住宅小区停车位权属问题研究

何玉容

（安徽大学法学院，安徽 合肥 230039）

如今，汽车对于城市中的许多家庭来说是不可缺少的代步工具，无论是上下班还是出去游玩。相比较于多年前，汽车的价格已被普通收入家庭所接受，总体呈现出“一家一车”甚至“一家多车”等局面。根据官方信息显示，截至2018年底，全国汽车保有量已达2.4亿辆，比2017年增长了10.51%。其中，私家车（私人小微型载客汽车）持续快速增长，2018年保有量达1.89亿辆。如此庞大的汽车数量需要数量相当的停车位才能解决“停车难”的问题，然而现实生活中并没有那么多的土地为每个车主都修建停车位。停车位的稀缺不仅会引发“抢夺”停车位的现象，更会影响社区居民生活的和谐。我国2007年颁布的《物权法》中对住宅小区停车位的权属问题提供了解决方案，但是法律规定总体较为简单，特别是其后汽车保有量的爆发性增长，在当时的立法背景下可能前瞻不足，因而导致缺乏可操作性，物权法后出台的相关司法解释也未能很好也解决这一问题。

一、住宅小区停车位的概念与分类

《物权法》第七十四条规定，停车位主要是指“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库”。车位指的是通过专门规划在地面或是地下设立的供小区车辆停放的地方；车库是指小区设立的供小区车主停放车辆的封闭的空间场所。[1]总体来说，停车位在一起聚合形成了停车库，停车位是停车库的单个组成部分，停车库是停车位集合的表现形式。[2]对于住宅小区停车位的分类，我国《物权法》只有原则性的规定，而没有具体统一形式的分类。住宅小区停车位的分类对于解决住宅小区停车位权属问题至关重要，当前实践中主要存在以下几种分类：

1.地面停车位

地面停车位是指在小区地面上划分而成，实际上占用共有土地的停车位，大部分小区的地面停车位都是室外露天的停车位。该类停车位一般需要申请《建设工程规划许可证》，并且获得政府的许可才被允许建设。[3]《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。该条仅指的是占用业主共有道路或其他共有场所的停车位，不包括建筑区划内规划设置的停车位，建筑区划内规划设置的停车位需要根据实际情况分析权属所有。总体来说，因为地面停车位有法律条文支撑，操作明确，即便产生纠纷也相对容易解决。

2.首层架空停车位

首层架空停车位是指位于建筑物的底部，用墙柱支撑的停车位。多年前，为了应对南方潮湿的气候，部分建筑在设计时将建筑物底部一层抽空，使得空气流通。后来为了解决日渐增多的停车位需求，一些开发商将建筑物底部改造为停车位加以利用。虽然建筑物底层被改变了用途，但它依旧是建筑物的重要组成部分。

3.屋顶平台停车位

屋顶平台停车位，顾名思义，是在房屋顶端平台建立停车位，它和首层架空停车位一样都是建筑物重要的组成部分。许多学者认为，屋顶平台停车位是建筑物的组成部分，其所有权应当归属于屋顶的专有所有人。

4.独立车库

小区内的独立车库通常有两种类型。一类是作为房屋的配套设施，与房屋形成一体的车库。每一个独立车库对应每户房屋，并与房屋一起出售，所有权归房屋所有权人。另一类独立车库是不与房屋一一对应，而单独建立在别处的车库。这类车库一般由开发商另外投资建造，初始所有权归开发商。现如今，大部分城市小区都会配备独立车库。独立车库不光可以在室内建造，也可以在室外建造；可以在地上建造，也可以在地下建造，长度和宽度都有相应的标准，且和周围存在明显界限。[4]

5.地下停车库

地下停车库是指开发商在房屋地下层设置的用于停放车辆的车库。它又可以分为利用人防工程改造的车库和非利用人防工程改造的车库。

（1）利用人防工程改造的车库

战争时期，为躲避敌人空袭，保护人民群众生命财产安全，国家会修建一些防空地下室，这些防空地下室不仅有相对封闭的地下通道，还有防护和抗爆单元。[5]如今，虽然是和平年代，但建筑物在规划设计时，仍然需要预留地下防空设施和空间。为了充分发挥防空地下设施和空间的使用价值，国家相关部门允许开发商投资将其改造为地下停车库。这种利用人防工程改造而形成的地下停车库与其他车库之间一般都会有明显的区域界限。

