苏州市人才公寓建设的现状及吸引人才方案研究——以苏州工业园区为例

秦天祎，王 洁，蔡苏洪，郭锦蓉，谷晓玲

（苏州科技大学天平学院经济管理系，江苏 苏州 215009）

0 引言

在经济快速发展的新时代下，我国各个城市开始转变发展方式，进入创新时代，苏州作为新一代重点发展城市也不例外。人才是创新的动力，是苏州决胜未来的最大优势，也是强国之根本。相较于以往，人才的重要性更加突出，苏州对于人才的需求也更加迫切。如何让人才选择苏州、留在苏州并建设苏州成了关键之所在。引进人才、留住人才面临的最大阻碍便是安居问题。人有安居之所，心才能定下来。为了满足人才住房需求，解决人才住房后顾之忧，人才公寓的建设成为了首要任务。

1 苏州人才公寓的现状

1.1 苏州人才公寓的分布及特点

苏州市人才公寓主要分布在工业园区、相城区、吴中区。吴中区包含的数量较少，管理体系不完善，补贴力度不大；相城区包含数量多，但申请条件较高，补贴力度也比较大；工业园区包含数量多，公寓分布均匀，可供需求不同的申请者自主选择，普遍距公交、地铁较近，出行方便，大多配备有超市、健身房、餐饮等，周边配套设施比较完善。其中，工业园区的管理体系完善，发展成熟，具有更大的研究价值。因此，笔者就苏州工业园区人才公寓进行典型分析。苏州工业园区人才公寓分布如图1所示。

1.2 以苏州工业园区为典型进行分析

1.2.1 苏州工业园区人才公寓的政策

近年来，随着住房保障的力度逐步加大，低收入家庭的住房条件逐步得到改善。但是，由于土地资源的紧缺、城镇化的推进，还是有不少青年人才无法在房价高涨、经济发展迅速的苏州“落脚”。因此，为了留住人才，苏州市各区根据自身地理位置差异和发展特点，出台了吸引人才的公共优租房政策。其中，以工业园区最为突出。

图1 苏州工业园区人才公寓分布

为进一步落实苏州工业园区优租房制度，保障园区新进人才的住房需求，2008年，苏州市出台了《关于园区公积金会员动用普通专户存款支付优租房租金的实施办法》；2010年，出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》《市政府关于印发苏州市公共租赁住房保障办法的通知》，园区的优租房政策实现了全区域覆盖，9年来，已经解决了累计34 000多名人才的租房、安居问题。然而，优租房小区仍出现供不应求的局面，不同房源和小区的候租时间都不一样。菁英公寓有超1 000人排队候租，菁华公寓排队候租时长达9个月。为了解决“排队难”的问题，园区管委会决定从2017年1月1日起，通过发放人才租房补贴、吸收社会化房源纳入优租房管理体系形式即以“虚拟优租房”来解决优租房房源问题。因此，根据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、苏州市人民政府《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》等文件，在2016年，出台了《关于苏州工业园区加快培育住房租赁市场建立“虚拟优租房”的实施意见（试行）》鼓励有需求的候租申请人通过市场途径租房居住，开发“虚拟优租房”，并合理划分了南、北、中、西4个保障区域，对符合条件的申请人发放人才住房补贴，租赁期限延长至36个月［1］。

1.2.2 苏州工业园区人才公寓的管理体系

随着经济的发展，人才的涌入，苏州市政府不断改善住房保障制度。从起初的摸索阶段到全面扩张阶段，苏州工业园区人才公寓的管理体系不断完善，形成规范化管理，逐步成熟起来。人才公寓管理主要包括准入、退出以及分配管理等方面。现如今，苏州工业园区的人才公寓管理体系表现在以下几点。

（1）机构设置方面。苏州工业园区人才公寓是由苏州恒泰集团联合公租房理事中心统一管理的，如图2所示，分别从经营条线和政策条线对所属9个人才公寓进行管理。主要涉及物业管理、资产维护、人事管理、行政采购、工程管理、维修采购、招租管理、推广宣传、财务管理以及融资内控。

（2）租金方面。由于人才公寓的特殊性，租金一般应不超过市场价格的70%。园区人才公寓租金比较具体且稳定，房屋租金（含物业费）按月从租户公积金账户抵扣，其他费用在签约时按年一次性收取，签约时还收取两个月租金的租房保证金和综合押金。

