浅谈管理会计在物业管理企业中的应用

韩昫

摘要：中国总会计师协会于2019年4月25日召开了中国管理会计专题会暨信息发布，会上举行了首批特级管理会计师颁证仪式、发布《中国总会计师能力框架》以及汇报《中国管理会计蓝皮书》编撰进展情况。进入新时代，管理会计在推动财务管理的转型与变革、增强企业价值创造能力方面发挥着重要作用。而物业管理作为房地产开发行业的衍生和延续，作为房地产行业的最后一个闭环，主要工作是维护、养护及管理房屋及其配套的设备设施和相关场地，以及公共区域内的环境卫生和公共秩序的维护，包括对房屋的管理和对人的服务。由于物业管理企业服务范围广，其核算项目多，如果仅以现行财务会计核算方法较难看出收入与成本费用之间的配比关系。因此，物业管理公司可以运用管理会计，对财务信息的归集、分析将会有很有利的帮助。文章通过梳理财务会计与管理会计的关系与区别，从物业管理企业财务工作人员的角度出发，分析管理会计在物业管理企业中的应用问题，探讨应如何加强管理会计在物业管理企业中的应用。文章并不是对传统财务会计的否认，而是从更长远的角度来看增强管理会计在物业管理企业中的应用将对企业有更好发展。

关键词：管理会计;财务会计;物业管理企业

一、引言

物业管理是房地产开发行业的衍生和延续，作为房地产行业的最后一个闭环，主要工作是维护、养护及管理房屋及其配套的设备设施和相关场地，以及公共区域内的环境卫生和公共秩序的维护，包括对房屋的管理和对人的服务。物业管理服务不是为单一客户提供的服务，而是为某一特定群体提供公共性服务的企业，由于其无形的服务特点使得有些客户体验不到物有所值，所以很难使所有客户都满意，只能从服务项目、服务标准、服务价格等各方面满足较多客户的需求。物业管理企业在为客户提供服务获得利润的同时也独自承担着楼宇公共部分的成本费用，而现在很多企业为了降低成本对写字楼租赁要求较高，导致物业出租客源不稳定，本文从管理会计在物业管理企业中应用存在的问题开展讨论，并提出相应的建议，提升我国物业管理企业管理会计水平。

二、管理会计与财务会计的概述

管理会计和财务会计是会计的两大分支，各自的职能和作用有着明显的差异，在我国物业管理企业中，财务会计已经发展的很成熟，但是管理会计才刚刚起步，我们应该结合我国国情，结合物业管理企业自身的特点从传统的财务会计模式慢慢转变成管理会计和财务会计并行的模式，让两大会计分支共同并行，相辅相成，为物业管理企业的经营作出良好的辅助作用。

物业管理企业中传统的财务会计是对财务数据的统计和核算，通过财务数据的记录反映出企业的财务状况，并以此编制出财务报表。财务会计主要是记录日常发生的经济业务，编制会计账簿，把相关的财务信息汇总，提供给物业管理企业的经营管理人员。

管理会计又称“分析报告会计”，包括全面预算管理、信息技术应用、内部控制与审计、企业战略与风险管理，是财务人员通过一系列专门的方法，利用财务会计所提供的数据资料，分析与整理出可供物业管理企业的经营管理人员进行决策的先进管理手段。管理会计的主要是针对物业管理企业在日常经营中出现的问题进行预测、分析以及提出解决的方案，为物业管理企业的经营管理人员作出合理有效的决策来提供相应数据。

物业管理企业的主要经营业务收入是收取客户的物业管理费用、车位费，代缴水、电、电话费等，而其成本费用主要是物业管理的成本、人工成本以及水、电、电话费等，这些还包括由物业管理企业承担的公共部分的成本费用，由于物业管理企业服务范围广，其核算项目多，如果仅以现行财务会计核算方法较难看出收入与成本费用之间的配比关系，物业管理公司可以运用管理会计，对财务信息的归集、分析会有很好的帮助。

三、管理会计在物业管理企业应用中存在的问题

从物业管理的属性上来看，其基本功能就是为客户服务，即为客户打造一整套配套设施，来保证给客户舒适、文明的工作环境。在我国的物业管理企业现在普遍对管理会计认知较少，依旧忠实于老旧的财务报表，管理会计在物业管理企业应用存在的问题有以下几方面。

