房地产公司财务战略管理问题及应对措施

周静

摘要：随着房地产市场竞争环境日趋复杂，企业为了打破当前的经济利润下滑态势，更好地适应宏观政策环境，就必须要认识到财务战略对企业市场竞争优势及可持续发展的重要作用。房地产企业本身具有投资风险高、资金回收期长、资金占用规模大等特征，其经营风险高于其他行业，因此，房地产企业要制定科学的战略规划，在竞争与发展中实现战略管理，有效应对行业风险态势。本文以房地产企业为主体，基于战略高度研究企业财务管理的策略。

关键词：房地产公司;财务战略;问题;应对措施

一、房地产企业财务战略基本概述

在市场经济的作用下，房地产企业经过近三十年发展，已经成为推动国民经济进步的中坚力量。高利润、高收入吸引了更多的房地产企业进入市场，一方面，随着可开发土地面积变小，地价一路攀升，企业的经济利润空间也随之缩小;另一方面，房地产企业的经营管理面临着严峻的宏观经济环境影响[1]。因此，为了更好地适应外部环境、提升企业的经济效益，房地产企业必须要意识到财务战略管理的必要性，将财务战略细化为以下几个方面：1）投资战略。实际上，投资战略是企业财务战略的核心内容，它影响着企业未来的发展趋向，在投资战略落地以前需要深入市场调研，谨慎规划投资方向，通过对资金流向的合理规划，在价值导向下科学部署投资计划（直白点说就是以市场为導向制定投资计划）;2）融资战略。对外融资是支持房地产企业开展一切经营活动的前提和基础，企业在开展融资活动以前要立足于金融市场发展动向以及企业实际的经营状况，平衡好资金与债务之间的关系;3）资金管理战略。将资金流动速度、企业偿债能力、存货占用率、企业盈利能力等指标内容作为资金管理战略的重点，通过提高资金循环流通效率，降低企业财务风险;4）利润分配战略。对于房地产企业来说，利润分配方式、分配时间点以及留存比例等都是利润分配战略的主要内容。

二、房地产企业财务战略管理方面存在的问题

房地产企业推行财务战略实际上就是实现各价值链环节增值的过程，而财务战略落实情况也会在企业的财务业绩上体现出来。但目前，房地产企业在财务战略制定与应用过程中还存在着一些问题，主要表现在以下几个方面：

首先，房地产企业缺乏有效的资金管理策略。房地产企业本身是资金密集型行业，企业的各项经济活动都离不开资金运作。从融资角度来说，企业项目开发所需要的资金规模较大，而建设工程限制了资金周转时间，再加上房地产企业贷款准入门槛较高，无法实现多元化融资;从投资角度来说，房地产企业的经营管理易受到外部宏观环境的影响，国家为了抑制房价增长过快，出台了一系列宏观调控政策，这在一定程度上压缩了企业的经济利润空间，而单一化的投资方式会影响企业的经济效益;从资金管理角度来说，市场变化动向以及行业竞争压力使得房地产企业的发展受到“库存积压”的影响，企业内部资金流动速率较慢，资金运作能力差，无法适应市场需求。

其次，企业财务战略与其他战略存在脱节现象。房地产企业营运资金周转量大，财务管理工作也比较复杂，财务战略直接影响着企业的盈利状况和预期发展。但部分企业在制定财务战略时缺乏系统性规划，一方面，由于各职能部门过于追求财务目标，缺乏全局性观念，使得财务战略的执行情况与既定目标存在差异;另一方面，企业绩效战略与财务战略存在目标冲突，如：绩效目标影响成本控制目标，企业的资金投入更偏重于业务，影响了财务战略的落地[2]。

最后，房地产企业的财务管理评价体系不够完善。财务评价体系是财务管理的基本内容之一，也是全面反映企业经营绩效的有效途径。但目前部分房地产企业尚未建立完善的财务管理评价体系，其一，财务评价无法发挥对财务工作的评价考核职能，财务评价方法、评价分析指标等无法随着财务管理模式的更新进行改革;其二，财务评价指标体系设计不合理，企业常常以偿债能力指标和盈利能力指标作为评价主要内容，忽略了现金流量分析、预算执行评价等指标;其三，财务评价工作局限于短期效益评价，无法立足于战略高度统筹评价企业的财务管理工作和预期效益。

