实施房产税对住房需求的影响——以南京市为例

◎徐晨耀 叶翠玉 全雨晴 韦昊凯

近几年来，南京房价的快速上涨导致了居民购买力的相对下降，房地产行业的过热现象必将会导致潜在的市场风险和房地产泡沫的出现。基于近几年来，南京市政府也在积极的制定与实施抑制过高房价的相关政策，2015年以来，南京房价连涨，地价节节攀高，双休日频现抢房潮，为引导合理的住房消费，进一步促进南京房地产市场的平稳健康发展，南京市政府出台并实施了住房限购政策。2017年3月15日，南京发布了《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》（宁政办发〔2017〕56号），明确自3月16日起，在原有调控政策的基础上，进一步调整南京现有的住房限购政策，以期达到房价合理化的效果。因而，研究南京实施房产税背景下的房价走势的问题，对于寻找保持房价平稳发展和房地产市场保持健康持续发展，已经不仅仅是一个重要的经济问题，更是一个重要的社会问题。

借由征收房地产税抑制房价过快上涨的提法由来已久。2003年，中共十六届三中全会上“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”的提出时机，正是房价迅速上涨的年代。2011年，开征个人住房房产税在上海和重庆两个城市开始试点，也有着抑制炒房行为、控制房价过快上涨的目的。而现在，社会舆论以及部分学者仍对此寄予厚望。从房地产税的推进速度方面看，政府正在加快这一进程。房地产税的立法问题已经于2014年、2018年和2019年先后三次被写进政府工作报告。全面开征房产税、改善现有房地产税制又被寄予改善人民居住问题的厚望。

2011年1月27日，上海、重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。我国目前除上海和重庆两个试点城市外，还未在全国范围内开征住房的房产税。相比较于国外完善的房产税税制，我国征收房产税是从无到有的巨大转变，其意义尤为深远。因此在房地产税尚未在南京实施前，本文以南京市为例，通过对比开征房产税前后居民购房意愿及需求的变化，来综合考察征收房产税对南京市居民购房意愿和购房需求的影响，重点在于探究不同特征的人群受房产税影响的差异，以期从需求的角度研究房地产税如何影响房地产市场，为将来在南京市征收房产税提供参考。

本文结构：第一部分阐述试点城市实施的房产税对房价的影响结果；第二部分通过分析影响南京房价的主要因素探究近几年南京房价过高的原因以及实施房产税的必要性和重要性；第三部分探究对住房实施房产税会对南京市居民住房需求产生的影响；第四部分是本文的总结和建议。

一、沪、渝房地产税试点对房价的影响

2011年1月起，为了贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的要求，。上海市和重庆市分别作为一线和二线城市的代表对外发布对个人住房征收房地产税的试点方案，并开始施行。上海选择的是对增量房征税，对无上海户籍居民的打击尤为明显；重庆选择的是对高端住宅征税，尤其打击“三无人员”(无户籍，无办企业，无正当工作）的购房需求。沪、渝两地的模式也分别代表了两种典型的房地产税征收方式。到如今2019年，两地试点也已经进行到了第九年，九年间也积累了很多宝贵经验，具体到房价上，两地选择的不同模式也直接影响了房地产税试点对房价的短期和中长期影响效果，这些影响也是我国以后全面开征房地产税后考量税收对房价影响的重要依据。跟其他行业不同，房地产价格是异常敏感的，几个月的变化就会对产业造成巨大的影响。

对于经济发展活跃、人口流动大、房价基数高的中东部中大城市，开征房地产税在短期内会造成不同住宅面积房价的下跌，中长期来看通过影响供求关系会使免征房产和小户型商品房的房价上涨加快，而由于大户型、高档住宅本身价格就高，且房价受到多方面因素的影响，开征房地产税对于大户型、高档住宅的影响较弱，但能够起到引导投资性需求的作用，使不同面积商品房房价的方差减少，对于长期房价趋向正常轨道起到促进作用。