（一）过分关注财务报表的编制

在传统的财务工作中，大部分物业管理财务人员受流水作业的影响较深，物业管理企业的经营管理人员更加重视外界对于本企业经济效益的评价，导致财务人员的重点工作都放在了对财务报表的编制上。

（二）管理会计方法不符合我国物业管理企业的经营管理现状

由于我国的管理会计的大部分理论和方法是从国外引进而来的，虽然近几年来我国已经加大对管理会计的应用和发展，但我国管理会计的方法和策略依旧不完善。财政部在2014年提出了《关于全面推进管理会计体系建设的指导意见》，在这之后又分别提出了《管理会计基本指引》和《管理会计应用指引》等一系列管理会计相关的政策文件。但是很多管理会计的方法都是直接从国外引进过来，并不符合我国物业管理企业的经营管理现状，企业在应用管理会计的方法时只停留在抽象的公式上，导致最终结果不准确。

（三）财务人员素质水平参差不齐

在物业管理企业中工作的财务人员素质水平参差不齐，由于我国现在已经取消了会计从业资格证，导致很多物业管理企业不重视财务人员相关的专业培训，使得很多从事财务工作的职工并没有受到专业的培训，就走上了财务的岗位，而这些财务人员的工作仅仅是对财务数据的事后记录，并没有办法加以分析，使得企业经营者难以作出有效的决策，从而很难提高企业的经济效益。

（四）忽略了對财务信息系统的完善

如今是大数据时代，企业中的数据采集和分析比以前更加方便了，可是很多物业管理企业并没有充分认识到大数据技术的重要作用，忽略了财务信息系统的完善。

随着互联网不断地发展，纸质财务凭证、财务报表已经逐渐远离了实际工作，取而代之的是电子报销、电子记账、电子财务报表，这对各个企业的电子设备配置、网络速度及安全、财务信息系统的准确都有着很高的要求，而各别企业过于重视成本效益原则，过度的追求节约成本，忽视了对财务设备硬件及软件的购置与维护，导致企业的管理信息处理不当，这对企业的经营决策十分不利。

在我国现阶段，物业管理企业中的财务人员虽然已经采用了会计的相关软件，但是往往只是浅层次的核算，对财务工作的认识也停留在记账、复核、对账这一阶段，对电算化软件的使用程度不高，所以应加强管理会计信息化水平。管理会计软件的应用是对财务信息数据的收集、加工、分析、判断的过程，而现有财务工作者的财务电算化水平往往不能发挥管理会计软件的真正作用，最终影响管理会计发挥其应有的职能。

四、加强物业管理企业中管理会计应用的对策

（一）加强企业领导对管理会计的重视

必须加强企业领导层对管理会计学习和应用的重视，特别是重要领导人的管理会计意识，领导的重视是做好一切工作的前提和保障。国家应积极的建设符合我国国情的、具有中国特色的管理会计体系，向各企业的领导进行推广，可以先从大型国企央企进行试点，在领导会议上进行管理会计的宣传，根据各企业的实际情况完善我国的管理会计体系，制定适应我国国情的管理会计体系，以此引起企业领导的重视，达到企业全面普及管理会计的效果。

（二）结合工作需要和实际，改革管理会计方法

在物业管理企业的日常经营中，财务人员岗位设置一般按照楼宇分别定岗，正所谓一个萝卜一个坑，一个财务人员负责一栋大楼的会计核算业务，但是由一个人处理所有会计业务，往往会导致财务隐患。物业管理公司在经营过程中，应该建立互相依托、互相制约的制度，明确划分相关财务人员的职权范围以及业务处理权限，避免由一个人处理所有业务，可以由几名财务人员互相交叉办公，互相记账及复核。

在物业管理企业中资金的运转是很重要的，应该建立公司的财务内部控制制度，有了切实有效的财务内控制度才能为企业进行财务控制打下夯实的基础。要做好职务不相容制度，比如在财务原始信息的收集和归类过程中，除了填制费用报销单据以外，必须由另一人复核以后才能交财务经理审批。在现金、支票的流转过程中，收支的审批、财务印鉴的保管等业务必须分工保管，起到相互牵制的作用。

对于服务型企业而言客户是至关重要的，而对于物业管理企业更是这样，由于客户的频繁退租或其他不确定性因素，往往导致财务部门预算不准确，企业可以建立自己的客户信用系统，制定客户信用管理制度，从新客户入手，收集客户基础信息资料，对其信用进行分析管理。在物业管理企业中最多的就是对应收账款的催收工作，甚至有的企业指定了专岗专人去催收物业管理费用等，如果财务人员结合各个客户的付款情况，根据制定的客户信用管理制度对所有客户进行信用评级，对回款较慢的客户实施相应的措施，那么应收账款的回收率应该会大大提升。

