浅析ERP系统在房地产项目目标成本管控中的应用

李军

摘 要 在当前新市场经济常态下，ERP系统被广泛地应用于各个行业中，从某方面而言，在提高管理质量和管理效率的基础上，也实现了对成本的全过程、动态管控，最终为企业可持续发展目标的实现奠定了良好基础。鉴于此，本文主要基于房地产项目目标管控，阐述了ERP系统应用意义和应用策略，以此在保障房地产项目全过程管控利润目标实现的同时，为国民经济的进一步发展创造良好条件。

关键词 ERP系统;房地产项目;目标成本管控应用

引言

简单来讲，所谓的“ERP”是指在当前信息化产业时代背景下，一种建立在信息技术基础上，集信息技术与系统管理思想于一身的管理软件系统。与传统管理系统相比，ERP系统面向对象是企业和项目，作业内容是通过对物资资源、资金资源和信息资源进行统一化管理，以此为预期发展目标的实现奠定良好基础。

1项目目标成本管控及ERP系统应用

房地产项目成本管控的办法虽然很多，但就目前来看，目标成本法是中国现在大部分房地产开发企业采用的管控方式，即以客户给定的房地产竞争价格指标作为成本的基础，然后决定未来产品的销售成本以及保证产品能够实现客户预期的销售利润。具体来看，成本法就是首先确定一个客户可能会为未来产品的预期支付多少钱（对未来的产品可能做预期的营销计划定位，确定未来产品品质和预期的销售价），然后再让客户回过头来为客户设计出一个能够直接产生客户期望利润水平的未来产品和确定各个阶段营销计划实施的成本[1]。

房地产项目的成本管控核心是目标成本管控，而ERP系统管理软件具有较强的系统性、整合性、弹性、数据集中存储、便利性、提升项目管理绩效、组织间的互动等特点，已被各大房地产开发企业应用于房地产项目的目标成本管控。

2项目全过程目标成本管控及ERP系统应用

房地产开发项目全过程大致可以划分为：可行性的研究（拿地管理阶段）、设计阶段、招标以及采购管理阶段、施工管理阶段、售后（预决算管理阶段）等五个主要阶段。ERP系统已经可以在拿地后（即设计阶段开始）全过程对项目进行目标成本管控，有些ERP系统可通过大数据辅助可行性研究。

2.1 ERP系统在设计阶段目标成本管控应用

设计阶段的管控是对目标工程成本管控的一个关键和重点。虽然工程设计费在房地产工程开发项目建设费用中比例不大（一般只相当于占房地产建安成本的1%～2%），但对整个房地产工程造价的影响很大（根据企业统计可达75%以上）。因此，在项目设计过程中，设计人员需综合考虑企业整体施工要求，在实现对成本管控科学性、合理性的基础上，为预期项目设计过程质量管控目标的实现创造良好条件。

据统计，房地产项目合理科学的设计可以降低工程造价约10%。现在借助ERP系统的介入，开展限额设计可有效控制造价。通过ERP系统设置的目标成本评判参数可以非常直观和定量的体现设计优化的程度，评判设计的科学性[2]。

2.2 ERP系统在招标采购阶段目标成本管控应用

招标采购阶段是目标成本管控的集中体现，涉及招标到项目工程、设计、成本核算、营销等多个部门的实际管理和运作。这个关键环节项目招标成本控制的技术难点主要在于工程项目招标控制价的成本预算设定和评标。一般通过ERP系统软件中的招标内控系统根据目标设计成本和施工图成本预算结合当时的市场经济环境情况确定工程项目招标成本控制价。具体来看，在实际应用过程中，工程项目负责单位可通过采取内部招采程序，确定中标人候选人，并签订合同。合约管理员需将招标合同信息录入公司的ERP合约管理系统，包括招标合同工程量清单，要求招标合同价的金额不得超过或高于公司招标控制合同价，并将其作为项目施工过程中成本控制的主要依据和基础。

2.3 ERP系统在施工阶段目标成本管控应用

施工阶段目标成本控制主要注意两大方面，一个是因各种变更产生的动态成本变化;另一个是材料、工程款的支付。由于对市场的变化与对市场更新成本把握的準确性等原因，施工更新阶段不可避免由于各种的情况而要对项目更新施工的计划和其内容进行实质性的改动，而在施工计划变更时明确其目的和程序以及遵循项目更新程序都被认为是必需的。通过自动化的ERP系统，可及时计算项目更新的成本（包括动态目标成本），达到各项目主管部门的及时有效沟通和良好的合作。同时将施工目标更新成本和项目动态更新成本及时比对，可以对每一个项目的更新成本管控情况进行监测和预警。除此之外，项目实施过程管理中的动态成本管理控制主要强调的就是对于设计变更和现场签证的动态成本管理。因为有了ERP成本管理系统，所有的项目设计变更和现场签证都必须在完成后第一时间录入成本管理系统，通过对动态设计和成本的监控系统可以及时发现和处理超额的设计变更和现场的签证，让项目参与各方更加重视突发事件，防止不必要的成本投入。

2.4 ERP系统在预决算阶段目标成本管控应用

工程预决算阶段目标成本控制难点在于所需资料的真实性和准确性。由于项目内部采用了一个ERP的系统，因此项目在实施过程中可能发生的所有资料和相关的数据原则上都是可以在这个ERP的系统中可以找到或者被加以印证。这样对于合同的签订以及甲乙双方来说就是公平、公正。项目完工交付以后进行工程项目决算，ERPc管理员录入经造价咨询单位审计的预决算资料后系统会自动与合同价及清单做对比，并提示超合同价的细目，供相关人员进一步确认。并且要求最终审核的决算价不得高于招标控制合同价。

2.5 ERP系统辅助拿地可行性研究

房地产项目拿地可行性研究阶段主要是对地价、售价、建安成本等进行研究。其中建安成本的测算可以通过ERP系统的大数据，很方便的测算出类似地域、类似类型项目的单方成本及当地房地产开发过程中的相关税费，为准确研判项目建安成本提供帮助[3]。

3结束语

总而言之，房地产作为建筑体系的重要组成部分，近年来其建筑工程项目数量和规模的持续增加，如何有效地提高项目工作效率，增强企业核心竞争力，而就目前来看，将ERP系统应用到房地产项目目标成本管控中，是当前基层产业机构和相关主管部门的重要战略举措。

参考文献

[1] 江越.房地产企业全过程成本管理与控制[J].中国新技术新产品，2009，12（10）：189-190.

[2] 张秀明，薛继民.对房地产企业全过程成本控制的思考[J].现代商业，2010，11（29）：140-150.

[3] 黄丽玲.房地产项目目标成本动态管理研究[D].广州：华南理工大学硕士论文，2011.