对于利用人防工程改造的停车库的所有权归属，理论界存在较大争议。有的学者认为既然这种停车库是由开发商投资修建，就应该为开发商所有；有的学者则认为利用人防工程改造的车库是由防空地下室改造而成，理应归于国家；还有的学者认为该类地下停车库的后期都是由小区业主共同出资管理和维护，并且业主在购买房屋支付的费用中已经包含了开发商修建地下车库的费用，因此应当归全体业主所有。《中华人民共和国防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。但由于利用人防工程改造的车库涉及利益较广，关于其权属问题还需要国家尽快出台法律以明确。

（2）非利用人防工程改造的车库

与前面所提到的利用人防工程改造的车库不同，这类停车库修建之初的目的便是为了供业主停放车辆。它是开发商按照政府规划在住宅小区内建造而成的和地面停车位较为相似的地下停车库。非利用人防工程改造的车库在我国小区住宅内十分常见，它是小区住宅的配套设施。对于其权属问题，也存在很大的争议。我国《物权法》七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”由该条文可以得出开发商对车库拥有原始所有权的结论，因为如果开发商对车库无所有权，那么其和小区业主之间就不能进行出售、出租等交易行为。

二、住宅小区停车位权属的理论争议

1.开发商所有说

开发商所有说认为，既然地下非由人防工程改造的车库是由开发商建造而成，开发商投入了大量的资金和人力成本，并且小区业主对地面下层的空间没有初始的所有权，那么理应所有权归于开发商。我国法律规定开发商在修建房屋时应当配备相应比例的车库，而没有要求小区内所有的停车位都由开发商修建完成，对于超出比例的停车位可以由开发商自行处理。

该学说在一定程度上提高了开发商修建停车库和停车位的积极性，但也存在一定弊端。如果一味的强调开发商所有，那么开发商可能会随心所欲将停车位出售给小区以外的人员，这对小区业主来说是不公平的。另外，开发商所有说虽然肯定了开发商修建地下非利用人防工程改造的车库取得的原始所有权，但没有考虑到物权转移后的情况。当停车位转移给小区业主或者是其他人，那么开发商所有说便不能再适用。

2.业主共有说

业主共有说强调，小区停车位和车库应当由业主共有。有些学者认为小区业主出资购买房屋后，对房屋所占范围内的土地享有使用权，因此小区土地范围内修建的公共设施和场所也应当由业主所有，特别是停车位。还有学者认为，车库和停车位是房屋的配套设施，为了让这些配套设施发挥其价值，更好的满足业主的生活需求，应将其归于业主所有。并且业主所购的房屋费用中也包含了分摊修建车库和停车位的费用，如果将其归于开发商所有是有违公平的。

业主共有说虽然着重在于保护小区业主的利益，却忽略了这其中存在的漏洞：若开发商修建车库却无所有权，那么不仅可能会导致开发商降低停车位的修建数量，还可能会存在偷工减料，减少修建成本的情况，从而出现“豆腐渣”工程。另外，并不是所有的业主都需要停车位，对于多余的停车位也会造成资源浪费等问题。

3.约定所有说

《物权法》第七十四条第二款肯定了约定归属的方式，约定的双方分别是开发商和小区业主。当事人双方在自愿公平的基础上达成合意，不受他人的干涉，这不仅体现了民法的意思自治原则，更符合市场经济的要求。但是开发商的强势地位和业主的弱势地位决定了公平只是形式的公平，并不是实质的公平。而且，约定也不是无限制的，有些是不能约定的，比如占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位是属于业主共有的，当事人无法约定；还有一些违反法律的约定也是无效的。

4.国家所有说

坚持国家所有说的学者认为，利用人防工程改造的车库所有权归国家，不包括除此以外其他类型的车库或者车位。《物权法》第五十二条第一款规定：“国防资产属于国家所有”。那么人防工程作为国防资产，军事建设的重要组成部分，其改造而成的车库理应归属国家。但现实生活中并不是所有的利用人防工程改造的车库都是由国家修建，也会有开发商投资修建的情况。一方面国家所有说的提出有利于国家积极开发建设基础设施从而造福居民。无论是国家建设，还是开发商投资建设改造人防工程而形成的车库，都对小区停车难的问题起到了关键性的解决作用，缓解了城市土地资源的紧张。但另一方面国家所有说认为，无论车库由谁修建，最终只有国家享有所有权。这种观点存在片面性，因为我国现在对人防工程的权属并没有明确的法律规定。

