房地产企业全面预算管理问题研究

徐竹

摘要：经过一百多年的发展，全面预算管理已慢慢形成了比较成熟和完整的体系。企业内部实施管理和控制的重要方法是全面预算管理。在我国的国民经济中，房地产业在经过多次调整和产业整合后，已经逐渐成为支柱产业。但是，房地产企业对资金和土地资源的需求不断增大，使整个行业迈入白银时代。对企业管理者的能力与智慧提出考验的是如何建设制度，如何提高管理水平和如何培养专业人才。如何降低成本、效率怎样提高和怎么快速提高竞争力是全面预算管理的运用和持续改进的重中之重。文章通过研究房地产企业全面预算管理的意义与现状，结合房地产行业特点，分析X房地产公司经营管理的现状总结出全面预算管理的特点，根据X房地产公司的全面预算管理制度、程序、编制内容、实施与控制、绩效考核等实際情况，提出目前房地产企业全面预算管理普遍存在的管理意识淡薄、制度建设不完善、与企业目标联系不紧密、与绩效考核脱节、执行效果不佳等问题，针对这些问题，浅谈改善现状的对策：树立观念、健全制度、完善编制程序、改进编制方法、加强执行管理。望本次研究能为完善房地产企业全面预算管理提供经验。

关键词：房地产企业，全面预算管理，影响因素，对策

随着国内外经济形势的变化，使得我国经济增长上行压力增大，加之飞速发展的城市化进程，我国房地产业进入稳中求增长时期。这就使融资成本和资产成本不断上升成为房地产业的现状。房地产企业内部管理用来提高效率的有效手段之一是运用和完善全面预算管理。在现代企业管理中，它对企业的战略实施、对员工能力的培养有着重要作用。就现在来看，我国房地产企业的全面预算管理体系还没有形成科学成熟的体系，仍在不断完善与发展阶段。

以X房地产公司的全面预算管理作为研究素材，对正在不断完善的房地产企业全面预算管理研究有一定的理论与现实意义。从理论意义上看：对全面预算管理进行全方位的了解，研究其作用、执行与控制、考核与激励、预算的编制、信息系统等国内外有关的文字资料，梳理房地产企业的全面预算管理体系，来不断完善全面预算管理。从现实意义上看：利用案例对企业进行相关分析，根据X房地产公司的实际情况，通过解决经营管理中的实际问题来帮助企业发展，企业的全面预算管理水平需要不断提高，对降低经营风险和提高企业实力有一定的益处。

一、房地产企业全面预算管理的意义

1. 有助于企业长期发展

全面预算管理就是为了给企业未来经营活动的发展进行规划，合理的优化资源配置，以此来确保企业经营效率。为了使企业快速健康发展，企业的管理模式、人员绩效考核、各部门之间的协调等，都需以实现企业的盈利为目标。

2. 能更好地控制房地产企业运营

开发周期长，风险高是房地产企业的特点，运用全面预算管理合理地控制房地产企业的运营成本。全面预算管理的实施，可以以科学方式对项目运行时的资金使用情况进行合理规划，减少大量资金的浪费，合理优化资源，有效控制企业的运营成本，使整体经营水平得到提高，尽量减少或避免问题的发生。

3. 提升综合管理和整体绩效水平

在经营过程中，设定阶段性的绩效指标，可以为更有效地监控企业的经营状况，便于找出存在问题的环节，并尽快解决问题;而且对监督企业的经营，实现利益最大化，有着极大的助力。全面预算管理，促进企业管理者对全局和总体方向进行规划，及时对项目经营进行调整，更好地实现企业经济利益，并提升绩效水平。

二、房地产企业全面预算管理现状

1. 房地产企业全面预算管理的特点

第一，战略性。全面预算管理作为重要工具将企业战略与日常经营活动相联系。作为企业战略的行动指南，利用企业未来的规划来指导当前的实践。 第二，全面性。全面预算管理包含企业日常经营的投资、经营、财务等许多方面。第三，全员性。全面预算管理不仅是高层管理者或财务部门参与，更需要企业全体人员协同合作、共同参与。第四，全过程。通过全面预算管理可以对企业经营管理全过程起到指导和控制作用。第五，严肃性。尽量在实施过程中不调整预算，仅在特定情况下启动预算调整程序，且调整内容经过预算管理部门重新审查后方可执行。

