防范房地产金融风险的会计对策研究

汪晶

摘 要：受我国融资渠道单一的影响，房地产金融的风险主要是由商业银行来承担。种种情况表明，我国的房地产行业存在着巨大的安全隐患，尤其是商业银行的房地产风险危险性极高，一旦爆发会影响整个金融行业，甚至整个国家经济的发展。因而，要采用强有利的措施来进行房地产风险的防范，保证房地产业和房地产金融行业的稳定，促进国家经济长期稳定的发展。本文主要论述了对于防范房地产金融风险所需要的会计对策。

关键词：防范;房地产金融风险;会计对策

近年来，我国房地产行业的发展迅速，势头迅猛。但受到房地产行业本身投资规模大，周期长、不可移动等特点的影响，其所要承担的风险也是高于其他行业。增加对房地产金融行业的研究，提升房地产的风险意识，对于促进房地产行业以及相关金融行业的发展都具有重要的意义。

一、房地产的定义和风险概述

（一）房地产金融的概念

房地产是指在房地产的开发、流通和消费的过程中，通过信用渠道和货币的流通来筹资、融资和相关金融服务等一系列金融活动的总称。房地产金融业务主要包含房地产业存款，开办住房储蓄和办理房地产贷款，还包含房地产抵押贷款，从事房地产投资、保险、信托、货币计算和代理房地产有价证券的发行和交易等等。

（二）房地产风险的概述

房地产的风险是指在房地产融资的过程中，受到某些无法确定因素的影响，导致金融系统，尤其是银行的预期收益和实际收益产生了一定的偏差，受到了损失，或获得格外收益的机会。房地产是一个资金相对密集的产业，它的发展需要大量的资金作为支撑。银行是提供信贷资金的重要行业，房地产的发展也对银行信贷的业务量有一定的增加，为我国金融业的发展产生了一定的积极影响。房地产行业的投入和风险都比较高，周期相对较大，资金在进入房地产行业之后，所面临的风险较为复杂，包括资产结构风险、利率风险、流动风险和通货膨胀风险等等[1]。

二、房地产金融风险的形成原因

房地产金融风险主要存在于金融行业，主要的成因有两个方面：分别是金融机构信贷系统发展不健全。例如万科企业股份有限公司成立于1984年，经过四年的发展，1988年正式进入到房地产行业，1991年成为交易所第二大上市公司。经过三十多年的发展，已经成为国内城市的配套服务商，主要聚集在全球较为活跃的城市和中西部的重要城市，并在2016年成功进入世界500强企业。随着资本市场的成熟和企业融资渠道的扩大，企业在筹募资金方面变得更加便利，缓解了之前资金瓶颈的问题，促进了企业的发展。但这期间也有一定的问题存在，房地产行业受到外界环境因素的影响较大。面对多变的环境，企业在筹募资金是可能需更多的资金，同时受到企业管理方面的问题，会使得企业的实际成果和目标之间有所偏离。如果不及时决解，会产生非常严重的后果，其风险的成因主要表现在以下几个方面：

（一）房地产泡沫膨胀

房地产行业产生经济波动主要与经济人根据基本面的房价信号所做出的经济决策有关，使得经济随着泡沫的膨胀而产生破灭。首先，引发泡沫的房地产市场是经济体的重要部分，在经济体中占有较大的比重。随着泡沫的膨胀甚至破灭，将会造成经济上的波动。其次，产生泡沫的房地产市场与经济体中其他的部门也有一定的联系，通过金融链和产业链多渠道，传递房地产市场所产生的泡沫影响，间接的导致经济波动。除了经济波动之外，房地产产生的泡沫对其他部门的影响更大。

1、产业链传递

房地產行业影响整个产业链中上游和下游企业的购买行为，导致上下游企业经济的萎缩和膨胀。房地产行业的繁荣，对于相关的建筑、设计以及原材料行业，销售中介、银行等都起到一定的带动作用。相反，房地产行业一旦破灭，将会对这些相关行业产生一定的弱势影响。根据对投入和产出的计算不难发现，随着我国房地产行业单位产值的增加，对其他产业的单位产值也有一定的带动作用，尤其是对商业和金融保险业。

房地产企业和其企业之间的业务并非是钱货两清的，其往往通过其他类型的付款方式来接受其他企业的商业信用。一旦房地产企业出现资金危机不能按期还债，那相应的下游企业也会出现危机情况，循环下去会对整个产业链产生影响。所以，产业链的传递过程包含商业信用和购销活动，一旦中间环节出现断裂，泡沫现象会相互传递。

2、居民消费

居民的财富是随资产价格而波动的，进而导致消费的变动，这就是所谓的财富效应。根据消费理论可以看出，财富影响消费。随着房地产在财富中比重的增加，房地产价格对消费的影响也在日益提升。当房地产财富效应比股票财富效应高时，金融市场的财富效应要高于银行为媒介的财富效应。

