到的环境，指的并不是人文环境，而是土壤、大气、水环境等在地球空间范围之内的自然环境，以及通过人工条件形成的人工环境因素。而环境影响评估是指综合评价、考虑对房地产价值产生影响的一切自然、人为条件所组成环境因素。环境一定是会对房地产价值产生一定的影响，这是在房地产估价中必须要考虑的一个重要因素，不管它是加分项还是减分项。

水源保护区、濒危动物保护区以及湿地都属于自然条件，临近此类区域的房地产项目虽然可以收获别样的风景，但此类区域周边一定会有一些限制性措施，在一定程度上限制了人们的活动，所以临近此类区域的房地产项目，环境因素的影响不一定都是加分项 要综合考虑利弊客观科学的评估它对项目价值的影响。

在房地产环境污染方面的诉讼案中，我国已经涉及到了环境影响评估，取得了一定进展，然而规范性的操作程序没有实现，就环境因素对房地產价值的影响无法做出定量的评估报告。举例来说，在某地的一项房地产开发项目中，因冬季施工导致室内氨污染，严重威胁到了居民的身体健康，为此，居民就污染问题起诉了开发商，法院受理了此案。经过调查和检测，有关部门发现在此住宅户中，十几户业主的房间空气中，氨的浓度高出国家标准十几倍，甚至几十倍。造成这种原因是因为冬季施工时，混凝土中混入了含尿素的防冻剂。此后，开发商向业主道歉，并同意为业主添加空气净化装置，或原价退还以赔偿业主，但由于业主是以较低期房价格购买，而现在房屋已经升值将近百分之二十，所以业主并不同意开发商的赔偿。该空气污染对不动产价值量影响是多少，就需要进行科学的评估。该事件反映了环境因素对于房地产评估价值的重大影响。

三、完善环境因素对房地产估价影响的对策

（一）划定估价的范围

人们在粗放型的城市化发展过程中，总是过于盲目激进，缺乏理性，相关部门也没有将科学、健全的环境对房地产价值影响量的标准制定出来，同时也没有将环境因素明确纳入到房产价值评定的过程中。在这种情况下，各个相关部门应该吸取教训和不断总结经验，及时止损，将环境因素对房地产估价的影响尽可能量化，并对其使用范围进行明确的划定，使得环境因素在房地产估价过程中操作可循、可控、客观、科学。

（二）制定环境评估报告

目前由于购房者的认知和维权意识还不够强，因此在房屋购买的时候，很少有向地产商索要房屋环境评估报告的现象，缺乏这方面的意识，导致不少人在入住之后，才慢慢发现环境因素给自己带来的很大的负面影响，特别是经济上的损失及身心健康方面的影响。所以，在签订购房合同之前，购房人应该向开发商索要环境评估报告，并对户型进行综合考察，并考虑是否对户型及居住环境满意，之后再做是否购房的决定，使购房潜在的损失和风险大大降低。基于以上情况，若在入住后仍然出现了和实际不符的情况，同样能按照环境评估报告要求地产商赔偿。

（三）完善相关法律法规

目前，由于房地产估估价本身就是一门科学与艺术相结合的学问，所以部分房地产开发商经常抱有侥幸取巧心理，在房地产估价过程中施加影响，甚至弄虚作假，造成房地产的评估价值和自身具有的客观价值相去甚远。除此之外，不完善的法律、政策环境导致环境因素对房地产价值的影响不能客观体现出来。所以各监督管理部门应在各自职责范围严格执行国家的有关法律、法规和政策并不断完善之，及时发现并制止房地产估价过程中的不正之风，在房地产估价过程中严格以房地产估价规范为标准，采取相应的技术，切实体现出环境因素对地产价值的客观影响。

四、结语

房地产是以实体经济为代表的，这种经济形态随着经济的发展也面临着许多机遇和挑战。房地产价格受很多因素的影响，地区、用途以及类型的不同都会在使得房地产的估价产生巨大差异。环境对于房地产来说，也会带来相应的影响。

参考文献：

[1]王晶淼.试论环境因素对房地产估价的影响[J].环渤海经济瞭望.2018（12）

[2]徐世俊.浅谈环境因素对房地产估价的影响[J].中国城市经济.2016（9）