合肥轨道交通对沿线住宅价格影响分析

盛宝柱，代韶根

(安徽建筑大学 经济与管理学院， 安徽 合肥 230601)

国内外学者对轨道交通对周边经济发展进行了研究，Kopczewska以伦敦地铁交通轨道为例，在采用微地理定位与空间计量的方法，分析了距离轨道交通站点的不同位置的房地产价格变化[1]。Allen以费城到新泽西的地铁对轨道沿线的住宅价格进行研究，以交通成本与住宅价格的关系表明地铁的便利性对沿线的住宅价格影响很大[2]。叶霞飞等以上海地铁1号线的沿线房价为研究对象得出城市轨道交通对其两边2 km圈内的房价会产生十分显著的影响，且在时间上这种影响是超前发生的[3]。魏素豪等以北京地铁4号线研究对象，用计量模型分析了4号线的每个站点对周围房价的影响，发现地铁沿线不同站点对房价的影响也是不相同的，即地铁站点的差距会对周边小区产生不同的增值效应[4]。谷一桢等对北京八通线进行研究，显示其总体对沿线周边房价无明显影响，但在某些局部区域有明显拉动升值作用，其影响效果比CBD地区更加明显[5]。郑捷奋对深圳地铁1号线1期周边房价进行了研究，其结果显示轨道交站点500 m半径内的区域房价有明显增值[6]。黄慧明对广州地铁沿线住宅房价的空间效应进行研究，得出了轨道交通沿线的住宅房价会整体上升，然而长期的价格影响不大且价格差距会慢慢减少[7]。

不同的城市，各城市中的不同地铁站点的周边规划、基础设施完善程度、交通便利程度都会有一定程度的差别。轨道交通修建和营运时间不同、地点不同，其对沿线站点周边房价影响的程度及广度都是有很大区别的。

1 合肥城市轨道交通发展概况

2014年以来，合肥市在基础交通上大力改造与建设，优先发展城市公共交通，以倡导绿色出行及缩短出行时间。在BRT快速公交与高架桥的基础上，合肥轨道交通1、2、3号线也相继开通，成为了长三角第7个开通地铁的城市。

城市轨道交通具有准时、速达、舒适、安全、低污染等特点，能够充分利用地上和地下空间且运营费低、运量大，属于绿色环保交通体系，非常适合于一、二线这类的大中城市。城市轨道交通种类多，本文所指的轨道交通为城市地铁。轨道交通有作为一个区位因子带来了沿线空间可达性的提升，从而拉升了轨道交通沿线住宅价格的上涨，提高了土地开发的强度。在合肥轨道交通建设动工初期，轨道沿线的的区域房地产价格大幅度提升，推动了轨道交通沿线的经济发展。

合肥轨地铁1号线是安徽省轨道交通中的首条规划和运营地铁线，呈南北走向，北至合肥瑶海区的张洼站，南至滨湖新区的九联圩站，总长为29.06 km。合肥轨道1号线分三期进行建设，其中一、二期的修建在2009年开工，在2016年末已建成运营，总长为24.58 km，现三期工程正在修建，总长为4.54 km，预计划2021年底修建完成并正式通车营运。本文研究对象为合肥地铁交通1号线其区间沿线共计23个站点，途经瑶海、包河和滨湖3个区，把整个合肥南北串联起来。

2 影响因素与数据采集

2.1 影响因素的筛选

影响商品住宅的价格宏观因素大多包括当地经济情况、城市规模；微观因素主要为小区的位置、周边的配套、建筑布局等。在区位上，地铁轨道能够带来很大的外部影响，提高空间的可达性，故研究城市轨道周边房价，是专家学者们的研究热点。本文研究地铁轨道对沿线商品住宅的价格影响。

2.2 数据的采集

本文研究的是合肥轨道交通1号线对沿线的商品房价格的影响。2016年6月合肥轨道交通1号线正式开工，本文选取的研究时间为2012-2019年(施工期和运营期)间合肥地铁1号线沿线站点周围的商品房进行样本分析。

3 研究方法

在探究城市轨道对房价的影响，首先是确定地铁对沿线房价产生影响的范围。在国内外的大多研究中都是根据经验统一定值，默认不同城市或相同城市的不同站点的轨道交通对沿线产生影响范围和影响程度都相同。实际上，交通轨道在同一城市的不同站点的影响范围及影响程度必然存在差异。本文借鉴了可达性相等理论来研究合肥地铁1号线沿线各个地铁站的影响的辐射范围[8]。

可达性相等理论表明：如果以两点之间的旅行时间来表示可达性，那么不管采取哪一种通行方式，从地铁站影响边界上随意一点到城市中心的路程所用时间一样。

Td=Tg

(1)