三、房地产企业优化财务战略的对策分析

（一）拓宽企业融资渠道

对于一些发展规模较大、开发项目较多的房地产企业来说，融资需求是维持企业正常经营的主要方式。但当下金融市场货币政策紧缩，企业向银行借贷需要承担较高的成本。在这一过程中，房地产企业可以寻求多元化融资方式，如：内部融资、金融机构融资、证券融资等。其中，内部融资来自于未分配的税后利润，在内部资金较为充裕的情况下可以采取内部融资方式;金融机构融资受金融市场环境影响较大，需要企业与商业银行以及其他融资担保公司加强合作关系;而证券融资是当下比较普遍应用的融资方式，即由社会资本流入企业的一种模式，企业需要适时地通过资本市场、地产基金、产业信托以及供应链融资等方式筹集资金。当然，在融资战略落地以前，企业也需要深入了解经济市场发展动向以及企业的经营状况，合理设置资产负债率，避免偿债风险。

（二）实现企业多元化投资

基于房地产行业当前的发展态势，可以将其扩张型的投资战略细化为内涵型扩张和外延型扩张。内涵型扩张就是将企业现有的人力、物力和财力资源充分利用起来，实现各项生产要素与资源的合理配置，也就是企业内部的发展与扩张;而外延型扩张战略则是从企业价值链和供应链上寻找突破口，通过上下游企业的合纵连横实现产业升级和投资的多元化拓展。例如：房地产企业可以将上游的建筑材料供应商与下游的地产销售商进行产业合作，在产业聚集的基础上降低采购与销售环节的成本消耗，加快物料周转速度，在保证建筑质量的情况下拓宽企业的综合利润[3]。此外，房地产企业还需要引进新的项目投资，如：从普通住宅项目建设转向商业地产项目建设;或加大对房地产关联业务的投资，从养老、教育、医疗等领域出发，实现建筑、销售以及服务三方位一体化的战略升级，从而拓宽企业的经济利润空间，实现企业多元化经营。

（三）实现财务战略与其他战略的对接

随着业财一体化的不断推进，财务战略的推进与落实离不开其他战略规划的支持。因此，房地产企业在建立财务战略时要立足于企业发展全局，提升各项战略规划的系统化和全面化。首先，企业要提升财务战略在企业经营管理中的地位，转变财务决策方式，让其他职能部门参与到企业的战略规划、投融资活动中，提升财务决策的科学性;其次，企业要建立以财务战略为核心，业务战略和绩效战略为辅助的战略体系，实现财务管理活动的全方位渗透;最后，企业可以采用优化管理结构的方式，即由总经理任命高级管理人员来负责战略目标之间的协调管理，要求各职能部门参与其中，形成战略协调委员会，打破信息孤岛现象，从优化作业流程的角度实现战略协同管理。

（四）建立科学的财务管理评价体系

为了实现房地产企业的财务管理工作能够得到质的提升，企业要从以下几方面入手，建立科学的财务管理评价体系。首先，企业要落实财务评价指标体系内容，依据企业经营实况和业务项目开展状况，细化企业的盈利能力指标、现金流量指标、偿债能力指标等，如：将房地产业务评价指标细化为房屋销售业务盈利指标，对业务的评价要完全反映企业的财务状况;其次，企业要制定统一的财务评价方法，即在执行财务管理评价的过程中，要积极借鉴和引用先进的评价经验，并选择适合企业现状的评价方法;最后，企业要明确财务评价体系的目标导向，在财务评价体系中设计与短期效益目标相匹配的长期效益目标，如：短期业务绩效目标、短期融资目标等，使企业的财务战略与企业的效益目标相一致。

四、结束语

综上所述，房地产企业在经营和发展过程中，为了更好地适应宏观政策环境和社会竞争局势，必须要重视财务战略目标设置的导向性作用，通过强化投融资管理、提升财务战略的关联性、建立财务管理评价体系等方式，提升企业的财务管理水平，为企业后期的稳步发展提供支持。

参考文献：

[1]曾海粟，拓文娟.竞争力环境下房地产财务的战略管理分析[J].现代经济信息，2018（07）：223-224.

[2]鄧青.企业财务战略管理相关问题的探讨[J].企业改革与管理，2017（20）：155.

[3]王忻.基于企业财务管理环境的财务战略管理规划[J].经贸实践，2018（20）：103.