2. 全面预算管理现状

（1）全面预算管理的执行与控制

预算控制能够分为三个阶段包括：事前控制、事中控制和事后控制。事前控制阶段，编制预算前听取各部门意见，汇总各部门预算编制结果，统计出关键绩效指标，形成预算草案，开会研究后，确定年度预算方案。事中控制阶段，将预算目标细致划分，分解到每个人，且在执行预算方案时需要结合项目的实际状况，单独设立监督人员对实施过程进行监控，主要是避免人为因素对预算实施过程的影响。事后控制阶段，检验实施阶段的完成情况是制定预算评估的目的所在。

作为预算控制的强有力手段的逐月滚动预算，是以企业实际经营情况为基础，以预算目标为指引，利用蒙特利尔的分级管理方式，以最近三个月的财务数据为依据，对预算进行科学的调整。限定审批权限，预算限额内的支出由各部门负责人审批;超额支出需要上报总经理进行审批;超过总经理审批权限的预算或预算外业务的时候，需要向上级集团提交申请，批准后由本企业调整预算后实施。

预算主要把控的是费用报销和合同付款，以合同付款的控制为例：主要是应用企业OA系统和用友ERP系统的合同管理模块进行控制，促使所有合同的实际付款情况与预算保持一致;对于超预算付款申请应被拒绝，或者申请预算调整流程审批后再付款。预算期结束后5个工作日内，填写预算执行情况分析报告，并对预算执行中的偏差进行分析。如果出现影响企业正常经营活动的重大突发事件或者实际情况与预算指标出现较大偏差时，应快速启动预警机制，并且及时分析出差异产生原因，编制预算执行偏差分析报告，对相关问题进行详细说明，并提出调整和解决方案。

（2）全面预算管理的分析和调整

由预算管理部门收集整理全面预算执行的反馈情况并实时对其进行监控，并按照企业制度规定分期进行预算执行情况分析。运用动态月、季概算法，财务部门归集预算执行情况;预算管理部门根据数据以及实际情况进行分析，出具预算计划执行表，同时对预算执行偏离的原因进行分析，对于已经发生的问题，商讨出有针对性的解决方案。如果出现较大偏差，相关责任人应主动查找偏差产生原因，提出解决问题的措施。在预算执行专题会议上，提交方案，商讨后形成解决方案。各部门按方案执行，在下一次预算执行会上汇报执行情况。由预算管理部门进行跟踪管理、财务部门监督，完成修正预算偏差的整个过程。

三、房地产企业全面预算管理存在的问题

1. 全面预算管理意识淡薄

多数企业认为全面预算管理仅仅是企业财务部门的一种控制手段，对企业全局并没有重大影响，这就限制了企业对全面预算管理的应用。由于只注重中短期收益或者单一房地产项目的财务指标，忽视企业總体和长期战略目标，缺少相应的全面预算管理，使得全面预算管理与企业总体发展趋势脱节，偏离总体目标。在执行全面预算管理时还会出现形式多余，缺乏严谨性和系统性，未能充分发挥全面预算管理的优势。

2. 预算管理制度不完善

过度重视经济利益就忽略了预算管理制度的建设。“形式主义”是房地产企业建设预算管理制度的常见问题，建设的管理体系仅是名义上的，但在实践过程中并没有被应用。虽然预算方案是按照实际情况制定的，但在预算执行过程中仍存在许多问题。如预算管理过于涣散、无法有效协同工作、各部门权责不明，出现突发事件处理不及时等会导致企业全面预算管理无法达到预期目标，也无法提出有效的改进措施。

3. 预算和企业目标之间联系不够紧密

房地产企业的预算主要围绕项目制定，包含项目前期规划阶段、项目中期实施阶段、项目后期评估阶段。房地产企业需要较长的时间来实现战略目标，这就导致企业预算与战略目标之间会产生联系不够紧密的问题。预算往往是由各种短期计划组成的，如果不能与企业长期计划挂钩，企业将无法有效修正企业的经营方向，一旦企业的发展方向偏离轨道，有可能无法实现企业战略目标。

4. 预算和业绩考核脱节

企业普遍存在预算与绩效考核脱节的问题，企业对两者相关性的忽视，没有认真分析考核的目的，制定的考核指标与预算目标契合度不高，使员工都聚焦在完成绩效考核指标上，对促进企业战略目标实现的激励程度不高，无法运用绩效考核指标来检验预算执行情况，进而影响企业的发展速度。

