物业管理企业加强内部控制的探讨

廖中虎 姚雅丽

【摘 要】随着我国社会经济的快速发展，企业应加强内部管理。企业的服务水平决定了物业管理企业未来的发展形势，应借助内部控制机制，保证物业管理企业未来的稳健发展。文章对内部控制在物业管理企业中发挥的重要作用进行了探讨，针对物业管理企业内部控制的现状，提出了物业管理企业加强内部控制的策略分析。

【关键词】物业管理;企业;内部控制

引言

纵观物业行业近几年的发展，多数中小型的物业企业的物业管理服务在成本和效益方面存在不均衡的问题，归其最根本的原因是多数中小型物业企业对于内部控制体系的建设不够重视，没有发现内部控制对于盈利空间的增长，提高核心竞争力的重大价值。

1 内部控制在物业管理企业中发挥的重要作用

1.1提高物业管理企业综合竞争力

在国内的现代化经济发展中，物业管理企业是随着房地产行业而逐渐兴起的一个新型行业，物业管理企业的行业红利可观，现实中，很多物业管理企业管理理念仍较传统，存在收费不合理、服务水平较低等现象，严重降低了物业管理企业的整体收益率，甚至一部分物业管理企业处于亏损状态。随着物业管理企业之间的竞争愈发激烈，为提高企业自身的综合竞争力，借助物业管理企业内部的管理控制是必然的趋势，强化内部控制的效果，优化和完善财务策略，加强审计考核体系建设，促进物业管理企业内部员工专业素养的提升，增强物业管理企业的综合竞争力。

1.2提高物业管理企业的服务质量

在现代化社会的发展中，中国的经济新常态决定了各个企业之间的竞争方向，目前的物业管理企业竞争，不仅仅是停留在价格竞争和规模竞争的阶段，而是要将发展目标落实在高质量的企业未来发展中，不断提高服务水平，强化产品质量，保证满足客户的要求。在全新的时代特点和时代发展要求下，物业管理企业同时面临着更具挑战性的机遇，作为新兴起的行业，在全新的市场竞争中建立起高标准的服务体系。通过内部控制管理能够强化物业管理企业的服务质量，根据业主的需求，对市场进行全面分析，在不断变化的市场环境中加强财务管理控制建设，保证物业管理企业的高质量服务，为未来的发展打下坚实的基础。

1.3保证物业管理企业的资金使用合理

在物业管理企业的运行发展中，通过切实有效的内部控制措施可以保证物业管理企业的资金使用效率，合理使用资金以达成预期中的物业管理企业发展目标。物业管理企业的内部控制工作，需要将更多的人力和资金投入到财务管控中，加强对财务控制重要作用的重视和应用，动态追踪物业管理企业中每项资金计划，实现对各项资金的有效控制，通过对上一次使用资金的情况，对下一次的资金预算计划进行调整。

2物業管理企业的内部控制现状

2.1内控机制不完善

在物业管理企业的内部管理控制中，依托于基础的内控管理机制才能保证企业的管控工作效率。根据目前的物业管理企业实际情况来看，在企业的内部缺少明确的职能分工制度，内部管理控制机制尚未完善，各个部门之间、各个岗位之间的制衡监督关系缺失，对内部控制的执行形成了制约。另外，内部控制措施需要完善的人员激励制度、内部监督制度、预算和成本控制制度等，但是物业管理企业中的管控机制不完善，使相关的规章制度没有真正设置和执行到实际的工作中，给物业管理企业运行和管理埋下了一定的安全隐患。

2.2对内部控制管理的重视不足

在目前的物业管理企业中，普遍存在对内部控制管理重视不足的问题，部分物业管理企业的管理人员对内部控制存在认知偏差，认为物业管理企业就是简单的物业管理服务公司，这样的思想误区导致物业管理企业运行中将内部管理的重点放错了位置，管理中偏重物业款项催缴、记账、财务收支等工作，忽视了物业管理企业的服务提升和整体的高质量运营。另外，在物业管理企业内部，没有形成明确的内部控制文化，缺少完善的培训机制，针对基层的工作人员缺少对专业素养和思想意识方面的培训，导致建设控制机制的工作被限制在一定框架内，在成本管控、费用使用、操作等各个环节中出现问题，物业管理企业的内部控制管理工作流于形式。

2.3收费管理控制缺陷

物业管理企业作为一个单位组织，最终的目的是企业的盈利效益，但是目前的物业管理企业实际运行中，企业的收费管理环节存在严重的不足问题，包括费用管理不透明、收费管理混乱等，另外，由于物业管理企业的服务质量不高，但是物业的管理费用较高，导致物业管理企业的客户满意度和社会声誉受到不利影响，收取物业费用存在困难。此外，还有部分企业为了提升自身的竞争优势、打击行业内的其它企业，大大降低了收费标准，这对企业未来的发展造成了严重的损害，导致企业处于长期亏损。

3物业管理企业加强内部控制的策略分析

3.1健全内部控制管理机制

物业管理企业应明确内部控制管理的目标，真正将责任落实到各个部门和岗位层面中，对各个职能部门的工作进行监督和指导，提高企业业务操作流程和风险评价程序的规范性。健全内部控制管理机制，优化和完善绩效考核管理环节，将内部控制管理制度覆盖到物业管理企业经营管理的各个环节中，树立起物业管理企业内部管控人员的风险意识和责任意识，评估和识别潜在的风险。提高物业管理企业的服务质量，通过购买保险、模拟演练等方式，降低操作不当问题的发生几率，预防潜在风险。

3.2改善内控环境，增强内控意识

物业管理公司要提供一个优良的内控环境来支持内控执行和监督工作的开展，同时物业管理公司的业务核心对象是客户，因此要结合市场上的服务对象制定相应的服务管理相关的业务制度和流程，一切以提高客户满意度为业务开展宗旨。同时还要处理好与其他服务企业的关系，赢取服务对象的信任度。在服务管理制度中还要涉及服务对象安保、人身财产安全等服务事项，不断推动服务标准的完善。这样外部环境对于内部环境的建设就起到一个良好的督促作用，要想提供高标准的服务，而又不想在成本费用方面超支，造成巨大的财务风险，又同时想获得丰厚的利润，就只能加速推动内控环境的建设。在此影响下，物业管理企业首先要强化全员的内控意识，定期分别组织高层管理人员、中层管理人员和基层员工进行不同程度的内控理念和手段的学习，并将内控指标达成纳入绩效体系，以此来调动全员执行内控制度的积极性。

3.3提高业务收费标准的合理性

物业管理行业的主要成本是维护设施设备、相关场地的费用和日常管理的人工费用，作为资金密集的轻资产行业，物业管理公司应制定完善的业务收费标准，保证其合理性。根据作业成本法，按照客户和产品的种类，对物业管理的收费标准进行预测，构建成本管理体系，提高企业内部控制的管理成效。结合企业内部和外部的环境，提升企业的战略规划合理性，增加经济利润。将提高物业管理企业的经济效益作为重点，在保证为业主提供良好的物业服务同时，保证企业的经济收益。

结束语

综上所述，为了保证物业管理企业未来的稳健发展，企业内部的控制管理工作作为企业发展的基础，应由物业管理企业的相关管理人员加强对内部管控的重视，针对企业运行和发展中存在的实际问题，强化管理意识，加强物业内部控制措施的建设。通过对管理机制的优化和完善，增强内部沟通，建立起切实有效、健全的内控管理体系，促进物业管理企业综合竞争力的提升。

参考文献：

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[3]曹宏.物业管理企业加强内部控制研究[J].商讯，2020（11）：86-87.

（作者单位：成都银杏酒店管理学院）