5.公摊面积说

公摊面积说是指根据开发商和业主在购房合同中关于停车位是否计入公摊面积以及业主是否缴纳公摊面积费用来确定停车位的归属。如果停车位已经计入公摊面积中并且业主已经支付完所有费用，那么由业主享有所有权；反之则由开发商所有。与房屋一体的独立车库因其具有私人性不适用公摊面积法，利用人防工程改造的车库具有复杂性也不适用公摊面积法，除此之外其他类型的车位都可以适用。该学说基于平衡开发商和业主之间的权利而提出，具有一定的合理性。

虽然一般情况下购房合同中都会标注公摊面积，但是对小区停车位的建设和投入是否涵盖在公摊面积范围之内是很难证明的。[6]开发商拥有对信息和技术的优势地位所以不会轻易“失权”，而业主就不同了，处于相对弱势地位的业主由于缺乏对分摊面积这种建筑专业性问题的了解，其权利可能会受到开发商的侵犯。因此，选择公摊面积说可能会导致不公平的局面出现。

三、《物权法》与相关司法解释存在的问题及完善建议

1.《物权法》与相关司法解释存在的问题

（1）“首先满足业主的需要”规定不明确

《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该法律条文虽然重点在于保护业主的利益不受侵害，但由于缺乏执行性，实践中操作起来极其困难。2009年5月最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第五条进行了细化补充，其规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”因此，解决配置比例问题对解决车位问题起到至关重要的作用。

这里，“首先满足业主的需要”中的“首先”，与“优先购买权”的“优先”并不等同。优先购买权是指在同等条件下优先于第三人的购买权利。如果将“首先”和优先购买权划等号，那么小区业主以外的第三人以高于业主价格购买停车位，小区业主便不能取得所有权。这样不但无法维护业主的权益，更是与《物权法》七十四条的宗旨相背离。

另外，业主的需要该如何界定？此处的“业主”究竟是指全体小区业主还是需要停车位的业主呢？如果有车业主由于经济困难或其他原因买不起或租不起停车位，那么如何满足他们的需要呢？此外，现实中确实存在部分业主不需要停车位的情况，为避免造成资源浪费，开发商是否有权利将其出售或者出租给业主以外的第三人呢？

（2）“约定归属”规定模糊

根据法律条文，开发商和当事人之间能够约定的车位或者车库只能是原始归属权在开发商处的车位或者车库，如果已经属于业主，那么就无需再约定。[7]虽然法律规定可以通过约定的方式确定归属，但并未规定当事人和开发商约定的方式和时间，也没有规定在无约定或者约定不明的情况下如何处理。即使开发商和当事人达成买卖或者租赁合约，也并不意味着该合约一定是公平合理的。在购房交易中，开发商通常具有明显的优势，绝大多数情况下，购房者只能被动地接受合同的内容，而不能改变自己不满意的条款。因此，“约定归属”虽然给予了合同双方意思自治的权利，但在一定程度上无法着重保护购房者的权利。

另外，能够约定的“当事人”是否包括小区业主外的第三人，也是一个需要明确的问题。如果不明确，开发商可能会将停车位出售或者租赁给业主以外的第三人，从而侵犯到小区业主的权利。

（3）“其他场地”规定不清晰

《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。但究竟什么是其他场地，我国法律并无规定。有学者认为，“其他场地”是指“没有被纳入建筑区划内的空地”，[8]但“空地”一词无标准的分界，具体操作比较困难。“其他场地”的含义不明确可能会导致业主和开发商之间有关停车位权属问题的纠纷不能有效解决，甚至会导致同案不同判的结果。只有明确哪些地方属于“其他场地”，才能够更好地保护业主的权益，防止开发商基于自身的优势地位肆意侵占本属于业主的停车位。

（4）小区停车位权属登记不健全

《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然法律规定了不动产权属登记制度，但我国的停车位权属登记制度并不完善。除了业主共有的车位和原始归属属于开发商的车位，其他没有办理权属登记的停车位都属于权属不明的车位，这些车位可能会给业主造成不利的后果。甚至一些开发商将停车位转让给业主时，没有具体说明究竟是转让所有权还是使用权，业主以为自己取得了所有权，但实际上是长期的使用权，业主无法获得所有权，导致业主和开发商之间的矛盾加剧。[9]

