“以房养老”之住房反向抵押贷款模式探讨

摘要：近年来，随着我国老龄化人口的增加，老龄化问题加剧，社会和家庭养老的压力加大，引入新的养老模式至关重要。作为养老体系的重要补充，以房养老应运而生，其以住房反向抵押贷款为基本模式，有助于弥补养老金缺口，改善老年人生活。本文在阐述以房养老内涵的基础之上，着重探讨住房反向抵押贷款模式在我国的进展及现实困境，再借鉴美国发展较为成熟的住房反向抵押贷款模式，为我国开展以房养老给出建议。

关键词：以房养老 住房反向抵押贷款 倒按揭 老龄化

引言

以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异住房反向抵押贷款是以房养老的基本模式，即老年人将名下房产以抵押的方式交予银行或者保险公司等相关金融机构，从而获换取一笔稳定持久的养老收入。此外，以房养老模式还包含老年人将房子以大换小、卖出房子后再回租、出租或售出房子去养老院度过晚年生活等其他使住房变现的方式。

从全国老龄办召开的人口老龄化国情教育新闻发布会上获悉，截至2018年底，中国60岁及以上老年人口约2.49亿，占总人口的17.9%;65岁及以上人口约1.67亿，占总人口的11.9%。我国正逐步陷入一个“未富先老”的困境，老龄化高峰期的加速到来冲击现行社会保障体系，因而拓展养老途径意义重大，以房养老便应运而生。

一、以房养老的内涵

以房养老将个人住房与养老问题相联系，是指老年人将自己的住房产权通过一定的金融机制和变现形式，使房产这种不动产实现价值上的流动，以此获取养老金或解决养老问题，提高老年生活质量。以房养老作为新型养老理念，在现行的家庭和社会养老保障体系之外是个很好的补充。

“以房养老”模式就是指住房反向抵押贷款，该模式下的运行机制为：满足条件要求的老年人向银行、保险公司等金融机构发出抵押名下房产的申请;该金融机构对老年借款人的寿命、房屋价值等综合因素后，确定贷款金额，然后定期支付给老年人一笔持久稳定的养老金，同时老年人在去世前仍然居住在抵押后的房屋中;待老年人離世后，金融机构则将老年人的抵押房产出售，得以偿还贷款的本息和，其升值部分将按照合约规定，归金融机构或老年人的法定继承人所有。住房反向抵押贷款模式下，现金流向和一般的按揭贷款恰好反着，所以又叫倒按揭。

二、我国发展住房反向抵押贷款困境的成因

尽管以房养老在理论上拓展了养老渠道，有利于满足多层次养老需求，但在我国的实际操作中可谓困难重重，现给出如下的困境成因：

（一）传统观念的束缚

以房养老”将面临中国传统家庭模式下“代际契约”关系的冲击。中国式的“养儿防老”，一般存在如下默认的“契约”：子女负责照顾老人安度晚年，老人百年之后将遗产留给子女，其中房产是最重要的遗留财产之一。虽然无论是从法律的角度，抑或是从伦理道德上讲，有房或无房，子女均有赡养老人的义务。但长期形成的传统契约却使“以房养老”的实施面临较大阻碍。事实上，根据此前民政部门的调查，高达90%的老人均考虑将房产留给子孙。

（二）多种风险并存

由于倒按揭业务的时间跨度大，隐患也随之而来，如长寿风险、道德风险、房产价值波动风险等，这些都加大了开展以房养老的阻力。

长寿风险受老年人的寿命长短影响。在住房反向抵押贷款中，当老年人实际寿命比预期的要长，将获得大于抵押房产价值的反向贷款，而金融机构作为贷款方，支付给老人的养老费用将增加，导致亏损;相反，若老年实际寿命低于预期，则借款方会吃亏。

道德风险一方面与老年人是否如实反映身体状况有关，如果对贷款机构有所隐瞒或欺骗，将会影响抵押贷款金额;另一方面与是否自觉维护住房相关。在倒按揭模式中，因为老年借款人在抵押房产后，住房产权变转变为金融机构所有，出于自身利益考虑很可能会疏忽对房屋的日常维护，降低维修费用，使得房屋老化折旧的速度加快，导致抵押的房屋贬值，给金融机构造成亏损。

房屋价值的大小受市场、政策等多方面影响。若签订以房养老协议后房价大幅上涨，会使得老年人的利益受损，若房价程下行趋势，则金融机构会承担风险。目前我国房地产市场泡沫现象较为严重，一线城市房价处于上涨阶，而二三线房价却有所下降，房屋价值不稳定，同时房价的评估机制完又不善，难以合理准确地评估产价值。