对于经济平稳发展，人口模式相对固定、房价基数相对低的中西部中小城市来说 (这也代表了中国大多数城市的一个普遍发展状况)，由于此类城市刚需购房者和潜在投资购房者都对房价敏感度更高，开征房地产税短期内会对达到应税面积或应税价格的商品房房价打击严重，造成免税面积或免税价格的小户型房产价格短期内上涨，中长期来看通过影响消费者偏好来影响房地产开发商对于不同房产面积的开发结构，对达到征税面积或征税价格的高端住宅价格有长期抑制影响，由于房地产开发商也偏向于多建中小户型房产，对于价格敏感的刚需购房者或投资性购房者会更可能转而购买小面积商品房，因此开征房地产税对小户型或免税面积的房价上涨幅度起着推动作用。

二、影响南京房价上涨的主要因素以及在南京实施房产税的必要性

（一）房价构成

房价基本是由房地产开发成本和开发商利润两部分构成。

1.房地产开发成本部分。主要包括：土地成本、建筑安装成本、税费等部分（具体部分见图1-1），由于各地情况不同，各项成本费用所占比例存在一定差异，图1-1是根据有关资料测算的全国大致的平均水平。

2.开发商利润部分。由于各大开发商面临的内部和外部环境有差异，利润部分会存在着较大的伸缩性。因此，不乏会出现一些为牟取超额利润而肆意抬高房价的开发商，由于他们的牟利心理，房价也相应的被人为提高。

（二）造成南京房价上涨的因素

1.成本因素。成本因素中，推动房价上涨的最关键的因素即为土地成本。在我国，房地产开发用地是政府独家垄断的，供给市场几乎没有竞争，但是由于土地供需的不平衡导致需求市场竞争激烈，土地价格也因此不断提高。再加之，由于土地是不可再生资源，城市范围内可用的土地资源日益减少，土地成本无疑会在房地产开发成本中占很大的比重。其次，随着物价水平的不断提高，建筑房屋的相关原材料的价格也普遍上升，建筑安装成本相应提高。再者，随着人们生活水平的日益提高，人们的节能环保与健康意识不断增强，对于环保材料的需求也越来越大，使得建筑安装成本再度提高。最后，随着人们对小区内公告基础设施及其配套设施水平要求的不断提高，开发商不得不增加小区绿化、景观以及物业管理等方面的支出，建筑安装成本再度提升。

2.供给与需求因素。房价也会受到供给和需求两种作用的影响，待售的住房形成了市场的供给面，房地产的消费者构成了市场的需求面。随着南京城市化进程的不断加快，定居人口的日益增加并且伴随着大批的大学毕业生选择留在南京就业，南京每年新增人口的增加促使住房需求不断增加。目前，南京房地产市场旺盛的需求和不足的供给共同推动了房价上涨。

3.收入水平。据调查显示，南京市2017年在岗职工平均工资已达到101502元，并且逐年较上年同期以1000元的增幅持续增长。居民可支配收入的增加扩大了居民的住宅需求以及许多居民会主动增加住房面积从而改善住房条件，甚至购买第二套住房。

4.投资和投机行为。一些投资投机者囤积住房，就是要把房子当作投资品来获利。近年来，南京开始对商品房既限售又限卖，新购买住房在取得不动产产权证满3年不得转让。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。2018年8月13日起，在南京全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。这无疑会增加炒房者的炒房成本，影响炒房者的资金链和收益。但要真正解决商品房投机暴富和暴利问题，除了限购政策外，还需从税收等多个方面共同着力，加快建立房地产调控长效机制。

5.政策因素。从政策导向上看，国家及各级地方政府把房地产产业作为国民经济的支柱性产业，房地产业的发展直接影响着国内生产总值的增长、地方政府的财源。地方政府出于对土地财政的依赖，必然会通过提高土地出让金，采用“价高者得”的方式获得更多的收益，进而推动房价的上涨。