式中：Td为乘坐地铁出行，从其辐射范围的临界线上随意取一点到市中心所用的出行时间。

Td=Sd/Vd+R/Vb

(2)

式中：Tg为利用公交汽车等非地铁的交通方式，从辐射范围临界线上随意取一点到市中心的交通时间，即Tg=Sg/g；Sd为乘坐地铁到达时中心的行驶距离；Vd为地铁的平均运行速度；R为辐射范围临界线上随意取一点到地铁站的步行距离，即地铁站点的辐射范围；Vb为地铁站点辐射范围临界线上随意取一点到地铁站步行的平均速度；Sg为地铁站点辐射范围临界线上随意取一点沿公路至市中心的最短路线；Vg为公交汽车等非地铁交通方式等方式沿公路行驶的平均速度。

将式(2)代入式(1)，得到

R=(Sg/Vg-Sd/Vd)Vb

(3)

4 合肥地铁1号线沿线房价特征实证分析

4.1 各个地铁站点的影响范围计算

各个地铁站点影响范围计算如表1所示。从表1可知，瑶海区的长淮站、明光路站和包河区的包公园站、合工大南区站影响范围都很小，小于0.5 km。这是由于这几个站点都在合肥市中心周边，居民对地铁的利用率不高，所以对房价影响程度不大。在滨湖新区的站点影响范围基本为2 km以上，这是因为该区配套设施比较少，影响周边房价因素比较单一，地铁对郊区的影响比市中心的范围要更大。

表1 地铁站点的影响范围

4.2 合肥地铁1号线对沿线周边房价影响的时间研究

地铁1号线对沿线周边住宅和所属行政区的房屋均价展开对比分析如图1、图2、图3所示。本文分为两个阶段进行分析：施工期(1号线正式全线开工为2012年6月-2016年6月)和运营期(2016年6月以后)。

图1 瑶海区区域房价对比

图2 包河区区域房价对比

图3 滨湖区区域房价对比

(1)施工期。包河区、瑶海区、滨湖新区在2012年—2015年房价都均匀小幅度上涨，且瑶海区和滨湖新区在地铁周边房价和涨幅基本略高于行政区均价，但在具体的某一年中涨幅可能不及行政区涨幅多，这可能是由于地铁建设施工期间沿线周围噪声、灰尘等负面因素影响了沿线住宅价格，但总体均价还是略高于全区平均价格。

(2)运营期。在地铁正式运营后，瑶海区、包河区和滨湖新区内住宅均价均有回落趋势。瑶海区域滨湖新区的地铁站店周边住宅价格在2017年有所下落后，又开始回归缓慢增长，且滨湖新区涨幅逐渐增大，并与周边均价逐渐拉开差距。瑶海区在上涨之后住宅价格逐于稳定，同时地铁沿线均价比区内均价高了15 %左右。包河区在运营期后，地铁沿线附近住宅价格持续上涨，与区内住宅均价拉开差距，并在2018年后趋于稳定。

5 结 语

(1)通过对合肥地铁1号线沿线站点周边房价的探究，得出不同站点对周围房价的影响辐射是有着较为明显的差异。从其范围观察，靠近市中心的包河区与瑶海区的影响辐射在1.5 km以内，范围较小，而远离市中心的滨湖新区站点基本在2.5 km以上。由此可见，站点距离市中心越近那么它的影响辐射就会越小，站点越远离市中心那么它的影响辐射就越大。

(2)轨道交通对沿线周边房价的影响是有明显的地域差异的。对于远离市中心的滨湖新区来说，其平均增幅有16.9 %。而对于靠近市中心的包河区来说，它的平均增幅只有5.7 %。由此可见，在基础设施不完善的远离城市中心的郊区，轨道交通可以改变沿线住宅的可达性就显得尤其重要。

(3)城市地铁对周边的房价影响是提前发生的。包河区、瑶海区和滨湖新区在轨道正式开工后均有一次小幅度增长，在正式通车前后会有一次较大幅度增长，但施工阶段也会由于施工的负面影响对沿线住宅价格产生一定时间的影响，在施工结束后这种影响就会消失。在轨道交通正式运营后，地铁对周边房价的影响不会逐渐提高。

本文所讨论的合肥地铁1号线对其沿线的住宅价格影响，可对轨道沿线住宅开发及购买者提供参考建议。对于开发商而言，应在地铁刚修建时提前布局，并针对不同的位置与时间，制定合理的定价与销售策略；对于购房者来说，应在地铁正式运营前尽早购置，且在地铁正式运营前一年是购房的最优时间点。