房产证未标注用途，如何办理换证登记？

徐映雪

案   例

张某持20世纪90年代初的土地证和房产证来登记机构申请换证，土地证上记载土地用途为住宅，房产证上房屋用途空白。据张某所述，该房屋最初是用于居住，但20世纪90年代中期即改作商铺使用，在工商部门已进行注册登记，现房屋即将拆迁，要求将房屋用途登记为商业。经调取历史资料，该房屋办理初始登记时建筑许可证上也未明确房屋用途。登记机构能否按张某的要求进行换证？

分   析

一种观点认为，换证时应把房屋用途登记为住宅。因该宗地土地证上记载土地用途为住宅，房产证上房屋用途缺失的情况下，为使房地用途一致，可根据“房随地走”的原则，将房屋用途与土地用途保持一致进行补证。

另一种观点认为，可以按张某的要求进行换证。该房屋几十年来的实际使用用途一直是商铺，且已在工商部门进行注册登记，且水电气暖等费用的缴纳一直参照商业标准，如补证时把房屋用途登记为住宅，对群众来说是有失公允的。

笔者不认同这两种观点。该问题是房地分散登记时的历史遗留问题，登记机构补证时无论把房屋用途登记为住宅还是商业，都缺乏依据。

房地一体登记后，登记房屋用途时主要依据的是规划用途，即《建设工程规划许可证》（原来称《建筑许可证》）记载的房屋用途。但经核查，案例中房屋办理初始登记时《建筑许可证》上的房屋用途也缺失。在这种情况下，登记机构首先应尊重历史，即尊重权利人提供的材料和原始登记资料，在不动产权籍调查过程中，通过补充调查、查阅历史文件档案的方式予以解决，如可到规划城建部门的档案馆查询该房屋登记的原始资料，核查建筑许可证、竣工验收、红线图、施工图、竣工图等相关图件，是否对房屋用途有所显示。如原始资料中有确切显示的，按原始资料中显示的房屋用途进行登记。

但由于年代久远，往往在原始登记资料中查询不到任何信息。笔者认为，登记机构遇到此类问题，不必强求房屋用途与土地保持一致，可把房屋用途保留空白予以补证。

其一，登记机构不能根据土地用途来擅自确定房屋的用途，因为两者不是任何情况下都相同的。房屋用途指房屋规划用途，主要由《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）附录A6《房屋用途分类》确定，而土地用途由《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）的二级类确定。在实务中，一般情況下这两者相对应，但由于分类标准的差异，导致有时不完全一致。如现在进行登记时，土地证上记载土地用途为住宅，规划证上记载房屋建筑分类为商业的例子屡见不鲜。这种不一致是技术规范和标准不同造成的，并不违法违规。不动产登记是对合法既有的不动产权利状况的记载与公示，土地与规划均合法的情况下，登记机构在进行登记时，应严格按照土地出让合同（划拨决定书）、土地证等确定的用途登记土地用途，按照规划批准手续确定的用途登记房屋用途。

其二，原房管部门未对该房屋用途进行登记的原因未知，历史悠久也不可考究。但存在很大的可能性是原房管部门当年在作初始登记时，从申请人提交的资料中也无从判断该房屋的用途，经实地查看，发现房屋实际使用用途与土地不一致，登记缺乏相关依据，故作空白处理。该问题在分散登记时就无法解决，延续至今要解决更是困难。此外，该房屋即将面临拆迁，房屋是按住宅用途还是按商业用途进行补偿，差别很大，关系到权利人切身经济利益，如登记机构在法律依据不充分的情况下贸然登记，很可能引起群众起诉或信访。

其三，维持原房管部门的登记内容进行换证，登记机构不会因补证行为而承担登记错误的风险。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第二条第二款规定，“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”

综上，笔者认为给张某换证时把房屋用途继续保留空白即可。值得注意的是，按照自然资源部规定的数据标准，要求房屋用途一栏是必填项，空白可能会影响数据汇交，如真受到影响可就此问题做出解释说明。（作者单位：郑州市不动产登记中心）