（3）准入方面。园区公租房全程采用网络化申请，企业内部人才登录企业申请账户即可申请，当前苏州市园区人才公寓人群构成如图3所示。公寓申请总计要满足4个方面：其一，在园区就业，且未在苏州购房；本人和配偶在苏州市无居住条件，优先考虑不满5年（含）的新员工。其二，未动用原公积金普通专户或住房账户购房的正常缴纳园区社保的甲类计划员工和乙类计划员工。其三，与所在企业签订劳动合同，优先考虑IC产业、软件园、新材料、生物医药、科研等科技创新企业和先进制造业企业以及现代服务业企业。其四，具有本科（含）以上学历，或入选“金鸡湖双百人才计划”的高技能领军人才。

图2 苏州工业园区人才公寓管理机构

图3 苏州工业园区人才公寓人群构成

（4）退出方面。根据园区优租房的政策，园区人才享受优租房政策最长期限为两年。房屋租赁合同一年一签，一年到期后年审合格者，可续租也可选择退租。享受期满不得续租。对于空置率偏高的优租房小区可适当延长享受年限。目前，锦程之星、群星苑、菁仁公寓、菁源公寓延长为3年，明日之星延长为4年［2］。

1.3 苏州工业园区人才公寓的住宿体验感

住房体验感指的是一个人在住房需求方面获得的体验感。有单身租客反映居住环境良好，基本满足居住条件，小区的门禁安全管理相对较好。但偶有偷窃事件发生，小区部分楼未设置阳台，在设施需求方面有待提高。有家庭租客反映居住环境相对舒适，交通便利，小区内公共设施健全，周围商圈完善。但不足之处是小区周围缺少儿童医院、幼儿园等，幼儿上学、看病检查相对较远。

2 苏州工业园区人才公寓出现的问题

2.1 房源方面

自苏州政府出台一系列人才政策以来，一大批人才陆续涌入苏州。人才公寓低廉的租金、舒适的租住环境，可以满足人才在苏州短期租赁和过渡周转的需要，但是人才公寓房源有限、申请条件严格、排队时间较长，造成供需不平衡等问题，使人才望而却步。

2.2 设计方面

目前大部分人才公寓在房型设计上，主要分为家庭型和单身型两种户型。据有关资料显示，公寓内部设计相对完善。但经过随机采访发现，多数租户认为小区户型较少，可供选择的机会不多。单身合租型租客注重自己的隐私保护，认为户型动静分区不是很理想，静区被动区隔离，隐秘性不佳；家庭型租户认为房间隔音效果较差，容易受到生活噪音影响，无法保证良好的休息环境，由此给租户带来了许多不便［3］。

2.3 安全方面

安全是不可忽视的一个要素。在进出人员管控方面，部分公寓未设置社区门禁，租客和外来人员可以随意进出。设有社区门禁的公寓也没有严格执行“一卡一人一通行”的进出标准，外来人员可以尾随持卡人员进入小区。此外，绝大部分的公寓都没有安装单元楼门禁，公寓楼可以随意进出。门禁的缺失和虚设造成了极大的隐患，住户安全无法得到保障，偷盗行为也因此时有发生；在安全监督方面，人才公寓过度依赖于监控系统，缺少社区安全巡查员的巡逻管理；在消防设施保障方面，防火门没有得到重视。住户的安全消防意识薄弱，为了通行方便，常闭式的防火门长期处于敞开状态，在防火防烟方面存在极大隐患［4］。

2.4 文化建设方面

现如今，城市发展越来越关注“以人为本”，在社区文化建设方面，尽管苏州工业园区的人才公寓发展相对比较成熟，但还是存在许多漏洞。从物质视角来看，人才公寓不仅存在社区文化用房开发有限、社区交流平台不完善的问题，还存在文化设施开放时间短、居民参与度低、资源闲置的问题。从精神视角来看，许多人才公寓缺乏有针对性的文化活动，图4为苏州市园区部分人才公寓文化建设基地，可见文化建设内容较单一，人才的精神关怀度有待提高。总的来说，邻里关系“去冷漠化”依旧是各人才公寓需要努力的方向。