（三）提高财务人员素质

物业管理企业应加强财务人员的专业技能培训，提高财务人员素质。我国现在已经取消了会计从业资格证书，在第十二届全国人大会议上的第三十次会议中表决通过了关于修改会计法的决定，决定中指出“从事会计工作的会计人员应当具备所需要的专业能力”。而在此之前，会计法规定“必须取得会计从业资格证书才能从事会计工作”。这一决定的出台相当于为更多的人员敞开了财务岗位的大门，但是这并不等于所有人都可以从事财务工作，反而每个企业都应该为会计岗位人员的选聘设置更高的门槛，因为在新规定中明确指出从事会计工作的人员应当具备会计岗位所需要的专业能力。

我国现在涉及会计执业能力评价的考试很多，而管理会计资格考试也在逐渐被大家所认识，中国总会计师协会为进一步推动管理会计人才培养工作，满足行业发展需求，促进经济社会发展，在管理会计师专业能力培训项目试点工作成功开展的基础上，根据不同行业、不同层级的企业、行政事业单位财务管理人员以及各高等院校财经类相关专业在校生的不同需要，将建设总会计师行业与中央深化改革的战略规划紧密结合，将管理会计改革融入其中，加强管理会计专业人才培养，推出“管理会计师专业能力认证项目”以促进管理会计师履行其工作职责具备必要的专业知识和能力水平，加速会计工作由核算转向理财、管理和决策的方向，从而为《会计改革与发展“十三五”规划纲要》明确提出的“到2020年培养3万名精于理财、善于管理和决策的管理会计人才”的总体目标贡献力量。而每一个从事会计工作的人员应该重视对管理会计知识的学习，会计人员应该同时具备管理会计和财务会计这两方面的知识，既能明白二者之间的区别，又能把握二者之间的相互关系，把知识学到位，才能更好地运用到实际工作中，为企业做出贡献。

（四）完善会计信息系统

在2015年第十二届全国人大第三次会议上，在政府工作报告中李克强总理第一次提出了“互联网+”行动计划。由此财务会计工作的很多方面也与互联网开始慢慢融合，以会计信息化为基础的财务信息一体化在不断地发展，云计算、大数据、移动互联网等很多新兴技术随之兴起，它们与会计行业都有着密不可分的关系。更加完善的会计信息系统使财务人员进行会计处理更及时、准确、完整，也使会计核算变得更高效、便捷、规范，会计信息系统的发展将会大大推进会计信息技术的升级。随着互联网技术的飞速发展，财务功能已从传统的信息收集和提供向信息的分析、使用和为企业管理层提供辅助决策转变，从“事后核算”转变为“提前预测和控制”。在互联网和海量数据的帮助下，物业管理企业将有可能建立一个现代化的财务管理体系，涵盖内部控制和审计、财务分析和预测、企业战略规划、企业业务分析等各个领域。全面预算管理和绩效管理，有助于财务会计向管理会计转型，推动管理会计的独特作用进一步体现。加快管理会计信息化的发展，有利于更好地发挥财务预测、规划、决策、控制、分析、监督等功能，提高财务工作质量。

广大财务工作人员应该为了迎接“互联网+”这个新挑战而奋发学习。财务人员应适应互联网所带来的新挑战，包括学习最新的会计信息系统，掌握互联网应用技术，在财务管理工作中应用最新的财务大数据、云计算等工具，财务人员应使用新的会计信息工具，对财务数据进行更准确、高效地分析，为辅助企业管理人员作出更有效的决策提供有力的帮助。

各物业管理企业在系统集成方面，应该建立完善的会计平台，不同会计信息系统之间、会计信息系统与相关业务系统之间、物业管理行业监管平台之间，都应该建立起统一的数据标准和数据接口，以利于财务会计数据的跨平台传递的准确和有效的利用。

五、总结

本文对管理会计在物业管理企业中的应用进行了分析，并对产生的问题提出了相应的解决对策，从中可以看到，财务人员由财务会计向管理会计转型已成为了必然，为了更好的为企业服务，物业管理企业中的财务人员和企业管理者必须将管理会计应用到日常经营中，只有这样才能为企业的經营决策提供更优质的财务信息。

参考文献：

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（作者单位：中外运房地产开发有限公司）