（三）在南京实施房产税的必要性与重要性

房产税作为一种重要的经济调控手段，在调控房地产业发展方面发挥着独特的作用。房产税政策通过影响房地产市场的供给方与需求方的行为，进而影响房地产市场的供求关系,导致均衡价格和数量发生变化，从而实现市场的均衡。

理论上，房产税可以有效调节房地产市场的需求端，有利于引导公众理性的住房消费。从经济学需求价格弹性的视角看，由于房产的特殊性，可以将其分为自用性需求、投资性需求和投机性需求，而房产税对不同的群体有着不同的影响。

自用性住房的购房需求和购房意愿。由于自用性住房的需求价格弹性小于1，这类人群购买用于自用的住房实际上是一种刚需。加之，就算在南京全面推行房产税，其对自用住房需求者的影响也不大。从试点城市来看，对首套自用住房一般不会征收高额的房产税，所以征收房产税对自用性住房的购买需求和购买意愿不会产生太大的影响。

投资性住房的购房需求和购房意愿。由于投资性住房的价格富有弹性，征收房产税会导致住房价格的上升，因而会一定程度上减少投资性住房的需求量。

投机性住房的购房需求和购房意愿。投机作为一种恶意炒房的手段，其价格弹性偏高。住房对投机者而言并不是一种刚需，而只是他们用来赚钱的工具。所以，实施的房产税主要针对的也是这类投机者。房产税的征收必然会增加投机者的投机成本，投机性需求难以实现借助房产来赚取超额收益的目标，所以投机者的利润空间将会大大缩减，甚至可能会出现亏损的局面。因此，征收房产税，投机者的购房需求量会呈现明显的下降趋势，会抑制其继续对住房的投机行为。

近年来，随着南京经济的不断增长，南京市民的生活水平和消费水平得到了提升，带动了南京房地产市场的蓬勃发展。2015年至今，南京房地产市场更是进入了飞速发展的时期，大多数南京市民开始把注意力纷纷转向了住房投资甚至住房投机，再加之土地成本的不断增加，直接引起了房价的不断上涨，这类行为严重地扰乱了房地产市场秩序。收入可观地南京市民名下购有多处房产，或闲置，或出租，或抬价转卖。在南京房地产市场供给一定的情况下，这些投资与投机行为造成供给与需求的严重失衡，直接推动了南京房价的快速增长，这也使得住房刚需者买不起房，住不起房的现象屡见不鲜，严重损失了社会公平，也一定程度上危害了社会的和谐与稳定。房产税作为调控房价的一项税收手段，在试点城市推行后，总体而言，对抑制过高房价产生了积极的效果，结合现如今南京的房价上涨和住房供需失衡的现状，在南京因地制宜地实施房产税显得尤为重要。

三、房产税的实施对南京住房需求者的购房需求可能产生的影响

（一）短期影响

南京作为新一线城市，对购房者而言，综合自身的收入水平，他们购房时最关心的还是房价的问题。现如今，南京的房价并不是任何阶层的人群都能接受和负担的起的。所以，如果在南京因地制宜地开征房产税，处于投资或投机行为的购房者对税负增加的预期会加强，这类人预期的购房成本提高。短期内新建住房在供给的数量上不会有很大的变化，而在需求侧，由于投资或投机需求对价格会很敏感，在开征房产税后这类投资或投机者会比以往审慎地衡量购房后的长期成本，因此对南京来说，短期内可以起到打击非刚性需求的作用。对于刚性需求者，在此期间也大多会采取持币观望的态度，此类人群预期房价会下跌，而使得这部分的需求增加。南京开征房产税后，短期内二手住房成交价格的影响会比新房要更加明显。二手住房与新住房的需求侧大致相同，在短期内都会出现需求萎靡的现象，但供给侧明显不同。

二手房的供给者主要有两个方面：一是急需货币资金的卖家，另一个是持有二手房的投机或投资者。对于前者来说，由于需求减少，往往在政策出台之初就更加倾向于降低价格出售，以便更好地收回所需资金，从而使得房价下跌；对于后者来说，由于这类人预期持有成本会增加，获利空间将被压缩，在政策出台后会更加偏向于抛售二手房或将房产用作租赁用途，会增加二手房或租房市场的供给，也会导致房价下跌。而且由于个人对市场的预判有可能比房地产商更加恐慌，因此二手房价格指数波动会更大。因此，对于南京来说，房产税开征短期内，会降低二手房价格，增加二手房供给。