3、金融链传递

除了产业链之外，融资链也是传递泡沫影响的另外一个渠道。具体来看，直接融资是通过股票或者债券为主体经济，成为连接融资者和储蓄者之间的链条。通过投资的收益和亏损，为房地产的投资者传递泡沫的影响。直接金融体制中投资的问题，会因为财务杠杆和会计标准所进一步的扩大。根据金融不稳定的假说可以看出，如果繁荣时期较长，程度较高，人们会过于乐观来进行更多的投资，经济体的融资结构会变得更不稳定。

间接融资是以银行的贷款为主，房地产泡沫通过融资抵押品的价值，对银行的信贷量有一定的收缩和扩张，产生经济的波动。所以，企业的经净价值和融资能力受房地产价格的影响很大。抵押房地产价格的上涨，会对企业的融资能力有一定的提高作用，企业可能扩大投资，提高生产能力。反之类推，但房地产价格的变动会由某个部门，蔓延到所有部门，即使这些部门之间没有相关的联系。泡沫的消灭会导致融资链被摧毁，引发居民和企业的苦难。投资者的亏损可能会使金融市场瘫痪，丧失定价功能，造成实体经济的萎缩。

（二）金融机构信贷体系不健全

银行信贷是房地产扩张产生泡沫的主要原因，如果银行持有大量的房地产，那么一旦房地产价格上涨会造成银行资本规模的增加，改变银行的资产质量和盈利情况。银行便会扩大对房地产的供给，提高价格，如此循环，使得房地产价格日益增加，出现了泡沫现象。与此同时，银行在房地产泡沫崩溃的情况下也很重要，如果因不确定因素导致房价下降，会降低银行的资产价值，使得资产规模缩水，盈利下降。这些都会促使银行减少对房地产的信贷供给。为了改善这种不利的局面，监管者可能会实施更加严格的监管，例如提高资本的准备资金，严格执行银行的规定，进一步缩减了房地产行业的信贷，对房地产价格的下降施加了一定的压力[2]。

三、我国房地产风险的会计对策

（一）商业银行加强管理，提高防御风险能力

商业银行应当增加对房地产周期波动的研究，制定出相关的信贷系统。建立完善的房地产市场分析系统，作为实时的监管和预测。增加房地产信息来源的途径，关注各个地区房地产发展情况的变化，提高对形势的分析和预测能力，有效的应对风险。同时银行的信贷工作人员也应该加强风险意识，提高职业道德素养，在工作过程中尽职尽责。做好企业贷款前的调查和研究工作，分析信贷风险，并对风险实施有效的防范措施。

（二）提高企業信用，增强企业竞争力

目前房地产企业的自律性很差，往往把自身的金融风险转化为市场金融风险。房地产企业要增加自律性，更加清楚和正确的认识市场。目前我国房地产开发的项目很多，如果企业对消费者利益无视，不尊重市场，不理会消费者的需要，会导致大量的房源不能售出，产生房地产泡沫。因此，房地产开发商在考虑自身利益的同时更应该提高企业的质量，一些不具有资格和信用不好的企业应早日退出。房地产企业的信誉有助于提高行业的发展和防范风险的能力。

（三）完善个人征信系统

提高个人房贷资产的质量，保证个人住房按揭贷款对象的信用良好，有还款能力，保障信息的对等性。商业银行不能完全知道贷款人的全部信息，这就需要完善个人征信系统。通过个人征信提供，改变商业银行仅凭个人身份和收入证明等原始的材料进行决策。减少欺诈行为，增加对放款大的监管，把风险降到最低[3]。

（四）加快住房抵押贷款进程，分散贷款银行风险

从2005年，中国建设银行推出首款国内个人住房抵押贷款证券化产品之后，经过几年的发展，目前我国市场上个人住房抵押贷款证券化产品的市场规模太小，不能适应庞大的住房抵押贷款的一级和二级市场的需求。受资产证券化提供的流动性很小的影响，我国个人住房贷款的金额仍然是银行的存款。一旦储蓄率较高，就导致银行面临资金短缺的问题。加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款证券，能够解决银行资金的问题，减少风险的产生。但需要根据我国的实际情况，选择适合我国国情的住房抵押贷款的模式，克服制度上的障碍，保证住房贷款证券化在一级和二级市场合理的运行。

近年来，房地产行业应成为国民经济的支柱产业之一。如果不对房地产金融行业的风险进行进一步的防范和控制，将对影响整个金融系统，造成一定的经济损失。商业银行加强管理，提高防御风险能力，房地产企业要提高企业信用，增强企业竞争力，同时完善个人征信系统，加快住房抵押贷款进程，分散贷款银行风险，最大程度上降低房地产金融风险，促进国民经济的发展。

参考文献：

[1] 宋洁.浅议房地产金融风险识别与防范策略[J].财经界（学术版），2018（01）：68-69.

[2] 吴义虎.房地产金融风险预警研究—基于海南的实证分析[J].海南金融，2017（11）：63-69.

[3] 钟荣桂，江丽.中国经济新常态与房地产市场风险防范[J].现代管理科学，2017（04）：103-105.