5. 预算执行效果不佳

房地产企业因其行业特点，项目占用大量流动资金，投入时间较长，虽然每年都会根据企业实际情况编制预算，但项目实施阶段过长会导致很多无法纳入预算的事件发生。为了节省时间，减少审批流程，各部门员工都会直接申请支付程序，这就使得实际支出超过预算数较多，预算的执行效果并不尽如人意。实际支出之所以超支导致预算偏差较大，是由相关部门对预算重视不够，没有严格按照预算执行造成，也暴露企业对突发事件处理速度缓慢，预警机制并不完善。

四、改善房地产企业全面预算管理的对策

1. 树立全面预算管理观念

对企业至关重要的是树立全面预算管理的理念，只有全面认识了预算管理的合理性、科学性和长期性，才能更好的运用全面预算管理的手段，推动企业长足发展。建立健全全面预算管理理念能从以下几个方面入手，最先，明确企业层面的经营理念，让所有员工都知道企业的整体战略经营目标，不仅有短期预算指标，还要有长期预算指标。其次，企业管理层牵头组织全面预算管理培训，引进具有丰富全面预算管理经验的专业管理人员，在管理中树立全面预算管理的理念，并采用自上而下的方式宣传企业管理理念。对每位员工进行全面预算管理观念普及。再次，全面实施各部门预算管理，应用全员参与制定预算管理的方式，明确指出每位员工和各部门在预算管理中的作用，使得全员对各自在全面预算管理中的职责有清晰的认知。最后，定期以宣传栏、视频讲座、集中培训等方式，提高全员认识，营造良好氛围，主动加入全面预算管理工作。

2. 健全预算管理制度

根据企业目标不断完善现有的预算管理制度，最大化应用企业内部各项资源，使经营活动每个环节都合理有效运转，从而使企业快速发展。第一，制定预算方案要科学合理。在制定过程中，预算方案应结合房地产行业现状。第二，制定企业预算目标要与企业的经营状况合理匹配，通过全面预算管理实现企业的经济效益，加速实现战略目标。第三，利用预算管理对资源进行合理整合。通过全面实施预算管理制度控制各个环节的运行，避免重复投入成本、增加企业的资金压力。第四，企业需要对基层员工进行全面预算管理知识的普及，增强全体员工对全面预算管理制度的认识。

3. 完善预算编制程序

企业预算编制过程要上下结合，根据自身的实际情况制定，对预算总体目标应进行层层分解，且应明确区分各部门的预算目标，因其工作范畴各不相同。对于预算方案的制定，需要每个部门先行编制部门预算方案，并上报预算管理部门，预算管理部门汇总数据并结合企业实际情况来进行制定企业整体预算方案。 完成制定后，应送交各部门。让各部门员工对各自部门的预算目标进行讨论研究，结合部门实际情况从自身实际出发来提出改进意见，并将意见归集到预算管理部门。依照相关部门的改进意见，合理化修正预算方案，并向企业管理层汇报。

4. 优化预算编制方法

在进行年度预算编制时，要坚持以项目为单位，落实对各部门乃至各项目的预算责任。房地产企业需要结合实际，静态性的指标与动态化的经营活动相结合，合理的偏差控制，对全面预算管理的组织体系和流程标准进行不断完善，着重提升编制全面预算的精准量化，形成一系列完整的预算编制模型，尽可能减少预算和实际的偏差。

5. 加强预算执行管理

设立健全科学行之有效的绩效考核机制，可以增强房地产企业全面预算管理的实施和控制。可以采用平衡计分卡的绩效评价体系，在注重企业经济利益的前提下，对企业总体目标进行细化，对短期、中期和长期目标进行设定，重点突出企业侧重目标，提高评估和执行管理的可操作性，确保预算的顺利实施，显著提高预算管理的效果。

五、结论

全面预算管理是提高房地产企业管理水平、抵御风险的有效手段。但我国房地产行业总体预算管理水平仍有提高的空间。在企业全面预算管理中，要积极树立全员参与的预算管理理念，建立健全的预算管理制度，优化预算编制方法与管理流程，确保绩效考核与战略目标相结合，提高预算管理的监控，为企业的未来发展奠定坚实的基础。

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（作者单位：北京金隅创新科技孵化器有限公司）