（二）长期影响

长期来看，结合试点城市上海的实践成果，不难看出，房产税对房价的抑制作用会减弱，会有更多的因素促进房价的上涨，且税收原因带来的供给和需求的改变在不同时期存在显著的差异。从需求侧来说，南京市多年的外来人口在总人口中的比例都很高，这就意味着总是存在新的刚性需求和投资需求。对于刚性需求来说，在房产税刚开始试点的时间段里，多数潜在购房者保持观望，但在房价下跌以及慢慢接受该项额外税收成本的情况下，这部分群体还是会完成购房行为，使得刚性需求总体上增加；对于投资需求来说，短期内开征房产税对房价的影响是显著的，也重重打击了投资和投机性的需求，但由于南京作为新一线城市的不可替代性和土地的稀缺性，使得从来不会缺少房地产的投资和投机，尤其是事实上对南京房地产的投资和投机能获得较高的回报，而这种回报能完全抵消每年征收房地产税所需要的额外成本，使得投资性需求愈加茂盛。从供给侧来说，供给分为新建住房的供给、二手房的供给和租赁市场的供给。对于新建住房来说，由于存在充足且持续的刚性需求，房地产市场在短期的萎靡后迅速复苏，而且由于南京市新建住房的价格基数本来就大，开发商在宣传时会刻意淡化购房者所需要的长期房地产税负成本，而且，越来越高的房价预期即使在供给不变的情况下都会慢慢形成卖方市场，这又反过来进一步促进了房价的上涨。对于二手房来说，开征房地产税初期就抛售了房产的供给者，假定购采者主要是刚需，则市场上二手房的供给就会减少，在短期内没有抛售房产的持有者将房产作为一项长期投资，只要房价上涨的预期还在，此类供给者就不会轻易出售其房产，对于此类供给者来说，其供给也会减少。因此在供不应求的中长期阶段，开征房地产税对二手房的房价影响会比较小，而且若长期持有房产的供给者预期房价下跌并开始抛售房产，就会将多年来积累的房地产税负成本反映到房价上，由购买者最终承担房地产税，从这个角度来看，房价也会上涨。对于租赁市场的供给者来说，为了转嫁房屋所有者所承担的房地产税负，最简便也有效的方法就是提高租金，而租金的提高也会造成商品房价格的上涨。

四、总结和建议

住房是我们每个人都必须要面对和解决的现实问题，房产税的实施关乎每一个住房需求者的利益。国家近年来也把开征房地产税上升到很重视的层面，开征房地产税可以说是大势所趋。但在当前的国情下，开征房地产税还要解决若干制度和技术方面的难题，解决这些问题不能揠苗助长，需要在不断实践中探索优化。

国家出台房产税的主要目的还是调控房价、压制楼市泡沫、控制炒楼风险，促进社会和谐稳定，保障人民的基本住房需求，同时也一定程度上拓宽税源，增加财政收入。经本文探究得出如下结论：在南京实施房产税短期内，会增加投资与投机者的购房成本，也会造成二手房市场的房价的下跌，预期会对房价有一定的抑制作用；而长期来看，由于南京旺盛需求的持续性、住房供给的有限性以及人们投资投机心理的顽固性，房产税对房价的长期影响程度会被削弱。

所以，对于国家而言，为了保证房地产市场的稳步发展和满足居民的日常住房需求，要着力于房产税相关的制度和法律建设，具体表现为：要严格控制南京地方政府土地出让的价格、要严厉打击房地产投资与投机行为、要建立健全现有的住房保障体系、有关部门应当积极地扩大住房公积金的覆盖面，要把它扩大到非全民所有制单位，让住房公积金为更多有需要的人服务。