冒名处分不动产的法律适用探索

关键词 冒名处分 不动产 善意取得 类推适用

作者简介：陈亚纳，北京大成（寧波）律师事务所。

中图分类号：D923.2                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.02.264

相较于传统含义上的无权代理而言，冒名处分不动产行为主要指冒名人受自身利益驱使，冒充他人名义，诱导交易相对方错误的与冒名者产生交易的行为。冒名处分不动产特殊的行为性质，导致司法实务处理中冒名处分不动产行为法律适用争议频出，如不动产归属于原所有权人及交易相对方问题、善意取得制度适用问题等。基于此，对冒名处分不动产法律适用进行适当探索具有非常重要的意义。

一、冒名处分不动产行为概述

冒名处分不动产主要指无不动产处分权利的人通过伪造或者变造他人身份证件、不动产权属证书，或者利用欺诈、借用、掉包、盗用等方式获得他人有效身份证件、不动产权属证书冒充不动产所有权人对他人不动产进行处分的一种行为[1]。如在不动产交易过程中，冒名人向交易相对方表示自己为不动产权属证书权利人本人，取得交易相对方信任，从交易相对方获得不动产对价资金。

二、冒名处分不动产的法律适用漏洞

（一）案例分析

2019年10月，M在互联网上发布房屋售卖信息，H在看到上述信息后，电话联系M商谈购房事宜。在第二次商谈期间，H利用事先准备的假房产证换走了M真房产证。随后H提出要先租用一个月决定是否购买，在2019年12月，G在看到H发布信息后在小区看房子，H以M名义，凭借伪造身份证、掉包房产证，将房子卖给了G，G支付了借款并完成了过户登记手续，随后H携房款潜逃。随后M起诉至法院请求法院确认房屋交易过程无效，法院最终适用善意取得制度，确认系争房产所有权归G所有，并据此驳回M诉请。

（二）冒名处分不动产行为法律适用漏洞

上述案例为我国《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）实施以来审判实践中所发生的典型的冒名处分不动产行为。针对上述案例实际情况，主流观点认为冒名处分不动产可适用于不动产善意取得制度，承办法官也可以运用不动产善意取得制度进行案件处理[2]。

我国《物权法》中善意取得制度继承于德国物权法不动产登记公信力制度，从具体善意取得制度设计视角进行分析，不动产登记制度均由法律规范群（包括登记正确性推定的规定、不动产物权变动登记生效的规定、登记公信力的规定等）构成。根据我国《物权法》第一百零六条规定，实施处分行为人无处分权、交易相对人支付恰当价格、相对人为善意、完成法定公示方法为善意取得制度构成要件。此时，从善意取得制度构成要件视角进行分析，可得出“实施处分行为人无处分权”包括无权、处分两个层面含义，“处分”特指处分行为，与可以引起不动产物权相变动行为相对;而“无权”则主要指行为人以自身名义处分其他人的财产、或者行为人在没有获得他人同意的情况下处分他人财产。从“无权处分”内涵视角进行分析，冒名处分不动产中转租行为并不属于“无权处分”中“处分”范畴。再加上冒名处分不动产中存在无效冒名处分这一内容，也不符合善意取得制度构成要件，此时，就不得将冒名处分不动产简单看做“无权代理”，也与我国《物权法》第一百零六条“无权处分”具有较大差异。这种情况下，若不加考虑的应用善意取得制度，就会危害我国现行《物权法》及司法实务处理的公平公正性。

三、冒名处分不动产的法律适用优化

针对我国现行冒名处分不动产处理法律中出现的公开的漏洞，为了在法律规定范畴内弥补这一漏洞，可以基于添加与目的要求相符的原则、或者类推适用的方式进行处理。其中类推适用是弥补我国现行《物权法》应用漏洞的主要手段，其主要是针对某一构成要件甲的规则、法律先用，将其转移到法律未规定而与甲构成相似的乙上[3]。由构成要件甲向构成要件乙转移应用的基础为甲乙两者构成要件在与法律评价具有较大关联的重要观点类似，此时，在正义要求范畴内，就可以将甲乙要件进行处理。就冒名处分不动产法律适用来看，需要综合考虑原不动产权利人可规则性、两者风险分担因素、交易相对人善意情况等因素，对其适用法律进行类推分析。

（一）交易相对人善意要件比较

相较于善意取得制度、表见代理制度而言，在基于类推适用无权代理制度的冒名处分不动产中，交易相对人错误相信的对象不是行为人是否具有代理权、或者不动产登记簿公示的不动产权属状况，而是冒名者的真实身份。即冒名者与不动产登记簿上记载不动产权利人是否相同。而在现实生活中，冒名者真实身份认证主要依靠身份证或者户口本，而上述证据均为我国国家机关制作。若交易相对人凭借上述证件信息与冒名者进行对比分析，且确认一致，则可以判定交易相对人为善意;反之，若交易相对人预先指导或者了解冒名者身份证件与房产证件信息不符、身份证件伪造情况，则可以判定交易相对人不具有善意。