（三）政府缺乏支参与度

自以房养老被引入我国，政府部门仅仅从宣传角度出台了一些文件来倡导以房养老，却很少实际介入到以房养老试点工作中。在上文所述的南京模式、上海模式、北京模式，以及“信福年华”、“幸福房来宝”中，只有上海市公积金管理中心真正介入到上海模式的运作中，其他以房养老的参与机构主要是养老院、商业性质的公司和金融机构。一方面没有政府的实际介入和信用担保，公众对这种新型养老缺少信任度和认同感;另一方面，政府尚未给出福利支持，难以调动借贷双方办理以房养老的积极性。

（四）法律不完善

截至目前，我国尚未出台关于以房养老业务开展的法律法规，使得以房养老在试点过程中存在法律空白，不易保障参与试点双方的利益，监督管理存在漏洞。同时，一些现行的法制规定又对以房养老的推行造成阻碍。以房养老因为自身的复杂性，需要政府、银行、保险公司、房地产等多个机构的配合，然而我国却实现银行业、保险业和信托业的分业经营、分业管理，限制了保险公司进行担保。此外，小产权房与经济适用住房是否适合进行以房养老也缺乏相关政策规定。

三、政策建议

综和以房养老模式在我国发展受阻的现状、原因加上美国的经验，现就如何在中国打开以房养老市场提出政策建议：

（一）加强观念教育宣传

要想顺利推进住房反向抵押贷款，首先得赢得社会公众的认可与支持。一方面，要积极引导广大市民摒弃守旧的传统养老理念，培养现代化的新型养老观念;另一方面，要向广大市民普及以房养老知识，引导公众正确认识和理解以房养老的运作机制，化解对以房养老的误读。我国的发改委、住建委和银监会、保监会应该联合起来，成立专门负责宣传教育的机构，为公众给予规范、理性的决策信息指导。

（二）提高政府参与度，完善相应的法律法规

以房养老模式的引入就是为了弥补当前中国养老金的缺口，补充养老渠道，而保障居民养老正是政府的职责，因而政府应实际介入以房养老的业务开展中去。从宏观调控层面，政府应当加强房地产行业的市场监管，使得房价稳定在合理区间，且规范房地产二级市场;从微观管理层面，需在以房养老业务的开办中对借款人、贷款机构和中介机构强化监督和管理，并发挥政府的公信力，合理为老年借款人提供担保。

此外住房反向抵押贷款作为刚开始推进的養老方式，需要国家跟进与之相匹配的法律法规建设。建议我国完善物权法，明确规定续期土地使用费的收取方法，合理修订保险法案和房地产管理法，适当地延长居住用地的使用期，化解房子所有权和土地使用权在时间限期不相符上的问题;尝试征收遗产税，通过对遗留房产征税来促进以房养老业务的开展;出台相关优惠激励政策规定，如申请反向抵押贷款的房屋，对增值部分实施免税政策，调动金融机构积极性。

（三）建立完善的金融体系，开展差异化的以房养老

住房反向抵押贷款的运行机制较为复杂，该模式的设计需要综合房价走势、老人预期寿命、市场利率，又要考虑到意外损失和多种风险，对保险精算的专业化要求较高。故一方面我国应当充分发挥保险公司在人寿保险方面的专业优势，并结合银行业抵押贷款的经验，取长补短，推进金融行业的混业经营，同时也促使金融机构与房地产行业积极合作，由房地产公司对房屋价值合理评估，合力降低风险。另一方面因客户群体在房产价值、收入、风险偏好和寿命等方面的不同，对以房养老的需求也有所区别。我国可以借鉴美国的 HECM 和Financial Freedom，分别将客户群体定位房产价值较低和较高的老年人，设计更具人性化和差异化的住房反向抵押贷款，并且考虑老年人的意愿，将养老金按月或一次性发放。

总而言之，以房养老模式作为一种可供选择的补充养老新路径，目前在我国仍处于试点探索阶段。当社会养老压力与日增加，我国老年人养老势必要寻求新的养老金渠道。我们应当对以房养老定位清晰准确，认识到即使是在以房养老发展较为成熟的美国，以房养老也不能代替家庭和社会养老，因而要想在我国普遍推广以房养老显然不现实。以房养老受自身条件限制，受众偏小，从长远发展的眼光看，是应对人口老龄化的有效渠道，有利于建立多样化、层次化的养老保障体系，应当在国内符合条件的城市积极试点，借鉴美国等国外经验，克服起步阶段推行过程中遇到的困难，使得以房养老能够在我国老龄化社会发挥有效作用。

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作者简介：

宦悦（1994—），女，2016级本科生，研究方向：金融学。