北京市共有产权房的问题与对策研究

洪日

【摘要】推出共有产权房是为了保障中底层收入人群的住房需求、吸引优秀人才、抑制房地产泡沫等原因，在很大程度上平稳房地产市场，落实房住不炒的精神。但北京市共有产权房仍然存在潜在的法律风险与违规问题、市场去化问题、后续管理等问题。因此，本文在借鉴国外经验、降低认购门槛、多渠道拓宽共有产权房房源等方面，为北京市推行共有产权房提供参考。

【关键词】共有产权房;房地产市场

共有产权房是北京市“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系的重要组成部分，最接近“房子是用来住的”属性，初衷便是抑“炒”保“住”。其面向北京市无房家庭，包括非北京户籍的“新北京人”，体现了大保障、大支持的理念，让百姓感受到北京的温度，体会踏踏实实的“获得感”。但由于推出的时间尚短，各方面做得还不够周到，北京市的推出共有产权住房还不够成熟，存在的部分问题亟待解决。

1、北京推行共有产权房历史背景与现状

1.1北京推行共有产权房的历史背景

20世纪80年代，英国最早提出了共有产权房的概念，我国2007年在江苏淮安市首次推出共有产权居住房，2014年，住建部指定北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安六市为全国共有产权房的试点城市。2013年底，北京推出了自住型商品房，是共有产权房的“前身”。为了贯彻落实习近平总书记的“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，北京市在2017年9月30日实施了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，随后相继推出了大量共有产权房项目。

1.2北京推行共有产权房的现状

按照《北京城市总体规划（2016—2035年）》中“扩大居住与住房供应，未来5年新供应各类住房150万套以上”的相关要求，北京市政府还将在发展共有产权房方面来贯彻落实这一政策。从分布区域来看，主要集中在大兴、顺义、昌平、通州以及怀柔。在目前北京整体房地产市场下行、限竞房遭遇高库存的情况下，流通性差、配套滞后的共有产权房项目也表现平平。共有产权房的推行对于解决居民住房问题具有重大作用，相对于其他同等条件商品房均价更低，降低了购房门槛。

2、北京推行共有产权房的问题

2.1潜在的法律风险与违规问题

法律风险。北京市政府负责出台共有产权住房的管理办法，同时参与共有产权住房的后续运营，但一旦政府机关和购房者在产权变现问题上出现纠纷，现有体制下将很难处置相关问题。违规出让或出租问题。部分居民获得共有产权房后，为了私人利益，在规定的五年协议期间内出让房屋或五年外暗中出租等，扰乱市场秩序。跟风炒房问题。有部分投资者对房市抱有跟风炒作的惯性思维，仍然想钻各种空子从中牟利的利益冲动，可能带来不良的社会影响。摇号购房问题。摇号的公平性容易产生问题，可能存在一人多次摇号，或与他人达成利益需求，借助他人名义实现一人多摇的现象。主管部门有必要介入管理，给所有参与摇号的群众以更具公信力的摇号结果。

2.2市场去化问题

通过走访北京市共有产权房布局重点区域的项目，调查发现项目去化率为五成左右，共产房项目去化率较低。同时形成了“客户想买的买不到，开发商想卖的卖不掉”的现象。购房者在选择共有产权房时，区位是第一要素，项目往往交通出行、配套设施等都相对滞后。与周边限竞房差价过小，销售区域受限等都是影响去化的原因。

2.3后续管理问题

按照安排，自2107年起，北京要用五年时间完成25万套共有产权房供地，如此高的供应存在诸多后续问题。共有产权房的购房者主要是中低收入家庭，其收入的稳定性较低，非盈利性机构、社会资本还没有完全参与到共有产权房。如果没有金融性机构给予资金支持和指导，购房者将承担过大生活压力。

共有产权住房的物业定价、收缴、维护是共有产权房后期运营、取得良好政策效果所面临的主要难点之一。由于共有产权住房涉及计划、建设、买卖、租赁、后续管理等复杂事项，北京市保障性住房建设投资中心需要承担更多责任。从当前政策实施来看，退出方式仍需进一步完善，尝试探索新的退出渠道。

3、北京推行共有产权房的对策建议

3.1借鉴国外经验

借鉴西方发达国家共有产权住房的成熟经验，继续完善相关的法律法规和住房保障体系，明确共有产权住房申请和退出等方面的细则。可以借鉴英国的产权比例可调节机制，住户可以结合实际情况灵活选择产权比例，住户的权益也随产权调整而调整。购房者收入提高或者降低时，都可以适当选择增购产权或者坚持产权。兼具灵活性和全面性的调节机制，能够扩大受保障对象的覆盖范围，更好地保障共产房的市场公平性。

3.2降低认购门槛

虽然共有产权房有各种各样的限制，但低价格毋庸置疑是最大优势，需要政府帮忙分担住房压力的刚需还是很旺盛的。如果能够降低共有产权房的申购标准档次，那么市场所能释放出的潜力要比现在更大。优化调整北京市共有产权住房申购政策，调整项目配售人群范围，在坚持基本申购条件基础上，调整取消不合理的准入条件，降低一些认购门槛，适度调整可售区域，在完成去化任务的同时，也能使更多人受惠，实现更多人的“住房梦”。

3.3多渠道拓宽共有产权房房源

多渠道拓宽共有产权房的房源，确保共有产权房的可持续供给。进一步吸引社会主体广泛参与，鼓励非盈利机构、国家企事业单位等主体积极参与，有效拓宽共有产权房的房源。北京市可以将之前出台的廉租房、经济适用房、两限房等保障性住房政策进一步转化为共有产权住房，扩大共有产权住房来源，可以在棚户区改造中尝试共有产权房模式，进一步均衡共有产权房的区域供应，从而拓宽共有产权房的房源。

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