一旦确定交易相对人不具有善意，及时原房产权利人不具有可规则性，也可以直接类推适用无权代理制度（狭义层面）。在类推适用狭义层面无权代理时，可以“交易相对人为恶意”为关键点，从冒名者冒用他人名义实施不动产处分行为、冒名者非原房产所有人等方面，针对冒名者、交易相对人实施法律惩处行为。如在没有完成物权变更登记时，可以要求冒名者对交易相对人承担责任;若已进行不动产物权变更登记，则原不动产权利人可以通过行政复议、行政诉讼等手段，将不动产登记机关发放给交易相对人的不动产权属证书撤销，并以自身名义重新进行相关证书申请、或者更正登记。

（二）可规则性要件比较

在确认交易相对人善意時，可以从原不动产权利人可规则性入手，依据的德国学者Herbert Meyer在上世纪提出的诱因原则，判定原不动产权利人是否具有可规则性[4]。即原不动产权利人通过自身行为（无论其是否存在主观过失），促使交易相对人相信法律行为有效、或者存续的人员，均需要对善意交易相对人承担赔偿责任。诱因原则从本质上而言是一种谁诱导谁负责的原则，只要原不动产权利人通过本人行为制造，或者放任冒名者利用本人身份外观实施诱导交易相对人信赖行为，就可以认定原不动产权利人具有可规则性。在具体判定时，可以从冒名者、原不动产权利人间关系入手。

通常而言，冒名者、原不动产权利人间存在同居关系、亲戚关系、合同关系等，且冒名者利用上述关系占有原不动产权利人真实身份证据、不动产权属证据，并亲自冒充、或寻找与原不动产权利人外貌相似人进行原不动产权利人不动产处置，就可以认定原不动产权利人具有可规则性;若冒名者、原不动产权利人不存在亲密关系，或者冒名者利用偷盗、抢劫等手段获得原不动产权利人身份证件、不动产权属证书实施冒充不动产权利人行为的，原不动产权利人不具有可规则性。在原不动产权利人不具有可规则性时，可以选择表见代理制度、或者类推适用善意取得制度。前者需要在确定原不动产权利人对物权代理人具有代理权的权力表现出现具有可规则性，且交易相对人由缘由确定代理人具有代理权，此时法律行为效果产生于原不动产权利人、交易相对人;而后者则是依据我国《物权法》第一百零六条规定，确定冒名者、交易相对人合同内容对原不动产权利人具有约束力，原不动产权利人在丧失不动产所有权后只能请求冒名者承担责任，或者在不考虑合同效力的情况下，促使交易相对人获得不动产所有权。

（三）可信赖事实要件比较

在确认交易相对人善意且原不动产权利人不具有可规则性的极端情况，如原不动产权利人持有自身真实身份证及不动产权属证书，且与冒名者不存在社会关系。此时，可以类推适用于我国《物权法》第一百零七条关于遗失物善意取得制度的规定。同时考虑到风险分担原则，司法机关相关工作者可以结合实际情况，判定其中一方可避免风险的情形，或者双方均可规避风险时其中一方规避风险成本最低情况，以此为依据判定风险损失承担者。这种情况下，脏物是否为占有脱离物就成为善意取得制度适用的逻辑前提。从物理属性进行分析，不动产、动产均隶属于脏物范畴，也涵盖了占有脱离物、非占有脱离物两种类别。

如通过诈骗所取得不动产权属证书是基于原不动产权利人自身意志丧失而占有的物品，为非占有脱离物，可使用善意取得制度;而通过盗窃所取得不动产权属证书是占有脱离物。此时，可以结合我国《物权法》第一百零七条规定，从原不动产权利人对冒名者处分权表象无可规则性→不动产以登记为公示方法→占有脱离物不适用于善意取得制度（占有脱离物与占有委托物区分对不动产无意义）→遗失物、或者盗脏物原则性与善意取得制度不适用等流程入手，将风险分配给以较低成本回避风险的一方，以回避不利结果。如在上述案件中，交易相对人可以通过查阅与之交易人身份信息或者不动产登记簿记载信息，如进入冒名者居住地公安局进行简单调查等，具有可预防性。此时，就可以通过行政诉讼的形式，将风险分配给居委会街道办事处、公安局等第三方，要求行政机构赔偿。同时考虑到不属于占有脱离物脏物也可以适用善意取得制度（并非所有脏物属于占有脱离物），也可以根据《物权法》规定，在两年后适用善意取得制度[5]。

四、总结

综上所述，善意取得说、准用表见代理说、类推适用无权代理说均为冒名处分不动产法律性质认定提供了一定支持。因此，根据冒名处分不动产所引起的不动产物权变动问题，应从可信赖事实要件比较、交易相对人善意要件比较、可规则性要件比较等方面入手，综合考量原权利人可规则性、风险分担因素、交易相对人善意程度等因素，恰当选择冒名处分不动产法律适用最优途径。

参考文献：

[1]王震.论冒名处分不动产的法律适用[J].法制博览，2017（13）：269.

[2]韩雷.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].科学中国人， 2017（20）：23-25.

[3]于明明.不动产登记资料查询制度的规范化思考[J]. 人大法律评论，2018（1）：22.

[4]朱华阳.不动产冒名处分的法律效果分析[D].安徽大学，2017：25.

[5]龙卫球.不动产登记性质及其纠纷处理机制问题研究——兼评《物权法司法解释（一）》第1条[J]. 社会科学文摘，2017（4）：90-99.