2.有关住宅小区停车位权属问题的完善建议

（1）明确“首先满足业主的需要”的规定

《物权法》中关于“首先满足业主需要”的规定模糊，开发商和业主之间对其中的含义认识不同，可能会造成对立的矛盾。如果采取随意扩大的解释，满足业主任何时候的任何要求，对开发商而言也是不公平的。从法律上讲，既要维护业主的权利，也要保障开发商的权益。开发商应当依法建造停车位，建造停车位应当符合配置比例的要求。这里的配置比例是行政管理单位下达给建设单位的任务，如果开发商没有按照规定的比例建造停车位，那便涉嫌违法。只有遵守了配置比例的要求，才能更好地解决停车位的难题。法律也应当规定建造停车位不符合要求的处罚措施，对开发商起到警示作用。另外，法律可以规定开发商在建造符合配置比例的车位外根据小区土地使用情况，合理地增加部分停车位。这些满足配置比例以外的停车位可以由开发商自由处置，开发商既可以跟小区内业主交易，也可以跟小区外的第三人交易，但首先应当满足小区业主的需求。为避免土地资源浪费，开发商也可以处理那些配置比例内的空闲停车位，将这些车位出租或者出售给第三人。为使开发商尽快地交易停车位获得相应回报，法律应当对需要购买停车位的业主或者第三人明确购买的时间限制。如果业主在指定期间内放弃购买，那么开发商可将车位转让给第三人。

（2）无约定或者约定不明时规定由业主共有

法律仅规定当事人之间可以通过约定确定停车位、车库的归属，却没有规定约定不明或无约定时如何确定归属。实践中，通常是由开发商和业主签订开发商事先准备好的格式合同，从而确定停车位的归属。这样的格式合同对业主来说是不利的，因为开发商制定的格式合同首先保护的是自己的利益，并且业主只能选择签订或者不签订格式合同，而无法改变其中不合理的条款。

关于约定不明时的归属问题，理论界主要存在两种不同的观点。有学者认为，没有约定或者约定不明时权属归开发商，认为如果权属不归开发商，那么开发商就没有权限去处理这些车位和车库，也就无法跟业主进行交易。采纳这种观点将会损害业主的利益，还可能会引发业主对小区的抵触情绪。有学者认为，没有约定或者约定不明时权属归业主共有。这种观点相对较为合理，推定为业主共有，由业主内部约定归属，不仅能够维护业主的利益，更能提高业主的参与感，有利于小区的治理。另外，从格式合同的角度出发，当约定不明或者没有约定时作出不利于合同制定方的解释，推定车位权属归于业主共有，具有合理性。

（3）明确“其他场地”的含义

法律语言模糊，不仅直接影响到当事人的权利行使，更影响到法律的实施。因此，立法应当明确《物权法》第七十四条第三款中“其他场地”的含义，这样才能避免条文模糊带来的问题。有学者认为，“其他场地”是指由业主共有的，包含在小区公摊面积以内的土地。该观点较为合理，既不会给开发商造成损失，也不会造成小区业主乱停乱放车辆的局面。同时，法律还应当规定，如果开发商随意占用、处分属于建造在“其他场地”上的业主共有的车位或者车库，构成无权处分，业主委员会可以代表业主向开发商提出赔偿。

（4）建立完备的停车位权属登记制度

《物权法》规定国家对不动产实行统一的登记制度，只有经过依法登记，不动产物权才能生效。为了维护开发商和业主的利益，国家应当建立统一的停车位权属登记制度，确定具体的登记程序、范围及相关登记事项，从而保证交易的完整性和安全性。第三人对权属登记有疑问的，可以查询。另外，小区业主共同共有的停车位虽然不需要进行专有权属登记，但可以在小区内部进行停车位实名公示，将停车位占有人等信息明确公开，以防止出现停车位不明引发的纠纷。停车位权属登记是一项重要的制度，没有经过依法登记的车位属于产权不明的车位，也不足以对抗开发商或者第三人的侵权行为，所以要建立完善的小区停车位权属登记制度。

结语

停车位的归属问题，不仅涉及开发商和业主的权利，更涉及到社会稳定。法律需要随着社会经济的发展不断完善，只有这样，才能行之有效的解决存在的矛盾和问题，实现社会的长治久安。