图4 苏州市园区部分人才公寓文化建设基地

3 其他城市经验借鉴

近年来，许多城市为了解决人才的居住问题，也探索了各具特色的人才公寓建设和经营模式管理，并且取得了比较理想的效果。

上海的科嘉人才公寓采用了多方联动建设的管理模式，6所科研单位联合建设的人才公寓为千余名的青年人才提供了落脚之处。此外，为了留住人才，嘉定区开设了“精英人才卡”项目，从优化城市公共配套服务、提供优质教育资源和完善医疗设施等方面出发，更贴心地照顾到了人才的父母、配偶及子女，解决人才的后顾之忧。武汉针对毕业大学生和创新创业人才，提出了“百万大学生留汉”计划，建设了极具特色的大学生人才公寓，为大学生提供了租金低廉、配套齐全、高性价比的落户点。五年行动计划如今成效显著，大学生毕业“留汉率”不断上升。武汉又进一步推出“黄鹤英才”计划，吸引各类人才来建设武汉。深圳从实际出发，遵循因地制宜原则，实施了“人才保障性住房”计划［5］。水围柠盟人才公寓是首个社区试点，通过改造城中村“握手楼”建设而成，大大缓解外来人才对廉价保障性住房的需求。

这些城市的人才公寓建设经验为苏州人才公寓建设提供了发展方向的新思路。

4 苏州工业园区人才公寓解决对策

4.1 房源方面

面临人才公寓房源紧张和社会闲置住房盈余的现状，提高对社会资源的利用率是一种有效的途径。一方面，苏州市政府可以通过与闲置住房的房主签订合同，给予优惠补贴，吸收房屋；另一方面，将吸收的房屋委托企业代为管理，严格审核人才入住，做好公寓物业管理服务，实现闲置住房的“大变身”。

4.2 设计方面

一方面，在今后的建设中，应对不同的户型进行合理设计，以此来满足个性化需求。将动静区分开，保障租户的日常生活流通顺畅，形成私密空间，保护租户的个人隐私。户型的进深和开间大小应适宜，保证采光通风与保温两者间的平衡，适当增加阳台的面积，减少其他不必要空间的浪费［6］。另一方面，对于已经建设完成的人才公寓可以多添置一些木质家具，利用其纤维多孔性吸收噪声，将门板的内芯换为刨花板。此外，租户也可以自行购买一些吸音效果较好的壁纸来装饰。

4.3 安全方面

对于未设立门禁的人才公寓，首先要建立完善的门卫管理体系，加强对管理者的培训，严格执行公寓的进出标准，对来访人员进行登记。同时可以借鉴其他人才公寓的管理经验，设置身份验证等程序。对于已设有门禁的人才公寓，建议广泛设立人脸识别管控系统，加强对进出人员的信息留存。另外，人才公寓应当安排社区安全巡查员，及时发现安全隐患并上报进行妥善处理。同时，物业要定期开展相关安全普及活动，培养住户的居住安全意识和消防安全意识［7］。

4.4 文化建设方面

营造良好的社区文化，需要集中以下两个方面：（1）找准核心吸引力，大力发展物质文化。从马斯洛需求层析理论中来看，物质需求往往先于精神需求，因此，人才公寓需要先打好物质基础，做到细致化管理。在功能用房方面多考虑人员容纳度，适当加大娱乐休闲用地的开发，合理投入资金，建设比较完善的社区交流平台，促进社区人才交流，减少矛盾的发生。（2）建设独具特色的社区文化，形成独特的吸引力。通过组织多样的社区活动，促进不同社区群体的交往，营造良好的邻里关系，进而提高租户的社群认同感和归属感，这样人才公寓才会起到留住人才的作用。

4.5 特约服务方面

在设施报修方面，人才公寓物业可以利用互联网技术，采用智能管家、公众号报修等方式，在线上预约不同时段的报修，保证维修时段的合理性。同时在物业管理平台设立报修入口，允许住户拍照上传损坏的公共设施照片，保证维修的针对性和及时性；在保洁方面，可以建立网上预约系统，住户通过此系统可以定期预约入户保洁，解决工作繁多，租客没时间清洁公寓，清洁工作量大，租客不愿清洁的问题，进而保持公寓内环境整洁，也提高了下一批租客的住房舒适度；在物业缴费方面，通过公众号推送，租户可在公众号平台自主缴纳物业费并打印发票，也可及时了解小区内的最新消息［8］。物业开通便民利民通道，采取代订食品、代定物品等方式，给租客提供一个更便捷的平台。通过完善智能快递柜、食品生鲜储物柜等设备，租户可以选择适当的时间获取商品，避免了因周围商圈设施不完善、交通不便利等造成物资获取困难的问题。